合肥某物业有限公司与韩某服务合同纠纷案

[案情介绍]

    上诉人韩某因与被上诉人合肥某物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2014）瑶民二初字第01386号民事判决，向本院提起上诉。法院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

[案情分析]

    原审法院查明：韩某购买了元一时代广场2幢×室房屋（建筑面积147.14平方米）后，于2007年10月入住，韩某入住前期缴纳了各项物业管理费用。自2009年3月1日开始，韩某就没有向元一物业公司继续缴纳物业服务费。2014年5月22日，元一物业公司诉至法院，提出诉称之请求，并提供了《元一·时代广场前期物业管理服务协议》、服务价格登记证（收费许可证）、资质证书、EMS催费快递单、回单、照片、物业费催缴函等予以证明。韩某对元一物业公司提供的服务价格登记证（收费许可证）、资质证书等不持异议，也认可其收到了元一物业公司寄出的物业费催缴函，但认为元一物业公司提供的《元一·时代广场前期物业管理服务协议》上韩某没有签字，韩某并没有与元一物业公司签订前期物业管理服务协议，只是被动的接受物业服务，因此元一物业公司无权要求其支付物业服务费。
    原审法院认为：虽然元一物业公司提供的《元一·时代广场前期物业管理服务协议》中并没有韩某的签字，但元一物业公司作为元一时代广场的物业服务企业，对元一时代广场小区进行了物业管理服务，韩某作为元一时代广场2幢×室房屋的所有人，是居住在元一时代广场物业管理区域内的业主，在物业服务活动中，实际享有并接受了合肥元一物业管理有限公司提供的服务。根据法律规定，业主在物业服务活动中，实际享有接受物业服务企业提供的服务的同时，应履行按时交纳物业服务费用的义务。故韩某在接受服务的同时应当支付相应的物业服务费用。因此元一物业公司要求韩某支付物业服务费用的诉讼请求成立，对此予以支持。同时因元一物业公司提供的与韩某签订的《元一·时代广场前期物业管理服务协议》中并没有韩某的签字，双方间仅存在事实上的物业服务关系，故韩某虽在物业服务活动中存在拖欠原告物业服务费用的行为，但元一物业公司依据合同要求韩某支付逾期交纳物业服务费的滞纳金，缺乏法律依据，对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条、第一百三十四条之规定，判决：一、被告韩某于本判决生效之日起十日内给付原告合肥元一物业管理有限公司物业管理服务费9205.08元；二、驳回原告合肥元一物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120元，减半收取60元，由原告合肥元一物业管理有限公司负担20元，被告韩某负担40元。
    韩某上诉称：一、自2009年3月1日至2012年3月15日的物业管理服务费，被上诉入主张该期间费用的权利己超过诉讼时效，一审法院未予认定，属认定事实有误。《民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条规定：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，上诉人自2007年10月入住元一时代广场小区2幢×室，并交纳了至2009年3月1日之前的各项物业管理服务费用（下称物业费）。自2009年3月1日起，上诉人便拒绝交纳物业费，此时，被上诉人即已知道或应当知道上诉人未再继续交纳物业费，但被上诉人一直未主张自己的权利，直到2014年3月14日，被上诉人才通过特快专递向上诉人邮寄了物业费催缴函，并于2014年3月15日由上诉人本人签收。故根据《民法通则》有关时效的法律规定，自2009年3月1日至2012年3月15日期间，在未发生诉讼时效中断、中止事由的情况下，上诉人主张该期间物业费的权利，被上诉人因超过诉讼时效而丧失了胜诉权。二、上诉人拒绝交纳物业管理服务费系事出有因，被上诉人在收取物业管理服务费的同时，未尽到为业主提供相应标准的管理、服务及小区日常维修保养的义务。本案上诉人并非有意拒绝交纳物业费，事实上，上诉人交纳了2009年3月1日之前的所有物业费用，而被上诉人在收取物业费后，并未完全尽到管理、服务小区的义务，小区的日常维修保养不到位，对于业主的合理诉求也未予以解决，在此情况下，上诉人才停止交纳物业费。其一，上诉人所居住的这一幢楼属于商住一体，楼下一至四层属于商业，上诉人并不反对楼下有商业的存在，但在上诉人停交物业费的期间，就在上诉人所住楼层的下面，存在经营卡拉OK的商业存在，该商业的存在，严重影响了楼上业主的正常生活及休息，经上诉人和其他业主多次反映，被上诉人均未解决。其二，上诉人及小区其他业主均多次反映小区的很多住宅用房被当作商业用房使用，尤其是上诉人所居住的楼幢和楼层，有经营舞蹈培训，有经营美容理疗的，不仅扰乱了上诉人的正常生活和休息，更重要的是，给小区和业主带来了不安全的隐患，导致小区内丢失物品和盗窃时有发生，上诉人及小区其他业主多次反映，被上诉人均未解决。其三，小区卫生及设施的日常维修保养不及时、不到位，小区脏、乱、差日益严重，1幢和2幢前面地面的木板层，己严重损坏，但被上诉人却怠于履行义务，损坏的设施，至今未予进行维修。鉴于被上诉人未尽到自身义务等原因，上诉人才停止交纳物业费。
    综上所述，一审法院认定事实有误，业被上诉人未尽到自身义务，
故上诉人请求二审法院：1、依法撤销（2014）瑶民二初字第01386号民事判决书第一项，并改判驳回被上诉人的诉讼请求（不服金额9205.08元）；2、本案上诉费用由被上诉人承担。
    元一物业公司辩称：上诉人与被上诉人之间存在物业服务合同关系；上诉人在一审没有提出时效抗辩，二审提出来不应支持，且被上诉人催收物业费是连续；上诉人提出所住下面商业用房非被上诉人管辖，且属于相邻权纠纷，与本案无关；被上诉人的服务符合要求不存在违约。请求维持。
    二审期间，双方未提供新证据。二审查明上诉人韩某在一审中没有对诉讼时效提出主张。另查明在2005年12月18日，元一物业公司与安徽元一房地产发展有限公司签订了《元一时代广场前期物业管理委托合同》。二审查明的其他事实与原审一致。

[判决结果]

     合肥律师从法院获悉，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，前期物业合同对业主具有约束力。元一物业公司按《元一时代广场前期物业管理委托合同》对元一时代广场提供物业服务，故元一物业公司与韩琪存在物业服务关系。韩琪在一审中未提出时效抗辩，视为放弃该主张，二审中提出，对此依法不予审查。韩琪认为所住楼房下商业用房妨碍其正常生活，应以相邻权关系，另行主张。韩琪作为业主，应当依法交纳物业服务费。因此，韩琪上诉理由不能成立，其上诉主张本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
    驳回上诉，维持原判。
    二审案件受理费50元，由上诉人韩某负担。
    本判决为终审判决。

[相关法规]

《中华人民共和国民事诉讼法》
     第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
    （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
    （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
    （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。