预告登记是不动产登记中的一项重要制度，它赋予债权请求权以物权的排他对抗效力，对于保障当事人权利，保护交易安全，维护市场信用具有重要作用。本文通过对预告登记理论的论述揭示了我国引进这一制度的现实意义，并深入分析了预告登记与预售登记的异同及构建这一制度需要注意的若干具体问题。
一、预告登记的理论内容
(一)预告登记的含义
预告登记，是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权，由请求权人向登记机关申请而进行的预先登记。预告登记制度为德国中世纪民法率先创立,后为《德国民法典》所继承，日本及我国台湾地区立法上均有规定。
与一般的不动产登记相比较，预告登记具有如下特点：1、特殊性。一般的不动产登记，登记内容是已经完成的不动产物权。而预告登记的内容并不是不动产物权，而是以将来发生不动产物权变动为目的的请求权。2、对抗性。纳入预告登记的请求权，对后来发生的、与该项请求权内容相同的不动产物权处分行为，产生对抗的效力，以至于将来只能发生请求权所期待的后果。3、从属性。预告登记作为请求权的保全手段，从属于不动产物权变动的请求权，并以请求权的有效存在为前提。4、临时性。预告登记本身并不能替代正式的物权变动登记。因此在条件成就、期限到来或者其他物权变动的条件具备时，当事人应当办理正式的物权变动登记。
(二)预告登记的性质
首先，预告登记发端于当事人申请的意思表示，且将请求权通过公示手段对外展示，反映了物权要求的公示原则;预告登记既是承认并保障权利人对不动产将来的法律支配关系的制度，也是债权债务关系的延伸。故预告登记具有公法和私法的双重性质。其次，预告登记所产生的应当是物权化了的请求权。预告登记时物权变动尚未实现，因此登记对象不是物权本身，而是将来不动产物权变动的请求权，其本不应纳入物权的登记范围。但如果不对请求权加以有效保全，则权利人的权利难以得到保障。通过设立预告登记制度，使预告登记保全的请求权具备对抗第三人的效力。因此请求权本身虽是一种债权，但预告登记使该债权具备了物权的某些效力，是请求权物权化的一种具体表现。
(三)预告登记的范围
研究预告登记的范围，是为了确定哪些请求权可以为预告登记的保全。本文将预告登记的范围归纳为三类：
首先，保全目的在于设定、移转或消灭不动产物权的请求权。不动产物权的移转请求权，表现为因土地或建筑物所有权及他项权利的让与产生的请求权。不动产物权的消灭请求权，是指涂销权利的请求权。上述权利可申请预告登记。其次，保全不动产物权内容或顺位变更的请求权。不动产物权内容的变更，包括土地使用权存续期间的变更，抵押权所担保债权范围的变更等。不动产物权顺位的变更，如在同一不动产上设有第一顺位的抵押权人甲和第二顺位的抵押权人乙，如甲承诺向乙让与优先顺位，则乙依此享有对第一顺位抵押权人甲的优先顺位让与请求权，为保全该项让与请求权，可以申请预告登记。再次，保全附条件或附期限的不动产物权变动的请求权。当事人可以特别约定不动产的物权变动附条件或者附期限，并就条件的成就或者期限的到来发生效果，附条件或者附期限的请求权可以申请预告登记。[page]
(四)预告登记的效力
首先，保全权利的效力。是指通过预告登记，保障以发生不动产物权变动为目的的请求权将来肯定发生预期物权效果的法律效力。立法上有绝对无效主义和相对无效主义两种选择。前者是指一经预告登记，便禁止其后的登记及义务人的再处分。后者是指预告登记后，就不动产权利，义务人仍可处分，但该处分行为在妨害预告登记权利人请求权的范围内无效。目前设立预告登记制度的国家和地区，为兼顾当事人的利益，一般不采取绝对无效主义。其次，保全顺位的效力。顺位，是不动产物权在不动产登记簿上依设立的时间先后在排列的顺序中所占据的位置。顺位的确立，取决于登记的先后顺序。先登记顺位的物权优于后登记顺位的物权。预告登记具有保全日后正式登记顺位的效力，这样预告登记便防止了第三人的介入，保全了正式登记的顺位，使请求权得以顺利实现。再次，破产保护的效力。经预告登记的请求权可以在不动产物权人陷于破产时对抗其他债权人，从而使预告登记所保全的请求权得以实现。
二、预告登记与预售登记的比较
(一)预售登记制度
关于商品房预售登记，《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”《城市商品房预售管理办法》第十条也有相应规定。我国现行立法对于期房买卖进行登记备案规定的主要目的在于通过对商品房预售合同的管理，对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查，以期保护预购人的合法权益。
(二)预售登记与预告登记的比较
第一，适用对象不同。预售登记仅仅是对商品房预售合同的登记，是一种合同的登记备案，而预告登记是对权利人主张将来发生物权变动的请求权进行的一种登记。预售登记保全的是商品房预售合同，而预告登记保全的是权利人的请求权。
第二，申请主体不同。根据预告登记理论，其申请主体为享有请求权的权利人，义务人为不动产的现时物权人。而在预售登记实践中，申请人大多为预售人，而同时其又是预售登记的义务人。
第三，法律依据不同。目前仍有部分行政法规和规章强制预售房屋进行预售合同备案登记，体现出预售登记具有较强的行政性质。而预告登记体现为登记权利人依据私法行使权利的行为。
第四，效力体现不同。预告登记具有保全权利的效力、保全顺位的效力与破产保护的效力等。而我国对预售登记仅有“应当”进行登记的规定，并没有对登记效力作出明确统一的规定。[page]
第五，具体规定不同。以登记的消灭为例，预告登记由于一些特定事由的出现而消灭，不会永远存续。而我国法律与行政法规、规章并未规定预售登记的消灭，致使预售登记存续的时间非常长。
三、我国设立预告登记的现实意义
首先，有助于完善我国的不动产登记体系。依照《民法通则》第七十二条及《合同法》第一百三十三条的规定，所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。不动产物权变动应属于法律另有规定的情形，但我国法律法规大多仅就不动产物权变动粗略规定了应当登记，而对于具体登记类型缺乏规定，有必要对预告登记制度进行有益地探索和尝试。
其次，有助于解决商品房预售中的问题。购房人在购买预售房屋后、办理产权登记前，只能作为债权人，不可能取得房屋的所有权。在预售人仍然拥有并控制房屋的情况下，其完全可能将房屋出售给第三人，尤其是在房价上涨时，这一现象更为普遍。因此，改造现有的预售登记备案制度，通过立法将其纳入预告登记范畴，可为购房者将来取得房屋提供法律保障，有助于我国不动产市场的有序发展。
四、构建预告登记制度若干问题思考
(一)预告登记的对象
预告登记首先应当将在建商品房纳入其调整范围。首先，虽然房屋尚未竣工时不能成立完整意义上的物权，更不能产生物权变动，但正常情况下房屋终将会竣工，期房也会成为现房，所有权或他物权也终究会实现。其次，我国现行规定允许期房出售、抵押等交易行为，但由于期房的权利变动缺乏象物权变动登记那样的救济，如要等到期房成为现房后再办理正式登记，买受人难以控制和防范其间预售人对期房的再处分行为。因此需要一种制度给予买受人强有力的保护。
除在建商品房外，预告登记还包括两种对象：
第一，以商品房或在建工程抵押时的预告登记。基于融资需要，实践中以未竣工的商品房或在建工程进行抵押的现象相当普遍，相关立法也予以认可。如最高人民法院《关于适用<担保法>若干问题的解释》第四十七条的规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”由于抵押登记时抵押标的物尚不存在，因而此处的登记仍属预告登记。
第二，在我国，房地产开发过程中的联建情况相当普遍，例如双方约定，由联建一方提供资金，另一方提供土地使用权，房屋建成后再分配比例甚至再具体到某楼层的某单元，而对外建设活动以一方当事人名义进行。在此情况下，未参与建设活动的当事人主张的房屋分配权仅是一种基于联建协议产生的债权，如果名义上的对外建设方自行将另一方应分得的房屋擅自预售或进行抵押融资，势必侵害未参与建设方的权益。因此，未参与建设活动的当事人为保全将来取得应分配房屋而进行预告登记，是其重要的权利保障措施。[page]
(二)预告登记与建筑商优先权的冲突解决
《合同法》第二百八十六条规定了建设工程价款优先受偿权，尽管目前对其性质存在不同认识，但笔者认为其应属于优先权，是法律为维护社会公平和秩序，赋予债权人对某种特殊债权享有优先于一般债权人受偿的权利。实践中，这种优先权可能与进行预告登记方的权益产生冲突。为解决上述冲突，笔者认为需遵循以下原则：
1、“时间在先，权利在先”的原则
解决这一冲突，其实质就是确定权利的顺序和优先性。依照法律规定，法定优先权是一种法定权利，不经登记即可成立的权利;而预购方因办理了预告登记而使其请求权具有对抗效力。若一律认为法定优先权优先于预告登记权，不利于对预购方权利的保护;相反，若一律认为预告登记权优先于法定优先权，则法定优先权将失去意义。因此在解决冲突时，原则上应以权利成立时间的先后确定其优先顺序。
对预购方而言，预告登记的时间容易确定。关于法定优先权何时成立，《合同法》未作规定。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条规定：“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”该规定只是确定了建筑商行使法定优先权的起算点和期限，未就法定优先权成立的时间加以规定。实践中有观点认为法定优先权应于债权未能清偿或工程竣工验收交付时成立。笔者认为，《合同法》第二百八十六条的立法本意是保护建筑商的权利，若一律认为法定优先权于债权未受清偿时或工程竣工时成立，则此前开发商通常已将大部分商品房预售，预购人也已办理了预告登记，对建筑商而言有不公平之嫌，有违立法者设定该项权利的初衷。从这一角度出发，笔者更倾向与将法定优先权成立的时间定于建筑商对发包方所享有的债权成立之时，而非工程竣工之时或债权未受清偿之时。
2、特殊条件下保护预购方权益的原则
最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”说明在特殊条件下法律应倾向保护购房者权益，即使法定优先权成立在先，也应使购房者的预购权益优先于法定优先权。根据《合同法》第二百八十六条和《批复》的规定，消费者取得对抗建筑商法定优先权的条件是：1、必须是消费者;2、必须支付了全部或大部分购房款。在具备了这两个条件后，即使预告登记后于法定优先权成立，消费者亦可取得对抗建筑商工程款优先受偿权的权利。[page]
