祖孙三代的房屋买卖合同纠纷

[案情介绍]

　　在发动机厂工作的王某离婚后，和母亲某某、女儿某某居住在镇江市解放桥巷31号。该房产权中有部分房屋系某某承租的公房，另有部分房屋产权系某某的工作单位市麻纺厂所有。1995年，某管理处根据有关规定对市某进行整治，并对整治工程实施范围内的住房进行拆迁安置，该房屋在此拆迁范围内。同年6月，被告某管理处与市麻纺厂、发动机厂联合签订了协议，就有关拆迁安置房资金比例分摊作了安排，镇江发动机厂支付了安置房款14117.92元。1996年起王某母子搬入本市李家大山3区85幢207室，某管理处同时与王某签订了房屋租赁合同。2003年6月，某管理处与某某签订了城市房屋拆迁安置、补偿协议书及售房协议书，将上述房屋产权出售给某某，某某又将该房以85000元的价格出售给孙女某某。

　　得知此消息后，王某大为不满，认为自己是李家大山房屋的承租人，某管理处将此房卖给某某，某某又将此房卖给了某某，在两次售房过程中，出卖方均未能提前3个月告知自己，也未征求自己的意见，侵犯了自己的合法权益。2003年10月王某诉来法院，请求依法确认被告某管理处与被告某某之间的房屋买卖合同无效，请求确认母亲和女儿的房屋买卖合同无效。

　　法庭上，某管理处除认可与王某签订租赁合同有不妥外，认为李家大山房屋的承租人应当是某某，故该房产权只能出售给某某。

　　某某认为自己既是被拆迁房屋的承租人，又是被拆迁户的户主，无论是拆迁协议还是租赁合同，均应与被告某某签订。被告某管理处的违规操作，与王某签订了租赁合同，该份租赁合同应为无效。某某已合法拥有了该房屋的所有权，可以对此房进行处分，而原告不是双方争议房屋的合法承租人，并不享有该房的优先购买权，要求驳回其的诉讼请求。女儿某某也要求驳回父亲的诉讼请求。

[案情分析]

　　一审法院：售房不违反规定 擅自卖房侵权

　　法院经过审理认为，原本市解放桥巷的房屋系被告某某承租使用，后拆迁后某某母子一起被安置李家大山房子共同生活。原告王某的工作单位镇江发动机厂亦根据相关规定出资14000余元帮助解决安置房，因此母子双方对该房均有承租权。某某既是该房的承租人，也是该被拆迁户的家庭成员，某管理处将该房产权售予某某，并不违反法律规定，且亦未影响原告对该房所享有的权利，故被告某管理处与被告某某之间签订的关于李家大山的房屋买卖协议有效。但某某在取得该房产权后，并未征得另一承租人即原告王某的同意，即擅自将此房转售给被告某某，侵犯了原告的合法权益，故被告某某与被告某某之间签订的关于房屋买卖协议无效。法院一审判决驳回原告王某请求确认被告镇江市某管理处与被告某某就本市李家大山3区85幢207室房屋签订的买卖协议无效的诉讼请求，同时判决被告某某与被告某某签订的房屋买卖协议无效。

　　二审法院：母子对房屋享有共同所有权

　　宣判后，王某不服判决，向中级法院提出了上诉，认为自己作为合法承租人依法享有该房的优先购买权，某管理处在售房时没有履行通知义务，请求二审法院判决某管理处与某某之间的房屋买卖合同无效。二审法院经过审理后认为：本案讼争房屋系由解放桥巷31号被拆迁而取得的安置房，在整个拆迁、售房过程中，某管理处由理由相信某某是作为家庭成员代表来签订协议，该行为合法合理，应为有效，但王某作为共同居住人且与某管理处签订了承租协议，其单位也按照规定分摊了资金，因此，王某对讼争的房屋具有共同所有权，对该房有部分产权。某管理处与某某签订的相关协议，并未影响他的共同所有权利。但某某擅自将房子卖给孙女某某，侵犯了王某的合法权益，此买卖行为依法应确认为无效。据此，二审法院驳回了王某的上诉。

[判决结果]

　　一审法院：售房不违反规定 擅自卖房侵权

　　二审法院：母子对房屋享有共同所有权

[相关法规]

    本案讼争房屋系由解放桥巷31号被拆迁而取得的安置房，在整个拆迁、售房过程中，某管理处由理由相信某某是作为家庭成员代表来签订协议，该行为合法合理，应为有效，但王某作为共同居住人且与某管理处签订了承租协议，其单位也按照规定分摊了资金，因此，王某对讼争的房屋具有共同所有权，对该房有部分产权。