房地产买卖居间合同纠纷

　　上诉人(一审原告)杨建新

　　委托代理人范晓媛，云南千和律师事务所律师，特别授权代理。

　　被上诉人(一审被告)昆明世居房地产经纪有限公司

　　法定代表人孙浩，该公司经理。

　　委托代理人钱方，北京市卓代律师事务所律师，特别授权代理。

　　上诉人杨建新因居间合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院(2007)西法民初字第2900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年4月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

　　一审法院确认以下事实：2006年10月13日，原告、被告及案外人田丰签订了《房产交易居间合同》，约定：田丰将其按揭购得的位于昆明市青青小镇绿佳苑小区32幢1单元501号房屋以300000元的成交价出售给原告，原告向被告交付代管定金10000元，被告向原告和田丰提供中介服务，促成双方达成交易签订合同的，由原告按成交额的1%向被告支付佣金，即3000元;任何一方违反此合同的约定，应向对方支付违约金60000元，同时支付被告的劳务费6000元。合同签订后，原告于2006年10月13日向被告缴纳定金10000元。同日，被告将该笔定金转交田丰。2007年7月14日，被告通过特快专递向田丰发出通知，要求田丰在取得房产证后，必须及时通知原告，共同办理过户手续;原告在接到通知之日起，不超过三天和田丰及被告共同办理公证、过户、付款手续。2007年8月29日，被告员工谷俊向原告出具《经过》，上载明：“2006年10月13日，三方口头约定待田丰取得该房产权证后及时通知被告由被告再通知进行交易，并约定在此期间田丰不得私自将上述房屋转让或出售他人，田丰同时承诺尽快付清尾款取得产权证后进行交易。但后来由于田丰以种种借口不交尾款，并在2007年4月27日最后一次商谈时说‘要房子就等着’，在原告要求下，被告再次通知田丰履行合同，但田丰不接电话，随后又将该房转售他人，还在原告不知情的情况下将定金强行退回被告，拒不履行合同”。2007年8月30日，原告向被告出具收条，表明暂时收回定金10000元是为了不受更大损失，但保留对违约方田丰追究违约责任的权利。庭审中，双方一致陈述：(1)签订《房产交易居间合同》时，被告已如实告知原告：涉案房屋是田丰按揭购买的，尚未取得房产证。(2)被告没有收取佣金。

　　根据以上确认的事实，一审法院认为：居间合同是指居间人向委托人报告订立合同机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。在居间合同中，居间人只作为委托人与第三人之间签订合同的介绍人，其身份既不是代理人，又非当事人和保证人，其居间行为本身并不一定就导致法律后果。本案中，原、被告同出卖方田丰签订的《房产交易居间合同》系各方当事人真实意思表示，又不违反法律禁止性规定，应为合法、有效。基于有效的居间合同关系，原告以被告提供中介服务没有尽职尽责不能保证买卖顺利进行为由要求赔偿损失，其提出的事由属于居间人的勤勉义务或称尽力义务。所谓居间人的勤勉义务，就是居间人应当根据居间合同的约定，尽力为委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，对此义务，我国《合同法》中未作明确规定，所以，这是居间合同当事人可以自由约定的事项。也就是说，居间人的勤勉义务未经当事人约定不必然产生违约责任。在涉案合同中没有“保证交易促成”相关表述的情况下，被告当然不负尽力促成交易的勤勉义务。何况，被告在提供服务过程中不仅组织过买卖双方协商，还履行了一定的通知手续。现原告以被告违反勤勉义务为由主张损失，没有合同和法律的依据。此时，根据《合同法》第425条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”的规定，原告只有在举证证明被告有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况的行为，并因上述行为遭受损失时，才得以依法行使损害赔偿请求权。而现有证据仅仅表明，致使交易不能达成的原因是出卖方田丰拒不履行合同。且从双方当事人当庭陈述来看，被告已向原告如实报告了涉案房屋的基本情况，并无隐瞒重要信息和提供虚假情况的欺诈行为或是其外在行为有明显不利于委托人的情节。由此可见，原告因未完成证明责任，亦不得以被告违反法定如实告知义务为由要求被告承担损害赔偿责任。