当口头协议租赁房屋的房东出现违约行为时，承租人有权采取一系列措施来维护自己的权益。
1.承租人可以要求房东继续履行合同并承担违约责任，或者选择解除租赁合同并要求房东赔偿损失。
2.如果房东拒绝继续履行合同和承担违约责任，承租人可以通过调解委员会进行调解，或者向房东所在地法院提起诉讼来解决纠纷。
根据装饰装修的不同情况，装修处理有以下几种方式：
1.承租人经出租人同意装饰装修，但租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。
2.已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
3.承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应恢复原状。
4.承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院将根据具体情况分别处理。
（1）因出租人违约导致合同解除的，承租人可请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。
（2）因承租人违约导致合同解除的，不予支持出租人赔偿请求，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。
房屋租赁合同在以下情况下可能无效：
1.签订合同主体不适格。这包括无民事行为能力人或无权代理人签订的合同，以及限制民事行为能力人或越权代理人签订又未经追认的合同。
2.租赁的房屋不符合法律规定或合同约定。租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。
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