目前，人们在购房时，感觉总是处于弱势地位。特别是在筹划购房贷款方案时，感觉缺乏了解相关信息的渠道，导致一部分不专业的中介公司没有充分考虑客户公积金可贷额度，只是为客户定制了单一的商业性贷款计划，这在一定程度上损害了客户应享受低利率公积金贷款的权益。
对于广大工薪阶层来说，住房公积金是个人资产中的一项重要内容，也是其筹划购房贷款方案时的主要组成部分，因此，不能充分考虑住房公积金可贷额度，将极大地影响到购房人的购房计划。日前，记者走访了专业受理公积金贷款业务的上海市住房置业担保公司，详细了解了个人住房公积金贷款的相关受理政策和贷款额度计算方法。
计算方法
据上海市住房置业担保公司相关业务负责人介绍，客户满足以下五个条件即可申请个人住房公积金担保贷款的业务：1、具有完全民事行为能力的自然人；2、在申请贷款前6个月正常连续缴存本市住房公积金；3、首付一定比例的房款（一手房不少于20%，二手房不少于30%）；4、具有稳定的经济收入和偿还贷款的能力；5、没有尚未还清的数额较大且可能影响贷款偿还能力的债务。
根据上海市住房公积金管理委员会的决定，自2007年9月1日起，对上海住房公积金贷款的额度上限作如下调整：对第一次购买自住住房的住房公积金贷款借款人，从以户为单位计算贷款额度，改为以户为基础，配偶（或参贷人）分别计算额度的办法，且每户家庭最高贷款限额为40万元；若有补充住房公积金的，每户另增加补充住房公积金贷款限额10万元。由此，原来每户家庭20万的贷款上限调整为40万。加上补充公积金政策，每户可增加10万元。若再附加个人建造、翻建、大（装）修自住住房公积金贷款（以下简称“建翻修”贷款），上海每户家庭公积金贷款上限超过50万元。
记者了解到，在目前的公积金贷款额度的计算中，按以下原则确定最高可贷限额：
第一、不大于贷款成数。商品房（包括一手现房和一手期房）和次新房（指竣工未满5年的存量房），其公积金贷款（含“建翻修”）不超过购房总价的80%；存量房（包括二手房），其公积金贷款（含“修翻建”）不超过购房总价的70%。
第二、不大于个人公积金与补充公积金可贷额度之和，即基本公积金可贷额度为基本公积金缴存余额（公积金账户余额）的40倍，且不大于20万元；补充公积金可贷额度为补充公积金缴存余额（公积金账户余额）的20倍，且不大于10万元。此外，对于第一次购买自住住房的住房公积金贷款借款人，可享受公积金可贷额度提高的扩额政策，即从以户为单位计算贷款额度，改为以户为基础，配偶（或参贷人）分别计算额度的办法，且每户家庭最高贷款限额为40万元；若有补充住房公积金的，每户另增加补充住房公积金最高可贷限额10万元。
第三、不超过公积金查询系统计算的借款人“年还款能力”与“最高可贷年限”相乘所得到的公积金最高可贷限额。
第四、客户在申请公积金购房贷款同时，可附加申请相关的公积金“建翻修”贷款。“建翻修”贷款总额不超过：购房面积×1000元/平方米；建翻修工程款总额的70%；不超过20万元（有补充公积金的不超过30万元）。
案例解读
以下我们来看购房者在申请个人住房公积金贷款时的典型实例：1、李先生夫妇购买一套价值60万元，面积60平方米的二手房，并准备在购房后用10万元对新房进行装修。李先生夫妇目前公积金缴交情况正常。他们之前已使用过公积金贷款，目前已经还清。他们基本公积金账户余额分别为10000元和4000元；补充公积金账户余额分别为3000元和0元。
这样，李先生夫妇购房贷款计划中住房公积金贷款最高限额可以这样计算：
基本公积金最高可贷额度20万元：（不享受第一次购房的扩额政策，在10000×40=40万元与4000元×40=16万元中取最大值，且最高20万元）
补充公积金最高可贷额度6万元：（不享受第一次购房的扩额政策，在3000元×20=6万元与0元×20=0万元中取最大值，最高10万元）“建翻修”最高可贷额度6万元：（60平方米×1000元/平方米=6万元；10万元×70%=7万元；不超过30万元；上述取最小值）所有公积金贷款（含“建翻修”贷款）总额不大于购房总价的70%（60万元×70%=42万元）因此，李先生住房公积金最高可贷限额为基本、补充及“建翻修”公积金可贷额度之和（20+6+6=32万元），且小于最高贷款成数（42万元），即：32万元。
2、新婚的王先生与陈小姐准备购买一套价值100万元，面积90平方米的商品房作为婚房，并准备在购房后用15万元对新房进行装修。王先生与陈小姐目前公积金缴交情况正常，且是第一次购房。他们基本公积金账户余额分别为6000元与3000元，补充公积金账户余额分别为3000元与1000元。这样，他们购房贷款计划中住房公积金贷款最高限额可以这样计算：
基本公积金最高可贷额度32万元：（享受第一次购房的扩额政策，6000元×40“最高20万元”+3000元×40“最高20万元”=32万元，且最高40万元）
补充公积金最高可贷额度8万元：（享受第一次购房的扩额政策，3000元×20“最高10万元”+1000元×20“最高10万元”=8万元，且最高10万元）“建翻修”贷款最高可贷额度9万元：（90平方米×1000元/平方米=9万元；15万元×70%=10.5万元；不超过30万元；上述取最小值）
公积金贷款（含“建翻修”）总额不大于购房总价的80%（100万元×80%=80万元）
因此，王先生与陈小姐住房公积金最高可贷限额为基本、补充及“建翻修”可贷额度之和（32+8+9=49万元），且小于最高贷款成数（80万元），即：49万元。
