一、房屋买卖不破租赁的例外情形
1、房屋在出租前就已经设立抵押权的，抵押人后来行使抵押权拍卖的。
根据相关规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已经抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该抵押物已经抵押的，抵押权实现造成承租人的损失的，由承租人自己承担。
这是因为，抵押权属于物权的范畴，而租赁属于债权的范围。在房屋抵押后再出租的，适用的是“物权优先于债权”原则，所以这种情况不适用于买卖不破租赁。
2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
如果涉及到法院依法查封的房屋，如果房屋查封在先，租赁在后，则法院拍卖的时候不适用买卖不破租赁;如果房屋租赁在先，查封在后的，买卖不破租赁的规则仍可以适用。
二、动产不适用买卖不破租赁
虽然《合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间发生物权变动的，不影响租赁合同的效力，该规定并没有说不适用于动产但是按照各国的立法规定和习惯，通常是不适用动产的。为了交易的流通性，通常买卖不破租赁是不适用于动产。
三、破产财产不适用买卖不破租赁
破产的财产必然要经过变卖或者拍卖。如果适用买卖不破租赁，那么租赁人对破产的财产享有优先权。但是破产债权是按顺序清偿的。第一顺序为职工工资和劳动保险费用。如果租赁人对破产的财产享有优先权，这样就损害了第一顺序人的利益。所以买卖不破租赁是不适用与破产的财产的。
