案情简介：2007年12月，王某购买某开发商开发的“星光家园”商品房一处，双方签订了商品房预售合同，王某支付了全部房款，约定三个月后交房并办理房产登记。时值房价上涨，王某担心开发商将此房再卖与他人，导致自己利益受损。针对刚颁布实施的《物权法》中预告登记制度的规定，王某能否通过该制度维护自己的合法权益?
律师分析：2007年10月1日我国正式实施的《物权法》新设了预告登记制度，并对预告登记制度赋予了物权效力。第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”这是有关预告登记制度的规定。该制度设置的目的是为了保障预告登记权利人的权益，赋予其预告登记的请求权以物权效力，即物权排他效力。这种物权排他效力，不仅可以对抗不动产的所有人及其他权利人，而且可以对抗任意第三人。在商品房交易过程中，由于开发商常常处于强势地位，而购房者常常处于弱势地位，经常会出现双方签订商品房预售合同之后，不动产登记的条件还不具备，时值房价上涨，开发商宁可冒着承担违约责任的风险，而将商品房卖与第三人谋取利润，且第三人已经办理了不动产登记。而无辜购房者只能依据预售合同要求开发商承担违约责任，这对购房者是极不公平的，《物权法》中的预告登记制度正好可以化解这种风险。
本案中，王某可以与开发商约定向登记机构申请预告登记，预告登记之后，王某对该商品房所享有的请求权便具有物权效力，具有排他性，即使之后开发商将该房又卖与他人，基于上述法律规定，该处分行为也无效。
当然，预告登记制度的适用也是有限制的，如预告登记存在的基础——债权消灭，或者能够进行不动产登记的条件已经具备，但预告登记权利人怠于行使权利等，这些都会对相对人的处分权造成限制，不利于财产的物尽其用。因此《物权法》第20条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记消灭。”
