第一章 总则
第二章 构成
第三章 分层所有人的权利及负担
第四章 大厦内共有部分的管理
第五章 关于登记的规定
第六章 最后及过渡规定
核准「分层所有权法律制度」??若干废止。
九月九日
分层楼宇法律制度
立法会按澳门组织章程第三十条一款c条之规定，制定具有法律效力的条文如下：
第一条 （一般原则）
按照构成各独立单位的条件而组成一座楼宇的各个单位，得依分层楼宇制度分属各不同业主所有。
第二条 （标的）
一、除构成独立单位外，各单位之间有区分及隔离，有本身出口通往楼宇共有部分或街道的各独立单位，得成为分层楼宇的标的。
二、停车位亦得构成单位，但其位空间必须有充分界别，即使是并非互相区别及隔离的单位。
三、充分界别的空间系指以抹不掉的方式划分相邻界限而界定的范围，且当中标明专有编号或名称，而倘属后者则指明所属的独立单位。
第三条 （法定要件的欠缺）
一、欠缺所规定的法定要件，将导致分层楼宇的构成凭证无效，乃使有关楼宇受共有物业制度的管制，而每户所属部分将按照第五条的规定而定出，或倘无指定时，则就单位的相对价值而定出相当部分。
二、分层所有人，任何其它有直接及正当个人利益的权利人，以及接获负责核准或稽查建筑物的公共实体举报的检察院，均有合法性以争辩凭证的无效。
第四条 （一般原则）
一、分层楼宇的构成可透过法律行为、因故效或司法判决而取得，特别是以共同产业分配案或遗产案作出的司法判法为之。
二、任何一户户主得透过司法判决申请分层楼宇的构成，但须具备第二条所规定的要件。
三、除第一款的规定外，分层楼宇的构成得透过将楼宇用作兴建独立单位为之，而建筑图则一经核准后，附同它的独立单位说明书即视为构成凭证。
第五条 （单位的个别化）
一、在分层楼宇的构成凭证及房屋说明内的各独立单位，系以一个用以识别的名称或编号，及对所处楼层或有别于其余者的任何其它情况的指示加以区别，并以楼宇总价的百分率或千分率订出每一单位的相对价值。
二、除上款所载的说明外，构成凭证尚可特别包括：
a）每一单位或共有部分所作用途的指示；
b）共有部分管理规章，以规范共有部分及独立单位的使用、享用及保养；
c）仲裁协议的规定，以解决因共有部分管理而产生的争议。
三、每一独立单位的名称或编号的标示，应属永久性质。
第六条 （由多幢楼宇组成的综合大厦的分层楼宇）
倘多座相邻的大厦因存在供组成该等大厦的全部或部分个体或单位使用的共有部分，而在功能上互相连接者，则给予每座大厦或每个个体一个名称或编号。
第七条 （凭证的更改）
一、倘获全部分层所有人同意时，得透过签署人经认证其签名的私人文件更改分层楼宇的构成凭证。
二、在更改是相应于一项修改计划的情况下，经更改分层楼宇构成凭证的分层所有人协议，得在所有人以认证方式签名的有关说明书作出。
三、只要最少三分之二的分层所有人同意有关更改，得要求法院代为同意，以取代没有表示同意的分层所有人。
四、不遵守第二条将导致协议书无效，并得透过第三条第二款所指人士及实体申靖声明此协议书无效。
第八条 （独立单位的合并和分割）
一、同一大厦两个或以上单位合并为一，只要为相邻者，毋须其余分层所有人许可。
二、为上款规定的效力，倘属相当于车房及储物房的单位，则彼此毋须为相邻者。
三、以上两款的规定，经适当配合后，适用于单位的分割。
四、在以上数款所规定情况下，合并或分割单位的分层所有人，有权以载有经认证签名的文件的单方面行为，将相应更改引入于构成凭证内。
五、应将上款所指文件在三十日期限内通知管理人。
第九条 （分层所有人的权利）
一、每一分层所有人为其单位的专有业权人及楼宇共有部分的共有业权人。
二、上指两项权利不得分割；任一权利不得分开出让。而放弃使用共有部分以作为对其保养或享用所需要开支不负责，则视为不合法。
第十条 （楼宇的共有部分）
一、楼宇的共有部分如下：
a）完全所有权制度的土地、地基、柱、支柱、主墙、正面及所有楼宇结构的部分；
b）上盖或天台，即使由任何楼层单位使用者亦然；
c）两个或以上分层所有人共享的入口、前堂、楼梯、走廊及使用道或信道；
d）水、电、暖气、冷气、瓦斯、通讯及类似的一般设施。
二、还推定属共有部分者为：
a）连接楼宇的天井及花园；
b）升降机；
c）供看更使用及居住的地方；
d）停车位，当按照第二条第二及第三款的规定不构成独立单位者；
e）一般而立，非供一位分层所有人所专用的对象。
三、构成凭证得把第一款b项及第二款d项所规定的共有部分的区域分配予某一分层所有人专用，而这些部分应按第二条第三款的规定界别。
第十一条 （行使权利的限制）
一、分层所有人彼此的关系，在专属彼等的单位及共有部分的事宜上，一般系受对不动产的业权人及共有业权人的限制所约束。
二、特别禁止分层所有人：
a）因进行新工程或缺乏维修而损害楼宇的安全、建筑线条或外观；
b）把单位用作损害良好风俗的用途；
c）把单位用于与其目的不符的用途；
d）进行在构成凭证内或稍后在所有分层所有人协议内列明禁止的任何行为或活动。
第十二条 （优先及分割的权利）
分层所有人对单位出让不享有优先权，亦不享有要求分割共有部分的权利。
第十三条 （保养及享用的负担）
一、除有相反规定外，楼宇共有部分的保养及享用所需的开支，及共同的利益的服务费用，均由分层所有人按照其单位价值的比例缴付；所有这些开支，以及本法律所规定的其它开支，均须经适当证实及说明理由。
二、但对只供若干分层所有人专用的各段楼梯或楼宇的共有部分，有关支出将由使用者负责。
三、升降机的开支只由使用升降机的单位的分层所有人分担。
第十四条 （革新工程）
一、进行革新工程须获得代表楼宇价值三分之二的大多数分层所有人同意。
二、不得在楼宇共有部分进行可损害某一分层所有人使用其私有物或公物的革新工程。
第十五条 （革新工程的负担）
一、革新工程所导致的开支，按照第十三条规定，系由有关分层所有人负担。
二、不赞成革新工程的分层所有人，必须分担有关的开支，但倘拒绝的理由在司法上视为有根据时则例外。
三、倘工程带有不良性质或与楼宇的重的拒要性不符时，有关的拒绝视为有根据。
四、曾有根据提出拒绝的分曾所有人，得在任何时间享用革新工程所带来的好处，但须缴付有关工程的执行及行养开支的相应部分。
第十六条 （不可缺少且急需的维修）
一、楼宇的共有部分所不可缺少且急需的维修，因管理人不在或因故不能视事时，得由任何一位分层所有人主动进行。
二、经支付上款所指维修开支的分层所有人，应尽快从第二十条所指的共同储备基金中获得款项的偿还；但倘没有可动用款项时，分层所有人得要求其余分层所有人实时及按其单位的百分率或千分率支付。
第十七条 （楼宇的损毁）
一、在楼宇损毁或价值相等于楼宇价值至少四分之三的部分遭受损毁时，任何分层所有人有权要求按照大会指定的方式出售其所享有的有关土地及物料的权利。
二、倘损毁只影向小部分时，大会得透过多数分层所有人及按大厦价值的多数的决议重修该部分。
三、不愿意承担重修开支的分层所有人，可能被强制出让其权利予其它分层所有人，而价值则按照彼此之间所订者或由法院所订者。
四、出让人可选择承受移转的一名或以上的分层所有人。
第十八条 （保险）
一、楼宇购买火险为强制性，不论独立单位或共有部分亦然，保险金额由分层所有人大会订定。
二、火险的保险金额不得低于有权限当局所确定的金额，或倘没有时，不得低于购入的最新成本。
三、当分层所有人不能证实巳经以不低于以上各款所定额投保时，则应由管理人投保。
四、分层所有人大会得决定体买其它风险的保险。
第十九条 （共有部分管理负担的欠款）
一、分层所有人大会议决共有部分负担应缴金额的会议录，对在既定期限内不支付其份额的分层所有人，构成执行凭证。
二、倘分层所有人大会议决支付因保养及享用共有部分而必需的任何开支，以及支付属共同利益、且不应由共有部分管理负担的财产及服务时，有关的会议录亦根据上款的规定构成执行凭证。
第二十条 （共同储备基金）
一、为应付大厦或多幢楼宇组成的综合大厦的保养开支，对每一幢的共有部分必须设一共同储备基金。
二、每一分层所有人须按分层所有人大会订定的款额供款予该基金，有关金额最少不得低于共有部分其余开支中所占份额的百分之十。
三、该基金还包括：
a）对分层所有人及管理实体所科的罚款所得；
b）由分层所有人缴付的担保金。
四、共同储备基金得存放于银行，而有关的管理规则由分层所有人大会负责设定。
五、基金的管理，是在分层所有人大会所定限制内，根据提供服务的有关合同规定，由共有部分的管理人或管理实体负责。
第二十一条 （共有部分管理规章）
一、倘分层所有人超过十人，在构成凭证没有载明的情况下，应制订一共有部分管理规章，以规范独立单位及共有部分的使用、享用、保安及保养。
二、在不妨碍第五条第二款b项规定的情况下，规章由分层所有人大会负责通过；倘大会没有制订定规章时，则规章由管理人通过。
三、所有分层所有人及任何其它占有人或暂许占有者，均受规章约束。
第二十二条 （管理机关）
一、大厦内共有部分是由分层所有人大会和一名或以上的管理人负责管理。
二、倘属第六条所规定的情况，不同的每一座或每一个体均应有本身的一名管理人及一共有部分管理规章。
三、倘属上款所指情况时，由多幢楼宇组成的综合大厦的共有部分的管理，将由各座或各不同个体的管理人所组成的小组负责。
第二十三条 （分层所有人大会）
一、经管理人召集，大会会议在一月份内举行，以便讨论和通过有关上年度的帐目，及通过本年度的开支预算。
二、召集书应附有交大会审议的帐目及预算案，或最低限度应指出该等资料的放置地点，以方便分层所有人取阅。
三、大会亦可由管理人或至少代表大厦价值百分之二十五的分层所有人召开。
四、分层所有人可由受权人代表，或将其权力授与一分层所有人，在此情况下只需以致会议主席的信件作为授权书。
五、分层所有人亦可由其租客代表，为此只需出示租赁合同规定关于此项代理倘有的条款；但在相反规定下，当合同规定由租客负责支付共有部分的开支时，推定存在此项代理。
第二十四条 （召集）
一、大会须最少在十天前以通告的方式召集，通告须透过签收册送交或透过挂号信寄往属分层所有人拥有的独立单位，除非分层所有人明确指定另一住址。
二、载有会议日期、时间、议程及地点的通告，是以两种官方语文之一缮写，当有分层所有人只懂其中一种语文时，尽可能附同译文。
三、在大召开前的八天内，应在大厦的进出口处或分层所有人的共同信道标贴一份召集通告。
四、不在有关大厦居住的分层所有人应向管理人声明其常居住址，当欠缺该声明时，即推定其在所拥有的独立单位内居住。
五、倘分层所有人从未召开分层所有人大会，则事实管理人、发展商或倘有的负责管理共有部分的实体，应在百分之五十的单位转让后或百分之三十的单位入伙后召开第一次大会，否则须对所造成损害负连带责任。
六、倘没有按上款最后部分规定召开大会，任何分层所有人均得向法院申请勒令上款所指的任何负责人召开大会，否则犯违令罪。
第二十五条 （大会的运作）
一、除有特别规定外，决议是以代表大厦价值的多数票作出。
二、每一分层所有人在大会所拥有的票数相当于其拥有单位所占的百分率或千分率的数目。
三、倘在指定时间一小时后，并无决议获得通过所需的足够分层所有人数出席，而在召集通告内亦没有事先订定另一日期，则视作在下周同一日、同一时间和同一地点再次召开会议，在此情况下只要有代表最少拥有楼宇总值四分之一的分层所有人出席，大会便得以他们的多数票作出决议。
四、如分层所有人中部分只懂一种官方语文，而其它则只懂另一官方语文时，管理人应尽可能安排一翻译员列席。
第二十六条 （须一致通过的决议）
一、须获一致通过的决议，只要出席分层所有人最少占楼宇总值三分之二，得以他们全数同意通过，但须按以下各款规定获得缺席的分层所有人对决议的赞同。
二、在十天期限内，须透过双挂号信将决议通知所有缺席的分层所有人。
三、分层所有人应在收到上款所指信件后六十天内以书面将其同意或反对通知大会。
四、分层所有人的沉默视为对按第二款规定通知的决议表示同意。
五、第七条第三款的规定适用于没有收到第二款所指信件的情况。
第二十七条 （会议录）
一、必须编写分层所有人大会的会议录；会议录由有关会议的主席撰写和签署，并由全部参与有关会议的分层所有人签名。
二、分层所有人大会得向出席的分层所有人所成立的委员会赋予信任票，委托其负责撰写会议录，而该会议录由撰写人签署，以及会议主席或不属委员会的管理人签署；在此情况下，其余出席的分层所有人毋须签署。
三、适当载于会议录的决议，对分层所有人及单位的第三权利人均具约束性。
四、倘大量没有另作决议，则由管理人负责保管会议并将之提供予分层所有人及上款所指的第三者参阅。
第二十八条 （决议的争执）
一、大会决议如有违反法律或已通过的规章，可经任一不赞成的分层所有人提出申请而被撤消。
二、提起该诉讼的权利为期二十天即失效，对出席的分层所有人，该期间由决议日起计，对缺席的所有人则由决议通知日起计；该期间在任何一种情况最多为一年。
三、按照诉讼法的规定，亦可申请中止决议。
四、被提起诉讼的分层所有人，其在司法上的代表为管理人，或大会为此目的而指定的人士。
第二十九条 （仲裁协议）
为解决分层所有人之间或分层所有人和管理人之间的争议，大会可规定强制性订立仲裁协议。
第三十条 （罚款处分）
一、对不遵守本法律规定、大会决议或管理人决定者，分层所有人大会得订定罚款处分。
二、每年施行的罚款数额，永不能超出违反者在该年应支付的共有部分开支的四分之一，但有最少代表楼宇价值三分之二分层所有人在大会另作决议则例外。
第三十一条 （管理人）
一、管理人由大会选出及免职。
二、规章应对管理人不在或因故不能视事时，管理职能的行使加以规定及管制。
三、倘大会没有选出管理人时，法院将在任何一名分层所有人的申请下，按程序法的规定的规定委任之。
四、当显示管理人有作出不当事情或以疏忽的态度行使其职能时，法院得在任何一名分层所有人的申请下，按程序法的规定将之免职。
五、管理人的职务是有报酬者，并得由其中一名分层所有人或第三者担任；职务的期间不得超过二年，透过大会的议决得续期。管理人的委任行为所规定的任何高于二年的期限，视为减至二年。
六、本法律对管理人所作的规定亦视为对所有管理人及管理实体所作的规定。
第三十二条 （管理的合同条款）
一、由分层所有人签订的、同意由非经分层所有人大会选出的或非由法院委任的实体负责管理的合理条款，以及制订的对共有部分管理服务自动续期的条款，均视为无效条款。
二、未经大会同意而将共有部分的管理转移的协议为无效。
第三十三条 （由第三者负责管理）
一、在不妨碍上条的规定下，由第三者负责楼宇管理的规则应载于提供服务的合同内。
二、倘分层所有人大会对于共有部分提供管理服务的合同的续期没有议决时，有关合同则失效。
第三十四条 （管理人的职能）
一、除大会赋予的其它职能外，管理人的职能有：
a）召集分层所有人大会；
b）预备及呈交帐目，以及编制每年的收支预算；
c）根据第十八条的规定为楼宇购买火险或其它风险的保险以及续保；
d）征收收入及支付公共开支；
e）要求分层所有人支付其在核准的开支中所占份额；
f）对于共有财产的权利，进行保存行为；
g）管理共有对象的使用及共同利益服务的提供，但不妨碍共有部分管理规章的规定；
h）执行大会的决议；
i）对征收第十九条所指的款项提出司法诉讼；
j）面对行政当局代表分层所有人；
l）确保楼宇保安规则的分布；
m）确定停车位维持标志、其编号、及本身名称；
n）向分层所有人及单位的第三权利人提供共有部分规章的副本。
二、管理人须于其负责的任期结束前一个月内，提交帐目及交出委托其保管的有关共有部分的所有文件。
第三十五条 （管理人行为的正当性）
一、管理人在执行属于其职能或当由大会许可时，具有合法地位在法院控告任何分层所有人甚至第三者。
二、在关系楼宇共有部分的诉讼中，管理人亦得成为被告人。
三、但不包括关于共有财产所有权或拥有的问题的诉讼，除非大会为此目的而赋予管理人特别权能。
第三十六条 （对管理人行为的上诉）
对管理人行为得向大会上诉，在这情况下，上诉的分层所有人得召集大会。
第三十七条 （单位说明书）
一、为着第四条第三款规定的目的而提交的图则，应附同该楼宇所有人及负责的建筑师签名并载有下列事项的单位说明书；
a）倘有的楼宇名称及以街道、倘有的门牌编号及四至，以说明其位置；
b）用以兴建楼宇的地段面积，并说明有上盖及无上盖的面积；
c）倘有的物业登记局的说明编号；
d）按照第五条所规定的独立单位特征；
e）对分层所有人可能给予有关共有部分的权利，尤以关于停车位、天台或院落的使用。
二、在第六条规定的情况下，尤其是当属于分阶段之建筑时，应向组成综合大厦的每一幢楼宇逐幢作出上款d项的叙述；此情况下，给予每幢楼宇一个名称或特定编号、及订定以综合大厦总价之百分率或千分率表示的相对价值。
三、倘修改图期则影向到单位的个别化或独立单位的价值，须呈交按本条第一款规定签名的新说明书；经核准修改后，土地工务运输司为着注记目的依职权将之通知物业登记局。
四、修改图则的建筑师与所有人同对图则与适用法律的规定相符负连带责任。
五、不按以上各款规定办理，或将大厦的不足以被区别及视为独立之部分列为独立单位，或按照通过的条件是用作共享的图则及其修改者，不能获核准。
第三十八条 （用于登记的文件）
一、按第四条第三款规定之构成分层物业的登记是根据独立单位说明书的证明书、或载有指明经土地工务运输司的接纳及核准该图则的决定，或任何经该司发出且可证明此核准的文件的副文或影印本行之。
二、所有人或任何利害关系人得申请发给图则的说明书或核准图则及其修改的决定的证明，而不管有否批示，必须在十天内发出。
第三十九条 （按性质的临时登记）
一、倘构成分层楼宇及其修改的登记的申请在图则核准后，大厦建筑竣工前才按照第四条第三款作出者，登记则为按性质的临时登记。
二、上款所指登记倘也非属因疑问临时登记，则有效期为三年，且根据使用准照及证明楼宇曾在房屋记录登记或为达致此目的所作报告的文件转为确定性。
三、透过维持临时性的原因的宣告，任何利害关系人得申请临时登记作同期的续期。
四、在相应的楼宇说明中，建筑物及所计划的独立单位的附注，因取决于本条第一款所指登记，以「计划工程」的叙述为之；待此登记转为确定性后，作出工程完竣的附注。
五、不论曾成为临时性或确定性登记依据的图则，其变更所引致有关登记的修改，将透过附注作出。
第四十条 （由多幢楼宇的组成的综合大厦的登记）
一、倘分层楼宇系按第六条规定由多幢楼宇组成的综合大厦而构成者，除一般说明外，须另行分立每一座的说明，对每一座也列明其内每一独立单位。
二、综合大厦的一般说明内，须列明组成大厦的名称或座数，每座占总体价值的百分率，以及所有座内的共有部分。
三、在作出相应座的说明内，载明一般说明的编号，跟随列出座别编号或不同的名称。
四、倘大厦分阶段建造，而每一阶段相应于不同的座或幢，对计划的综合大厦构成分层楼宇的登记，得以每一座或幢的说明而申请作登记。
五、构成分层楼宇的登记内，除载明每一单位的相对价值外，亦应载明每一座的相对价值。
第四十一条 （登记及使用准照）
一、按第四条第三款规定，构成分层楼宇的临时登记属强制性。
二、申请登记一经正确地附同第三十八条第一款所指文件，登记不能被拒绝，也无须取决于提交与分层楼宇无关的任何其它资料。
三、使用准照的给付视乎出示已作第一款规定的登记证明。
第四十二条 （房屋纪录的登记）
一、检查笔录获认可及使用准照发出后，土地工务运输司将依职权向财政司送交有关笔录及说明书副本，作房屋记录登记之用。
二、土地工务运输司须将上款所指送交通知利害关系人。
三、在不妨碍第一款规定的情况下，任何利害关系人得在求财政司办理将楼宇在房屋纪录内登记。
第四十三条 （待批图则）
一、对于已批出或本法律生效时待批的图则，倘没有载明独立单位个别化或不符合本法律规定的其它条件，土地工务运输司将通知利害关系人作出所需的更正。
二、上款规定经适当配合后，适用于所有仍未登记的分层楼宇情况。
第四十四条 （分层所有人大会；管理人）
一、被委任为其有部分的管理人或事实管理人，在一年以上没有召开分层所有人大会者，为着本法律的目的，应在一百八十天期限内召开大会。
二、当管理并非由分层所有人执行而违反第三十二条及第三十三条所规定的协议或合同，倘不在按上款规定期限召集而在随后的四十日内举行的大会内获得确认，则失效。
第四十五条 （共有部分管理规章的欠缺）
本法律生效前楼宇的共有部分仍未有共有部分管理规章者，须按照第二十一条规定，在一百八十天期限内通过一项章程。
第四十六条 （停车位）
一、以不能分割方式取得而用作停车的单位的共有人，可以申请与单位内所载明的停车位相应的独立单立的组成，但须遵守本法律和其它适用法例的规定。
二、为着更改上款情况的分层楼宇构成凭证的目的，毋需取得其它分层所有人的许可，为此适用经适当配合的第八条规定。
三、作为独立单位的车位，只要符合本法律所规定的要件，透过取得载于说明内拥有车位权利的分层所有人的协议，得由有关所有将之独立化。
四、以上各款所指单位独立化的协议，载明给与属每一分层所有人的独立单位，而这项协议成为修改登记的有关附注的登记凭证。
第四十七条 （废止）
一、废止：
a）民法典第一千四百一十四条至第一千四百三十八条；
b）四月十三日第31/85/M号法令；
c）透过一九五六年十月二十七日第15984号内阁训令在澳门实施的一九五五年十月十四日第40033号法令。
二、并废止一切抵触本法律的规定。
第四十八条 （开始生效）
本法律于一九九六年十月一日生效。
一九九六年七月三十一日通过。
立法会主席林绮涛
一九九六年九月二日颁布
着颁行。
护理总督李必录
澳门
粤公网安备 44010602002221号