业内指导：要买二手房先查产权登记状况

　　张先生一家三口想在昆明买房落户，在一家房屋中介的介绍下，看了一套156平方米的房子。由于对该套房屋户型很满意，于是就回到中介公司，具体对房屋价款及支付办法进行了磋商。

　　在具体谈判过程中，房东王先生并没有到现场，而是请委托代理人李女士到现场谈判。最后张先生一家三口与代理人李女士达成一致意见，每平方米7200元，总价款为1123200元。付款办法是合同签订之日付20万元定金，合同签订后15日内支付70万元，余款部分于房屋登记过户到张先生一家三口名下以后，7日之内一次性支付完毕。

　　合同签订以后，张先生按照合同约定及时履行了付款义务，同时代理人李女士也协助张先生还清了银行按揭贷款，把房产证拿了出来。正当张先生一家三口高高兴兴地与李女士到市房产交易中心申请过户登记时，被告知所买的房屋已经被两家法院查封，不能办理过户登记，张先生被这突如其来的答复弄得不知所措。

　　经多次联系，王先生仍没露面。无奈之下，张先生起诉到法院，请求解除合同并返还款项。案件正在审理时，因为王先生一房多卖，涉嫌诈骗，已经被公安机关立案侦查，法院审理因此中止。

　　现在张先生一家三口只能耐心等待公安机关侦查结束后，再踏上漫长的维权之路，能否追回款项，弥补损失还是个未知数。

　　■律师支招

　　二手房交易时，该注意什么事项呢?首先应当查明产权登记状况，明确产权人。有些房产是夫妻共同财产或者是家庭共同财产，共同财产必须经过共同共有人一致同意才能进行处分，否则就是无效民事行为，法律将不予保护。因此在签订合同时，要注意所有共同共有人同意并签字才可以。这样就可以避免一些共同共有人以没有经过其同意而请求法院宣判合同无效的风险。

　　其次，应当查明产权是否有他项权。主要应当查明是否有抵押担保权及是否被法院查封等。如果有他项权的，必须解决以后才能签订房屋买卖合同。

　　再次，应当到派出所查明所买房屋的落户情况。如果已经有人落户，应该要求房东及时迁走，户口迁走后再来谈房屋买卖为好。这样对以后申请办理户口迁移及落户就没有障碍。否则买卖合同履行以后再来谈户口迁移问题，就会很被动。

　　最后，应当明确约定交房及产权过户时间，交易前的相关费用承担和违约责任等问题。