本案被告不适用善意取得之见

[案情介绍]

    [内容提示]：夫妻双方共同共有的房屋，婚姻关系存续期间，可以约定归一方所有。离婚时男女双方协议对该房屋再作出处分约定归一方所有的，另一方与买受人订立卖房协议收取价款，买受人没有实际占有，协议无效。事后买受人以订立协议时不知男女双方已离婚为由撬门入室，占取原权人房屋，不属善意取得的人，应属侵权行为，法律不能保护侵权人，应当保护原权人。

    [主要案情]：2001年10月14日，张某与丈夫符某以张某及其儿子(1988年7月9日出生)为房屋权利人的名义在南昌市湾里区印刷包装厂以34830元价款购得集资房一套，建筑面积为80.96平方米，房屋为三单元101室，并同其女儿(1991年2月20日出生)一家四口即时入住。2002年4月26日，张某与符某协议离婚;双方所生子女一人抚养一个;双方婚姻关系存续期间所购三单元101室归张某所有，同日取得婚姻登记机关发给的赣(2002)字第013号《离婚证》。2003年8月7日，符某与胡某订立《卖房协议》，协议内容为“甲方符某同意将南昌市湾里区印刷包装厂房屋一套卖给乙方胡某，房屋总价肆万捌仟元正，包房产证在内。乙方胡某已付房款肆万肆仟元正给甲方符某，其余肆仟元由乙方胡某留办房产证款，待符某与陈××(建筑开发商)办房产证押金10%，在肆仟元之内，多退。双方同意，自即日生效。”协议书上胡某的签名由其丈夫王某代签。2004年3月，张某及其儿子符某均外出打工，只有其女儿因在湾里中学读书一直居住于该房屋三单元101室。2004年7月4日，王某、胡某夫妇强行撬开该房屋，把张某的女儿赶出家门，入住至今(现仍有张某及其子女的家具、日用品、灶具)。

　　2005年1月8日张某从外地打工回家才知晓缘故，2005年3月7日张某及其子女三人以原告的身份向法院提起诉讼，请求法律保护，要求王某、胡某立即返还被侵占的房屋，并赔偿损失及支付房租费。诉讼中追加符某为本案第三人。期间两被告同时向当地公安报称张某、符某共同诈骗，2005年7月29日公安出具公函为“符某、张某涉嫌诈骗已立案侦查，故建议法院中止审理。”法院依公函裁定中止诉讼。2006年3月28日公安撤销涉嫌诈骗决定书：“我局办理的王某控告符某、张某诈骗案因犯罪嫌疑人符某、张某无犯罪事实，故决定撤销此案。”法院于2006年6月26日恢复对本案的审理，原告张某和其子女及其代理人和被告王某、胡某及其代理人及第三人符某均到庭参加诉讼。于2006年7月18日作出判决。

[案情分析]

    [法理评析]：笔者认为，本案本属于张某及其子女于2004年7月4日对王某胡某夫妇非法入侵101室时采取急报110由公安机关追究刑事责任范畴的刑事案件，由于当时张某不在，其未成年女儿不知道如何保护，待事过半年后虽有报称当地公安派出所的过程，但因多种因素尚未得到支持，无奈之下，诉诸法律保护本应理所当然，出乎意料之外的法律是这样对王某夫妇的恶意非法占有所掩盖，反而以善意取得占有原权利人张某的房屋所体现，是合议庭对最高院《意见》第89条的重大误解和适用。

　　一、简析善意取得制度构成要件与适用第89条善意取得之关系

　　善意取得又称为即时取得，是指无权处分他人动产的占有人，将动产非法转让于第三人(买受人)时，如果第三人取得该动产时出于善意，则取得该动产的所有权。善意取得制度是动产所有权的一项基本制度，为大多数国家民法所规定，法律之所以规定善意取得制度，其根本目的在于保障财产交易的安全，以维护交易秩序。

　　1、善意取得的构成条件：①标的物须为动产。善意取得的标的物仅限于动产，不及于不动产。我国《担保法》第92条规定土地及房屋，林木等地上定着物为不动产。②让与人须为无权处分动产的占有人。二层含义：一方面只有动产的占有人才有可能将占有的动产移转于第三人是善意取得的前提;另一方面让与人须没有处分动产的权利，如果让与人享有让与动产的权利则无善意取得适用问题。③受让人须基于交易行为而取得动产的占有且须支付对价。动产所有权的取得以交付为要件，所以，善意取得的成立须受让人取得动产的占有，即受让人须实际占有让与人移转的动产。④受让人受让财产时须为善意。所谓善意，是指受让人不知道或者不应知道让与人无让与财产的权利，受让人是否善意，应由主张受让人为非善意的，负举证责任。

　　2、共有房产可有条件适用善意取得制度。前述讲了，既然善意取得制度仅适用于动产，不及于不动产。那么最高院第89条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”我国现行法上的善意取得制度还相当的不完善，存在极大的局限性。第89条的规定是现行法迄今就善意取得问题所作的较为明确的规定，同时物权法正在起草制定过程中，公示公信制度尚未完全建立，可以说该领域的法律设置已落后于我国市场经济的发展现状，房产交易中善意第三人权益的保护法律上出现了空白，作为上层建筑组成部分的法律制度应当与社会经济的发展相适应，在我国当前情况下，共有房产可以有条件地适用善意取得制度是以牺牲其他共有人的利益而保护善意受让人的利益，依此维持交易秩序，体现市场经济条件下交易安全的要求，因而在具体适用第89条时，即使包含共有关系的不动产，也必须严格其条件：第一，部分共有人实施了无权处分的行为。房产交易的出让人必须是共有人的部分，如果出让是非所有权人，则其根本无权处分房产，其处分行为一律无效。房产部分的共同共有人或按份共有人因基于不享有完全处分权并实际占有或控制房产的情况下对全部房产行使了处分权，才有善意取得制度适用的可能性。第二，第三人(买受人)善意且无过失。善意即不知情，善意包括二种情况：一是第三人对房产为共有财产的事实不知情;二是第三人知其为共有房产但对其他共有人不承认或不同意出让不知情。无过失也有二个方面：一是上述不知情并非是第三人原因所导致，其不知情的误解是由于房产出让人造成的;二是第三人已尽适当的注意义务，在交易中对房产的性质和共有人是否一致同意的事实按普通人的理解已尽到了注意义务，符合有理由相信的主观标准。第三，善意的准据时点为取得房产所有权当时。确定第三人是否善意的具体时期应当在房产变更登记时，在此之后第三人知道或应当知道房产的性质或其他共有人不同意出卖对善意的构成不产生法律上的影响。(本案的房屋包括整体建筑几十套房屋，因各种原因未进行产权登记)。第四，第三人支付了相应对价。这就要求共有房产的善意取得只限于买卖或互易领域之内，如果是无偿取得，不适用善意取得制度。#p#分页标题#e#

　　综合上述构成要件，笔者认为，本案不动产101室归张某所有，并占有，符某不是共有人，且没有占有，而是非所有权人，根本无权处分该房屋;胡某或王某未尽主要注意义务有重大过失，不符合善意取得要件，事后近一年未采取行使撤销权或者补正卖房协议的法律规定去救济自己。而采取撬门侵占入住的不法行为，对原权利人构成侵权，理应立即搬出房屋。如果同行认为合议庭已确认是正确的话，那么有悖于婚姻登记机关和法院对男女双方离婚时的房屋处理的问题，导致静态所有权安全的动荡。

[判决结果]

    合议庭认为，根据最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第89条之规定，被告胡某系善意取得，应当维护其合法权益。善意取得应具备以下几个条件：1、处分不动产的出让人必须是部分共同人或实际上无处分权人;2、出让人与受让人之间须基于一定的法律关系，并发生受让人占有的结果;3、受让人必须是善意的;4、受让人必须是有偿取得;5、受让人依法定手续取得。本案中被告提供的樊××、符××、邓××、肖××的证词证实，原告张某与第三人符某对外一直以夫妻名义共同居住，连其亲戚、邻居都不知其已与第三人离婚的事实。且庭审中，第三人符某以其一份2003年11月7日协议(复印件)来否认2003年8月7日的卖房事实。而经被告方要求文检，第三人符某又承认了2003年8月7日的《卖房协议》是真实的，协议上的签名是其亲自写的，并说明当时在场的人有起草协议的证人胡××，此亦印证了证人胡××证词的客观性。故本院对被告提供的上述证据证明原告张某离婚后一直与第三人符某对外以夫妻名义共同居住在一起生活，被告与符某签订《卖房协议》时，并不知符某、张某已经离婚的主张，本院予以确认，但用以证明张某在签订协议时，一直在场的主张，证据不足，本院不予采信。由于被告胡某与第三人符某签订《卖房协议》时，并不知道符某、张某已经离婚，结合本案事实，本院认为，第三人符某属于实际上无权处分人，且第三人符某与被告胡某签订了《卖房协议》，被告胡某已实际占有即住进了该房屋，同时，被告胡某支付了44000元购房款，并双方约定了办理过户的程序，被告取得该房屋时出于善意，因此，被告对该房屋的取得完全符合法理上关于善意取得的规定。2003年8月7日双方签订的《卖房协议》有效，原告张某不能以第三人符某转让房屋未经其同意或不知道为由，对抗善意的被告。至于无权处分人符某转让原权利人张某的财产，属于不法转让，其在转让财产时所获得的非法所得，没有法律依据，属于不当得利，应返还给原权利人张某。如果返还不当得利仍不足以补偿原权利人张某的损失，则原权利人张某有权基于侵权行为请求无权处分人符某赔偿损失，以补足财产的不足部分。第三人符某理应承担对张某造成的财产损失。综上所述，原告起诉要求被告返还原告张某及其儿子湾里区幸福路印刷包装厂宿舍三单元101室住房及支付原告房租费(房租按500元/月计算，从2004年7月4日至被告搬出宿舍时止)，赔偿原告女儿的损失10000元，其主张证据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十五条、第五十七条，最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第89条之规定，判决：一、驳回原告张某、符某要求被告返还湾里区幸福路印刷包装厂宿舍三单元101室住房的诉讼请求。二、原、被告其它诉讼请求不予准许。本案诉讼费2000元，由原告张某承担。

[相关法规]

   《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十五条、第五十七条，最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第89条