不能抵押的财产包括：
1.土地所有权；
2.宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；
3.学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；
4.所有权、使用权不明或者有争议的财产。
法律依据：
《民法典》第三百九十九条
下列财产不得抵押：
（一）土地所有权；
（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；
（三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；
（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；
（五）依法被查封、扣押、监管的财产；
（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
下列财产抵押时应办理抵押登记：
1.以无地上定着物的土地使用抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门。
2.以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门。
3.以林木抵押的，为县级以上林木主管部门。
4.以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门。
5.以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。
找法网提醒，民法典规定，抵押的财产是被继承人合法取得的个人财产，继承人可以继承抵押的财产，但不影响抵押权人的优先受偿权。
《中华人民共和国民法典》第三百九十四条
为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一千一百二十二条
遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承。
