在房屋租赁合同关系中,除当事人约定外,根据《民法典》的有关规定,双方在以下情形下享有合同解除权:
承租人的解除权。在租赁房屋具有瑕疵(包括物的瑕疵和权利瑕疵),致使承租人无法使用,或者利益受到重要影响,或者在相当期间内不能进行使用收益的,或者租赁房屋毁损致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。《民法典》第二百三十一条规定:“因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。”《民法典》第二百三十三条规定:“租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。”
《民法典》第二百三十三条规定仅限于物的瑕疵,而且限于物的瑕疵达到“危及承租人的安全或者健康”的程度。我们认为,对于租赁房屋的瑕疵,不论是物的瑕疵还是权利瑕疵,只要符合《民法典》第九十四条第(四)项规定,承租人可以主张解除合同。对于承租人因租赁房屋存在瑕疵而主张解除合同的,应满足以下要件:(1)承租人的使用收益受到的障碍必须达到严重程度。但是,如果租赁房屋对于承租人有特别利害关系的,则该障碍即使未达到严重程度,也应允许承租人解除合同。(2)出租人不于催告的期限内进行修缮。但在修缮为不可能或者虽有可能但于承租人已无利益的,则无需催告即可主张解除合同。《民法典》第二百三十三条规定的用语是“可以随时解除”。但应注意的是,其前提是租赁房屋的瑕疵已达到“危及承租人(包括同住人)的安全或者健康”的程度。在此种情形下,即使承租人订立合同时明知该租赁房屋存在瑕疵,也不影响其解除合同。这一点与一般的合同解除规则不同,其立法理由在于要绝对保护人的生命与健康。对此条作相反解释,就是,如果租赁房屋的瑕疵不会导致“危及承租人的安全或者健康”的,而该瑕疵在订立合同时即为承租人所知悉的,承租人将不得主张解除合同。
出租人的解除权。包括:(1)承租人违反约定方式,或者不依租赁房屋的性质而对租赁房屋进行使用收益的。《民法典》第二百一十九条规定:“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”(2)承租人迟延支付租金,经出租人催告,仍不于催告期限内支付租金的。《民法典》第二百二十七条规定:“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。”(3)承租人未经出租人同意,将租赁房屋转租于第三人的。《民法典》第二百二十四条第二款规定:“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”
双方均有的解除权。不定期的房屋租赁合同,双方均可以随时解除合同。《民法典》第二百三十二条规定:“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
当事人有约定的,从其约定;没有约定的,则只能根据法律的规定解除房屋租赁合同,否则,将构成违约。
合同的解除,并非因符合解除条件而当然发生,而应以有解除权的一方行使为必要。这里需要区分合同的解除与附解除条件的合同两者的不同。前者是因法定或约定的条件成就而享有形成权,其效力的发生以实际行使解除权为必要;后者则因约定(不可能是法定)条件成就,而当然发生合同消灭的效力。行使解除权,根据《民法典》第九十六条规定,应以通知的方式。但亦不妨碍以诉讼的方式来行使,因为起诉本身可以视为一种通知。
要严格把握合同解除的条件。当事人只有在符合约定或法定条件的情况下,才能解除合同;在不符合解除条件的情况下,即使发出解除通知,也不能产生合同被解除的法律效力,相反,构成违约。
(xx)环球经律民函 xx号
原告:薛xx,男,汉族,1966年1月29日出生,住址:广州市xx路xx号地下,邮政编码:510000,身份证号码:440104xxxxx9191,手机:13710xxxx33。
委托代理人:XXXXXXX
被告:李xx,男,汉族,1966年11月16日出生,住址:广州市XXXXX,邮政编码:510510,身份证号码:44010xxxxx16033,电话:8709xxxx,手机:13902xxxx68。
案由:房屋租赁合同纠纷
（一）诉讼请求：
1、判决解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》；
2、判决被告返还原告房屋租赁押金人民币104,704元；
3、判决被告赔偿原告装修损失费人民币1,157,271元；
4、判决被告承担本案诉讼费、评估费。
（二）事实与理由：
原告(承租方)与被告(出租方)于2004年10月22日签订了《房屋租赁合同》(见附件1),原告与被告在合同中约定:“……第一条:房屋基本情况 1、位置:甲方租给乙方位于广州市白云区心谊路xx号首层,建筑面积65平方米(前厅、楼梯间),首层建筑面积(后座)95平方米及二层1100平方米建筑面积。2、用途:乙方租用该房屋经营小童羊食府……第二条:租赁期限租赁期6年,从2004年10月18日起至2010年10月18日……第三条:押金租金的交纳 1、押金:相当于2个月租金的数额。2、租金……共计45960元/月……第四条:付款时间乙方在签本合同时,即向甲方交付押金91920元……第五条:权利义务 4、协助乙方办理临时商业用途并负责费用。(正常费用支付)……”。
原告与被告于2005年1月18日,在原租赁合同的基础上签订了《补充协议》(见附件2):“……一、在原合同不变的前提下,乙方新增租首层(后座)建筑面积94平方米;二、乙方新增租94平方米,月租金68元/平方米,总计租金为月人民币陆仟叁佰玖拾贰元(￥6392元),协议押金为人民币壹万贰千柒佰捌拾元整(￥12784)。……”
当时的实际情况是,原告与被告在签订《房屋租赁合同》时,被告已十分清楚原告租用该物业的目的是经营小童羊食府,被告已经承诺协助原告办理临时商业用途并负责费用(正常费用支付)。被告作为该物业的产权人,为租赁物业办理临时商业用途是被告的义务,而不仅仅是协助义务,如果仅仅承担协助义务,那么被告不必负责费用,双方也不必多此一举,在该条款上捺手印。后来原告要求被告为该物业办理商业用途时,被告却意图以“协助”的字样逃避义务。
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