房屋买卖纠纷案

[案情介绍]

　　【首部】

　　1、判决书字号

　　一审判决书：海南省儋州市人民法院(2001)儋民初字第163号。

　　二审判决书：海南省海南中级人民法院(2002)海南民终字第21号。

　　2、案由：房屋买卖纠纷。

　　3、诉讼双方

　　原告(上诉人)：肖X，男，48岁，福建省泉州市人。

　　被告(被上诉人)：海南省儋州市T实业股分有限公司。

　　第三人(被上诉人)：傅X，女，28岁，儋州市人。

　　4、审级：二审。

　　5、审判机关和审判组织

　　一审法院：儋州市人民法院。

　　合议庭组成人员：审判长：黄X;审判员：钟X;代理审判员：陈X。

　　二审法院：海南省海南中级人民法院。

　　合议庭组成人员：审判长：吴X;审判员：梁X;代理审判员：陈X。

　　6、审结时间：一审审结时间：2001年7月6日。

　　二审审结时间：2002年7月3日。

[案情分析]

　　【解说】

　　本案双方争议的焦点是肖X是否具有法律上规定的承租人在出租人出卖所租财产时，在同等条件下，享有优先购买权和傅X的买卖房屋是否有效问题。我们认为：1、该房屋不是出租人T公司出卖该房屋，而是出租人T公司拖欠X信用社借款而无偿还能力清偿债务时，依法被儋州市法院查封，并通过公开拍卖的方式，以抵偿X信用社的债务，因此，不存在优先购买权的问题，而是公开公平竞买，法院的公开拍卖并无不当，并没有违法操作。2、依照有关法律规定，出租人出卖所租财产的，应事先通知承租人，在同等条件下，承租人享有优先购买权，但出租人与承租人另有约定的，从其约定。本案中，肖X与T公司签订《财产租赁合同》时，双方已约定，“在租赁期间，出租方如将出租财产所有权转移给第三方，不必征求承租方同意，但应告知承租方所有权转移的情况”。T公司出卖其所承租的房屋，肖X在签订合同时，已放弃其对租赁房屋的优先购买权，也不能向法院请求取得优先购买权。3、1999年间，儋州市法院在执行申请人儋州市X信用社与被执行人T公司借款合同纠纷案中，依法查封了第6栋05、06号房屋，并对该房屋公告进行公开拍卖，傅X在公开公平竞买中，买了该房屋，且又通过国土、房产部门办理了合法权证，这一系列行为，不但形式上合法，内容上也体现了手续完备、合法。因此，傅X的购房是合法有效的，应受法律保护，肖X主张傅X与T公司之间的房屋买卖关系无效，毫无事实根据和法律依据，本院对其请求不予支持，应予驳回。

[判决结果]

　　【一审情况】

　　1、一审诉辩主张

　　原告肖X诉称：1996年10月10日，我与被告签订一份《财产租赁合同》，合同约定，由被告将R购物中心第6栋05、06号房屋出租给我，租期从1996年10月10日至2005年4月30日止，我一次性交付全部租金65000元。但被告违约，于1999年11月2日，在未告知我的情况下，将我承租的房屋出卖给第三人傅X。被告的行为侵害了我的优先购买权，请求法院判令被告与第三人的房屋买卖无效，在同等条件下，我享有优先购买权。

　　被告海南省儋州市T实业股份有限公司未作答辩，也未到庭参加诉讼。

　　第三人傅X述称，原告所说不属实，我购买房屋是通过法院拍卖取得的，我已办理了土地使用权证、房屋所有权证，房屋买卖关系有效。

　　2、一审事实和证据

　　本案经审理查明：1996年10月10日，原告肖X与被告T公司签订一份《财产租赁合同》，约定原告承租被告位于R商场第6栋05、06号铺面，租期10年，租金一次性支付，共65000元。合同签订后，原告依约交纳65000元租金。1998年11月10日，原告将R商场第6栋05、06号铺面转租第三人傅X的丈夫林X使用，租期4年，租金每年12500元，协议签订后，付清两年租金25000元，并于1998年11月25日开始使用该房。

　　1999年10月间，本院在执行(1999)儋法执公字第278号申请执行人儋州市X信用社与被执行人儋州市T公司借款合同纠纷一案时，依法查封了T公司所有的R购物中心第4、5、6栋房屋，经儋州市房产管理所评估后，将被告T公司的6栋05、06号房屋出卖给第三人傅X，同时，傅X也已经国土、房产部门办理了合法证书。2000年1月10日，本院以(1999)儋法执公字第278-1号公告，督促承租在R商场第4、5、6栋的业主迁出，将房屋交付竞买人使用。

　　上述事实，有原告提交财产租赁合同、收据、第三人提供的房屋所有权证，国有土地使用权证，本院(1999)儋法执字第278-1号公告等证据证实。

　　3、一审判案理由

　　位于R商场第6栋05、06号房屋是肖X向T公司租赁的铺面。肖X租赁取得后，又转租给第三人傅X之丈夫林X。1999年间，本院在执行申请执行人儋州市X信用社与被执行人T公司借款合同纠纷一案中，依法查封了第6栋05、06号房屋，并公告对该房屋进行公开拍卖，以得款抵偿X信用社债务。第三人傅X在购买该房后，办理了土地、房屋等合法手续，该房屋买卖合法有效。

　　4、一审定案结论

　　儋州市人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第130条、第64条之规定，判决如下：驳回肖X的诉讼请求。

　　【二审诉辩主张】

　　一审判决后，肖X不服，上诉称：1999年11月22日，T公司和儋州法院串通，暗中把R商场第6栋05、06号铺面私自卖给傅X，从未通知该房承租人(上诉人)，显然T公司与法院这种做法是违法的，儋州法院在2000年1月10日张贴了(1999)儋法执公字第278-1号公告，其内容不真实，公告所称的房屋进行“公开变卖”绝无此事。我享有优先购买权，这是法律赋于承租人的合法权利，应受法律保护，一审判决错误，请求二审法院改判。

　　【二审事实和证据】

　　海南省海南中级人民法院在二审中查明：1996年10月10日，T公司与肖X签订一份《财产租赁合同》。合同约定，肖X承租T公司位于R商场第6栋05、06号铺面，租期10年，租金65000元，一次性交付清。合同还约定，在租赁期间，出租方如将出租财产所有权转移给第三方，不必征求承租方同意，但应告知承租方所有权转移情况。合同签订后，肖依约交纳65000元。1998年11月10日，肖将R商场第6栋05、06号铺面转租给傅X的丈夫林X使用，租期4年，租金每年12500元。协议签订后，林X付给肖2年租金25000元，并于1998年11月25日开始使用该房。1999年10月间，儋州市法院在执行(1999)儋法执字第278号申请执行人儋州X信用社与被执行人儋州T公司借款合同纠纷一案时，依法查封了T公司所有R商场中心第4、5、6栋房屋，经儋州法院依法公开拍卖这些房屋，并经国土、房产部门办理了土地使用权证和房屋所有权证的过户手续。2000年1月10日，儋州市法院以(1999)儋法执公字第278-1号公告，督促承租在R商场第4、5、6栋的业主迁出，将房屋交付竞买人使用。

　　【二审判案理由】

　　二审法院认为，位于R商场第6栋05、06号房屋是肖X向T公司租赁的铺面。1999年间，儋州法院在执行申请人儋州市X信用社与被执行人T公司借款合同纠纷案中，依法查封了第6栋05、06号房屋，并对该房屋进行公开拍卖，以抵偿X信用社的债务，且傅X在公开竞买到该房屋后，已办理了国土、房产合法证，取得该房屋的合法使用权和所有权。而肖X与T公司签订《财产租赁合同》时，双方已约定“在租赁期间，出租人如将出租财产所有权转移第三者，不必征求承租方同意，但应告知承租方所有权转移情况，鉴于肖X在签订租赁合同时已放弃其对租赁房屋的优先购买权。综上，傅X取得R商场第6栋05、06号房屋合法有效;而肖X主张自己应有该房屋的优先购买权不予支持。

　　【二审定案结论】

　　依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第1项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

[相关法规]

　　《中华人民共和国民事诉讼法》第130条　被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

　　第64条　当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

　　当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

　　人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

　　第153条第1款第1项　第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决;……。