《中华人民共和国物权法》(以下称《物权法》)对预告登记作出了原则性规定。2008年7月1日，国家建设部颁布实施了《房屋登记办法》，将预告登记制度首先应用于房屋登记，结合我国实际规定了房屋预告登记的程序、内容和范围。这对于完善我国不动产登记制度，保护权利人的合法权益，促进社会经济健康发展具有重要作用。
一、预告登记的概念
所谓预告登记，是指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人再行处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”预告登记的性质是使被登记的请求权具有确保将来只发生该请求权所期待的法律结果，其实质是限制现时登记的权利人处分其权利。预告登记将债权请求权予以登记，使其具备了物权的排他效力。使妨害其请求权的处分行为无效，以保障将来物权登记的实现。因此，预告登记是债权被物权化的一种具体体现。经过预告登记的不动产，债权人对不动产物权变动的请求权可以对抗第三人。
二、预告登记的效力
预告登记的效力体现在以下三个方面。第一，保全权利的效力。《物权法》第二十一条第一款规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”预告登记不同与一般的不动产登记，一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利。纳入预告登记的请求权，对以后发生与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为具有排除效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律结果;第二，保全顺位的效力。所谓顺位是指不动产物权在不动产登记簿上依设立的时间先后顺序中所占据的位置。预告登记具有保障请求权所指向的物权变动享有的登记顺位。预告登记所保全的请求权在登记条件成就而转化为物权时，该物权的顺位依据预告登记时间确定，登记在先的优先实现物权。《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。”生效的债权合同结合登记，方能发生物权变动的法律效果。在一房数卖的情况下，数个房屋买卖合同的效力是相互独立的，均可引起物权变动。而同时存在的各个债权具有平等性，就同一房屋可设立数个债权，其间没有行使上的先后之分。问题的焦点是一房数卖情况下该房屋的所有权归属于谁。按照《物权法》的规定，先办理完毕房屋登记手续的买受人取得该房屋的所有权，其他买受人只能向出卖人主张违约责任。例如出卖人先与买受人甲订立房屋买卖合同，出卖人收受房价款后，再将该房屋卖予乙，并与乙办理房屋移转登记。在此情形下，买受人甲除拥有债法上的请求权外，并无排斥第三人的权利，原则上仅能依债务不履行的规定向出卖人请求损害赔偿。买受人甲签订买卖合同在先确不能取得房屋所有权，为解决这一问题甲可以申请房屋预告登记以保障优先实现物权;第三，债权物权化的效力。预告登记可以使预告登记权利人具有对抗其他债权人，保障其请求权得以优先实现的效力，这是经预告登记的债权请求权物权化的明显表现。具有了物权效力的请求权，享有优先于其他债权的效力。这一点主要体现在企业破产的时候，经预告登记的请求权不但具有对抗不动产物权人的效力，而且可以在不动产的物权人陷入破产时对抗物权人的其他债权人，从而保证请求权得以实现。预告登记的这一效力，同样也适用于继承的有关情形。物权人死亡时，继承人不得以继承为由而请求销除预告登记，预告登记权利人就原不动产仍享有排他性的请求权。[page]
三、预告登记的适用范围
《房屋登记办法》将预告登记的适用范围明确为下列四种情形：(一)预购商品房;(二)预购商品房抵押;(三)房屋所有权转让;(四)房屋所有权抵押。前两种是对期房设立的预告登记，后两种是对现房设立的预告登记。
申请预告登记必须由预告登记的权利人和义务人共同提出，同时还须具备一定的条件。需保全的请求权的权利人为预告登记权利人，不动产所有权人为预告登记的义务人。申请预购商品房预告登记，权利人为商品房买受人，义务人为商品房的开发商;申请预购商品房抵押权预告登记，权利人为贷款银行，义务人为商品房买受人;申请房屋所有权转移预告登记，权利人为房屋买受人，义务人为房屋出卖人;申请房屋抵押权预告登记，权利人为贷款银行，义务人为房屋买受人。
四、预告登记的实际应用
(1)预购商品房预告登记
随着我国社会经济的发展，买卖房屋已成为普通百姓的常见行为。由于开发商预售的商品房属于期房，从买受人交付购房款到办理房屋产权登记往往要经过几个月甚至更长的时间，这期间存在着很多不可预见的风险，将来能否顺利竣工交付买受人还是未知数。普通百姓作为消费者购买预售的房屋，其只能根据与预售人订立的预售合同享有债权性质的请求权，并不能具有排他的效力。虽然我国房地产市场有了巨大的发展，但由于信用在市场经济中的缺失，使得在商品房预售中经常发生不守信用强行撕毁合同的情形，出现了大量的一房两卖(甚至数卖)的纠纷。但撕毁合同的一方往往是经济上的强者，而相对人常常是弱者，购房人无法防止预售人将房屋以更高的价格再次出卖给他人，这就使得处于弱势地位的购房人无法取得指定的房屋，只能以对方违约为由请求损害赔偿，其权益难以得到有效的保护。但是，通过预告登记制度，购房人将其请求权纳入预告登记，使其请求权具有物权的排他效力，确认预售人一方违背预告登记内容的处分行为归于无效，就可以确保购房人获得所购买的房屋。
(2)房屋所有权转移预告登记
由于二手房具有房源选择面广，同等价位地段配套更佳，交通便利，面积适中，在房产市场中越来越受到青睐。但因二手房产权的多样性和复杂性，在买卖过程中存在着一定的风险。一是存在“一房二卖”的风险。由于买卖双方在签订房屋买卖合同、交付房款与办理产权登记之间存在一定的时间差，有些不诚信的房东为了追求利益最大化，会违反诚实信用原则，进行一房二卖甚至一房多卖，最后也许只有出价最高的买受者得到了房屋产权;二是对于分期付款交易，买卖双方的利益难以保障。买卖双方达成交易后，如付款方式约定为分期付款，买卖双方将会处于两难的境地。在没有付清房款之前，卖方不愿意办理房屋过户手续。因为在没有收到全部房款之前就办理房屋过户手续，一旦买方不履行付款义务，卖方将难以收回剩余房款;如在付清全部房款后办理过户手续，买方的利益又难以保障。一旦卖方不愿履行义务不配合买方办理房屋过户手续，买方的权益将会受到损害。根据法律规定，买受人只要和出卖人签订房屋买卖合同，买卖双方可以通过约定确定各自履行义务的时间，并向登记机构申请预告登记。因为预告登记具有排他效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律结果。买受人通过预告登记，可以将自己的债权记载于登记簿，这样任何违反预告登记的不动产变动都是无效的，从而使债权的请求权得以保全，并将使最先登记的债权优先获得所有权。[page]
(3)预购商品房抵押权预告登记
预购商品房抵押权预告登记适用于以抵押贷款方式购买商品房的情形。预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的购房款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。《房屋登记办法》第七十一条规定申请预购商品房抵押权预告登记应提交下列材料：登记申请书、申请人身份证明、抵押合同、主债权合同、预购商品房预告登记证明、当事人关于预告登记的约定、其它必要材料等。登记材料中将预购商品房预告登记证明作为要件之一，这就要求办理预购商品房抵押权预告登记的前提是首先要办理预购商品房预告登记。因为预购商品房是尚未建造或正在建造的期房，不能进行所有权登记。购房人只有先办理预购商品房预告登记，才能保障将来取得该房屋的所有权，这样购房人才能依法对该预购商品房享有直接支配和排他的权利。由于办理预购商品房预告登记之后，购房人才能够确定的取得预购商品房的所有权，排除了预售人再次处分该预售商品房的权利。所以以办理过预告登记的预购商品房向债权人设定抵押权，才符合《物权法》关于“债务人或者第三人有权处分的财产可以抵押”的规定。由此可见，购买期房申请抵押贷款应当办理两次预告登记。
(4)房屋抵押权预告登记
房屋抵押权预告登记可以适用于贷款购买现房申请的登记，包括贷款购卖二手房和贷款购买新建商品房。购买二手房申请贷款的手续比较复杂，按照商业银行的规定，购房人申请购房贷款必须先将所购房屋办理抵押登记，然后银行才能发放贷款。购房人办理房屋抵押登记，应先与该房屋的原产权人共同申请房屋转移登记，将房屋产权过户到购房人名下。原产权人在没有拿到全部房款之前从自身利益考虑往往不同意办理过户手续，这样就使贷款手续无法进行。于是很多地方就出现了中介机构介入其中，与各方签订贷款保证协议，代办购房贷款手续。委托中介机构办理贷款手续，购房人要向中介机构支付一笔中介费用，这样无形之中就提高了交易成本，给购房人增加了经济负担;购买开发商的现房贷款也存在同样的问题。买受人购买开发商的现房向银行申请抵押贷款，银行要求将所购房屋办理抵押登记后才能放贷，办理房屋抵押登记要先办理房产证。按照房管部门的规定，商品房办理房产证时应提交由开发商开具的全额购房发票。而开发商从资金安全考虑，在没有收到全额房款之前不予开具全额发票，而且也不愿意将未付清房款的房屋过户到买受人名下。开发商不予配合就不能办房产证，没有房产证就不能办理房屋抵押登记，没有房屋抵押担保银行就不予发放贷款。这样办理购买现房贷款手续就无法进行下去。引入预告登记制度以后，以上问题便可迎刃而解。不论是购买二手房还是购买开发商的现房申请贷款，买卖双方均可通过约定，将各自应当履行的义务确定下来，然后向登记部门申请房屋所有权转移预告登记，购房人领取房屋所有权转移预告登记证明后再与贷款银行共同申请房屋抵押权预告登记。房屋抵押权预告登记办理完毕后，贷款银行即可向房屋的卖方支付房价款。卖方拿到全部售房款后，三方(房屋买卖双方及贷款银行)再按照约定将预告登记转为相应的本登记。[page]
通过预告登记办理购房贷款手续，一是可以保障各方当事人的利益不受损害。预告登记是物权法规定的不动产登记制度，经过预告登记以后可以保障权利人将来实现物权;二是手续简单。购房人不需要委托专业的中介机构办理购房贷款，房屋交易双方可以自行申请办理;三是取得贷款时间短。预告登记的法定登记时间是10个工作日，办理两次预告登记20个工作日内卖方即可拿到房款，委托中介机构担保办理贷款一般在一到两个月才能完成;四是交易成本低。办理两次预告登记只需要缴纳两次登记费，委托专业中介机构办理贷款，需要支付较高的中介费用。
综上所述，预告登记制度有着深刻意义的适用价值，在商品房预售、二手房买卖以及购房贷款中都将发挥积极的作用。具有保护房产交易安全的功能，有利于保障请求权人的合法权益，有利于我国房地产市场的健康有序发展。
