一、预告登记制度的设立原因
预告登记制度，为德国民法学者在中世纪所创立，后来为瑞士、日本等国以及我国台湾地区民法所继受，成为民法中的一项重要的物权制度。预告登记制度被一些国家所采纳，原因在于，在房产转让的过程中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常会由于各种各样的原因而有相当长的时间间隔。若房屋所有权人一旦将房产又移转给善意第三人并履行了登记手续，就会导致物权优先原则的适用，善意第三人取得该房屋所有权，尽管请求权人可以通过追究原房屋所有权人的违约责任来在一定程度上补偿自己的损失，但其设立债权并取得房屋所有权的目的毕竟还是落空了。房产预告登记制度将物权法理论和债权法理论有机地结合起来，赋予债权请求权以物权的排它效力，有效地保护房产请求权，最终达到平衡不动产交易中各方利益的目的。
二、预告登记的含义和性质
1、预告登记的含义
预告登记，是为保全一项以将来发生房产物权变动为目的的请求权，由请求权人向登记机关申请而进行的预先登记。
与一般的房产登记相比较，预告登记具有如下特点：1、特殊性。一般的房产登记，登记内容是已经完成的房产物权。而预告登记的内容并不是房产物权，而是以将来发生房产物权变动为目的的请求权。2、对抗性。纳入预告登记的请求权，对后来发生的、与该项请求权内容相同的房产物权处分行为，产生对抗的效力，以至于将来只能发生请求权所期待的后果。3、从属性。预告登记作为请求权的保全手段，从属于房产物权变动的请求权，并以请求权的有效存在为前提。4、临时性。预告登记本身并不能替代正式的房产物权变动登记。因此在条件成就、期限到来或者其他物权变动的条件具备时，当事人应当办理正式的物权变动登记。
2、预告登记的性质
(1)反映物权要求的公示原则
预告登记发自于当事人申请的意思表示，且将请求权通过公示手段对外展示，反映了物权要求的公示原则。预告登记既是承认并保障权利人对房产将来的法律支配关系的制度，也是债权债务关系的延伸。
(2)是请求权物权化的一种具体表现
预告登记所产生的应当是物权化了的请求权。预告登记时物权变动尚未实现，因此登记对象不是物权本身，而是将来房产物权变动的请求权，其本不应纳入物权的登记范围。但如果不对请求权加以有效保全，则权利人的权利难以得到保障。通过设立预告登记制度，使预告登记保全的请求权具备对抗第三人的效力。因此请求权本身虽是一种债权，但预告登记使该债权具备了物权的某些效力，是请求权物权化的一种具体表现。[page]
三、预告登记的效力
由于预告登记的权利是一项物权化的债权，因此它应具有类似物权的性质：
1、排他性效力
签订转让合同后，在房产尚未交付之前，就存在着同一房产被再次买卖或者被抵押的可能性，也存在着受让人要求转让人交付房产的债权无法按合同约定的期限实现的风险。经过当事人向登记机构申请预告登记，使债权通过登记的方式记载下来并予以公示，这样，债权转化为准物权，债权的义务主体成为了不特定的，能够对抗第三人，即具有排他性，以阻断其他人取得房产权利的可能性，防止转让人一房多卖以及将房产抵押的风险。
2、登记顺位保证效力
房产物权的变动登记，也可能是在同一物上设立多个并存的物权所为的登记，为了防止未来可能发生的在同一物之上多项物权并存和竞合的矛盾，预告登记能将各项权利按照时间的先后顺序预先予以排列，并按照该顺序为每一个物权确定一个实现的顺序。如建设单位申请在建工程第一次抵押预告登记后，又对在建工程余额申请第二次抵押预告登记，则在实现抵押权时，第一次抵押权的实现顺序应排在第二次抵押权实现之前，这就是顺位保证效力。
3、破产保护效力
预告登记的权利已经物权化，是具有了物权效力的请求权，因此应享有优先于一般债权的效力。即当房屋所有权人陷于破产时，经过预告登记的请求权具有对抗其他债权人、优先破产债权的效力，预告登记所指向的房产不列入破产财产，使请求权发生指定的效果。
4、追及效力
追及效力是指将来的房产无论转让人转让给谁，或者房产被谁占有，经过预告登记的请求权人只要按照所签订的合同履行约定的义务后，都有权向房产实际占有人追及房屋所有权或者通过处分房产获得收益优先偿还债务的权利。如甲向乙购买了一套房屋，并办理了预告登记。后乙又将房屋转让给丙后，卷款逃跑了，这时，当乙合同义务履行完毕后，可向法院提出诉讼，要求丙搬迁，将房屋强制过户给本人。
四、运用中的几点问题
1、预告登记适应范围问题
对于预告登记的适应范围，由于目前我国法律无这方面的规定，一些开展预告登记的城市有不同做法。如南京市的预告登记适应于预购商品房、约定优先购买权的、约定回购房屋的、约定通行权的、为保全约定的其他涉及房屋的请求权的、由银行代付购房款的预购房屋贷款抵押或者在建房屋抵押的。上海市的预告登记适应于预购商品房以及按照市人民政府有关规定进行预购商品房的转让、以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让、以房屋建设工程设定抵押及其抵押权的转让抵押应当由当事人双方共同申请的登记，一方当事人未提出登记申请的，另一方当事人可以单方申请预告登记以及法律、法规规定的其他情形。无锡市与上海市基本一致，除了未设定预告登记的转让业务。天津市的预告登记适应于购买期房、以抵押贷款方式购买期房设定抵押权。[page]
《物权法草案》第二十一条第一款对预告登记的适应范围也作了规定，当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权的，债权人为限制债务人处分该不动产，保障将来取得物权，可以向登记机构申请预告登记。债权人已经支付一半以上价款或者债务人书面同意预告登记的，登记机构应当进行预告登记。可见从我国的预告登记立法倾向于期房买卖、存量房转让，而未包括期房抵押。
而根据预告登记的含义、性质以及借鉴各国立法，本人认为，预告登记适用于保全债权请求权。预告登记所保全的请求权包括：合同产生的请求权如买卖合同、抵押合同产生的，法院判决、裁决产生的请求权如判决期房转让，政府的行政决定产生的请求权如行政决定期房转让，法律法规规定产生的请求权。预告登记所保全的请求权，可以附条件，也可以附期限。因此，本人认为，《物权法》(草案)对于预告登记的适应范围较为狭隘，不利于保护权利人的利益，建议将预告登记的适用范围予以明确、完善，使预告登记能真正涵盖需要保全的请求权，以发挥预告登记制度的应有功能。
2、预告登记的时间效力问题
预告登记是一种临时性登记，其本身并不能替代现正式的物权变动登记，因此在合同约定的条件成就、期限到来或者其他物权变动的条件具备时，当事人应办理正式的房产物权变动登记。如果请求权人届时不积极行使物权变动的请求权损害到第三人的利益时，如房地产开发企业向甲预售商品房后进行了预告登记，并约定房屋建成后某甲支付价款并办理正式的过户登记手续，而在房屋建成后某甲不主张办理过户登记手续也不支付价款，在此情况下如果预告登记的效力一直存续将影响到房地产开发商将该房屋顺利转让于第三人。因此，为保障房地产交易安全，维护房地产市场秩序，预告登记是应该有法定的失效时间。对于这个时间的规定，南京没有规定期限，上海、无锡市根据双方、单方申请的不同方式有不同的规定，如最长的有效期为房屋所有权初始登记之日起满两年，未申请正式登记的，预告登记失效。天津对于预告登记未明确时间效力，只是对于预购期房的房屋所有权预告登记权利人入住两年后，房地产开发企业未办理房屋初始登记的，可以直接申请房屋所有权登记。
《物权法》(草案)第二十一条第二款规定，预告登记后，债权人自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，或者债权消灭的，预告登记失效。具有预告登记失效事由的，债务人有权申请注销预告登记。对于何为“能够进行不动产登记之日的时点”，较为含糊、不明确。因此，本人认为，对于预告登记的时间效力，我国立法要明确一个可操作、合理的法定期间，这样，不仅能促使请求权人积极行使请求权，而且，能有效的保障房地产交易，规范房地产市场秩序。[page]
3、预告登记与法院协助执行的关系问题
在登记事务中，会遇到法院将已经预告登记的物权请求权所指向的标的判决或强制执行给第三人。在现在操作中，由于我国立法对于预告登记的效力未有清晰的界定，故房产登记机构只能按照法院文书的内容来协助执行。但本人仍有疑问，期房抵押登记同样应当归为预告登记，但抵押权人根据《担保法》三十三条债务人不履行债务时，抵押权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的规定，可以对抗法院将预告登记的标的判决或强制执行给第三人。但对于因转让房屋所发生的预告登记，债权人的优先受偿权，就无明确的立法，这在现实的登记事务中是有矛盾冲突且不公平的。目前，对此问题不同国家规定有所不同，我国台湾地区《土地法》第79条认为预告登记对法院判决、或强制执行而为的新登记无排除效力;而德国民法典则规定，预告登记同样可排除强制执行、扣押方式所为的处分。而本人认为，从债权保全的效力来看，凡是违反预告登记的不动产变动均应认定为无效，因司法权、行政权而为的物权变动并不应存在优于因民事法律行为而为的物权变动。因此，建议我国从立法上统一因转让房屋、抵押房屋等所发生的预告登记的法律效力，以便公平、合理的保护权利人的权益。
4、预告登记期间与房屋列入拆迁、产权人死亡的问题
在核准预告登记后的有效时间内，登记的房屋有可能发生房屋列入拆迁范围、产权人死亡等意外情况。对于列入拆迁范围的，因该房屋被冻结无法再办理正式的转移手续，在这种情形下，房产转让已履行不能，故房产登记机构应及时告知房产请求权人，以便请求权人尽早行使权利。请求权人知情后，可通过与债务人协商解决损失，协商不成应通过向法院起诉，要求债务人进行赔偿，并根据合同约定承担相应的违约责任。对于产权人死亡的情况，因在办理正式的房产转移手续时，房产登记机构无法得知合同履行的情况，故房产请求权人一旦知道这种情况，则应主动的向法院提起民事诉讼，请求法院强制执行房产过户，当然前提是请求权人已完全履行转让合同中所约定的义务;若房产登记机构得知产权人死亡的情况，则应履行告知请求权人事实的义务。
