找法网原创 2016-11-01 00:00:00 此文已帮助过 0 位用户
一份合适的合同将有利于维护双方的合法权益，保障当事人避免大部分的矛盾纠纷，那么，买卖二手房自然也需要签订二手房买卖合同。但二手房买卖合同怎样约定才算合适，以及合同要怎样具体履行，就履行合同时责任承担怎么分摊等，均是购房者需要注意和考虑的。
但是，原则上二手房买卖合同务必详尽，尽可能将所有相关情形以条款的形式约定下来，一旦出现违约时，即可按照约定追究违约责任。要是一方不按约定履行，之后双方协商又不成时，即可通过诉讼的方式要求对方继续履行合同并赔偿。
房屋买卖合同内容不违法，只要双方签字盖章就具有法律效力。
所以，买二手房时卖家隐瞒房龄，双方意思表示不一致，如果卖家是一般故意，买家可以主张损失赔偿，如果是恶意隐瞒并导致重大损失的，那么买家可以去法院请求变更或者撤销房买卖合同。
如果发现对方故意隐瞒房屋真实房龄，买家可以要求对方赔偿因此造成的损失。如果发现对方恶意隐瞒房龄，严重损害买家利益的，买家有权按规定变更或者解除买卖合同。
要根据具体情况判断，如果在签订房屋买卖合同时具备以下条件，即有效：
1、买方购买时是善意的；
2、合理价格；
3、完成过户。
反之，房屋买卖合同无效，不知情的一方可以拿回房屋。
要看双方的约定，法律并不限制，若是双方对定金达成一致，那么即可约定定金。
二手房买卖合同无效有五种情形：
1、无民事行为能力人或限制行为能力人未取得法定代理人同意所签订的房屋买卖合同。
2、以欺诈、胁迫的手段签订的，损害国家利益的房屋买卖合同。
3、乘人之危签订的房屋买卖合同。
4、双方当事人恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同。
5、当事人之间没有签订书面房屋买卖合同，又无据可查的，亦认定为房屋买卖合同无效。
二手房买卖合同中关于违约金的约定，应包括两部分内容：违约金的金额和违约金金额的计算方式。
但具体详细的违约金究竟如何约定，完全是由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。例如，通常二手房买卖合同中会将违约金约定为总房价的20%。
相关法条参考：《合同法解释(二)》第二十九条规定
不需要。买卖双方签订二手房买卖合同，是双方协商一致达成的协议，是不需要见证方的，只需买卖双方在合同上签字盖章即可产生法律效力。
当然，如果确实担心效力问题，可花钱找中介甚至公证处，代办二手房买卖合同或对合同进行公证。
买卖双方签二手房买卖合同时，一般需要带的证件如下所示：
1、买方：房屋产权证明，以及身份证、户口本、婚姻证明。
2、卖方：身份证、户口本、婚姻证明，购房合同或购房时间证明、房屋产权证。
3、如房屋处于出租状态，还需要承租人放弃优先购买权的书面材料。
4、如委托代理人办理的，受托的人除了上述的证件外，必须带上公证委托书、本人有效身份证件、委托人身份证复印件(加盖公证处“该复印件与原件相符”的印章)等资料。
要是签好二手房买卖合同后卖方又反悔的，可以按照下面的做法维权：
首先，如果买卖合同中对违约责任有明确的约定，买方可以选择按照约定要求卖方承担违约责任。
其次，如双方协商不成，买方可以到法院提起诉讼。可以要求卖方继续履行合同，并赔偿损失，或者要求解除合同，退还已付房款及利息，并赔偿损失。
此合同还是成立的，因为双方当事人就二手房买卖合同的主要条款达成一致的合意。
但此时订立的房屋买卖合同是否有效，应区别不同的情形分别处理：
1、房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，那基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人是房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效；但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。
2、房屋出售时，权利登记为数人的，那基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效；但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。
相关法条参考：《物权法》第一百零六条规定
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