联营合同纠纷案

[案情介绍]

　　原告：北京X城建筑装饰工程处，住所地北京市西城区。

　　法定代表人：宗X，经理。

　　委托代理人：张庆勋，北京市京都律师事务所律师。

　　委托代理人：陈惊天，北京市京都律师事务所律师。

　　被告：北京X投资策划有限责任公司，住所地北京市海淀区。

　　法定代表人：刘X，经理。

　　被告：北京X商贸有限公司，住所地北京市门头沟区。

　　法定代表人：李X，经理。

　　委托代理人：刘X，男，30岁，该公司职员，住北京市朝阳区高庙19号。

　　委托代理人：吴X，男，37岁，北京市X实业有限公司经理，住北京市海淀区万寿路。

　　原告北京X城建筑工程处(以下简称X城工程处)诉被告北京X投资策划有限责任公司(以下简称X公司)、北京X商贸有限公司(以下简称X公司)联营合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告X城工程处之法定代表人宗X及其委托代理人张庆勋、陈惊天;被告X公司之法定代表人刘X;X公司之委托代理人吴X、刘X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告X城工程处诉称，我处于1998年9月1日及10月9日分别与X公司签订了两份《关于联营上庄乡家庭农场的合同》，由我处提供自己拥有使用权的360亩国有土地，由X公司出资，并负责开发、销售等工作。但X公司却违反合同，未经我处同意与X公司签订联营合同，开发建设高档别墅，该开发行为与我处与X公司所签联营合同本意相差甚远，严重侵犯了我处的土地使用权，要求解除与X公司所签订的两份联营合同;由二被告赔偿经济损失1000万元，并将该块土地恢复原状。

　　被告X公司辩称，X城工程处与我公司签订的两份联营合同属实，合同中明确约定我公司拥有该家庭农场开发的全权。本案三方曾多次协商开发方案，并达成共识。后因开发过程中各方经济利益分歧而产生矛盾，希望经法院调解使X城工程处与X公司达成一致意见。解除我公司与X城工程处及X公司之间的联营公司，并给予相应的经济补偿。

　　被告X公司辩称，我公司与X公司签订的联营合同系建立在自愿的基础上，我公司与X城工程处无合同关系，不同意其诉讼请求。

[案情分析]

　　经审理查明，X城工程处于1996年7月10日分别取得北京市海淀区国用(1996)字第0382号13万平方米及0381号26700平方米国有土地使用权，当时该地范围内有旧庄园及旧队部各一处。1998年9月8日，X城工程处与北京市海淀区上庄乡人民政府签订《关于联营上庄乡家庭农场的合同》，由上庄乡负责办理家庭农场的转让手续及产权过户手续，X城工程处负责农场用地投资资金;上庄乡收取销售收入的百分之二;其余归X城工程处。为此，上庄乡与X城工程处共同成立北京市海淀区上庄乡人民政府家庭农场筹备处，上庄乡于1998年11月10日出具全权委托书，内容为：“北京市海淀区上庄乡人民政府全权委托北京市海淀区上庄乡人民政府家庭农场筹备处对海淀区白家幢家庭农场的土地转让、规划、设计、开工建设、施工管理、物业销售等进行全权负责”。1989年9月11日，X城工程处与X公司签订《关于联营上庄乡家庭农场的合同》，由X城工程处提供西郊农场范围内土地60亩(即0381号土地证)土地，由X公司全权开发家庭农场，包括土地使用权转让、规划、建筑、施工、销售并承担全部运作资金;在保证X城工程处每亩15万元土地收益的前提下，双方四六分成，X城工程处为四;X公司为六。同年10月9日，双方再次签订联营合同，X城工程处提供另一块300亩国有土地使用权(即0382号土地证)由X公司进行全权开发，在保证X城工程处每亩8万元土地收益的前提下，双方四六分成，合同其他条款与上一联营合同相同。1998年12月1日，X城工程处登记注册北京百家水渡假山庄有限责任公司，并在其土地使用权范围内建有小木屋若干，用于经营旅游渡假。1999年4月13日，X公司与X公司签订《关于联营上庄乡家庭农场的合同》，由X公司提供山上土地300亩、山下土地60亩土地作为上庄乡家庭农场用地，并协助办理家庭农场的转让手续及产权过户手续;由X公司全权开发，包括地地使用权的转让，规划、建设、施工、销售及全部运作资金;在保证X公司山上每亩8万元、山下每亩15万元土地收益的前提下，双方四六分成，X公司占四、X公司占六。后X公司对上述地块投资建设高档别墅百余座，并拆除了部分原有的旧庄园、旧队部及小木屋。在本案诉讼中，经X城工程处申请，本院裁定X公司、X公司停止上述地块内的建设工程施工。2000年8月17日，北京市海淀区规划管理局向X公司发出海监字第013号《限期拆除等通知书》，要求X公司于2000年9月3日之前无条件拆除等违法建筑76909.4平方米。经本院委托华联价格事务所对该地块上X城公司的不动产、动产其相关经济损失进行评估，X城的经济损失总额为299.45万元。在本案审理中，X城公司明确在其主张的1000万元经济损失中包括与X公司联营合同中所涉的应由X城工程处享有的3年期土地收益132万元。另，X城公司、X公司、X公司均不具备开发房地产资格，且在开发房地产过程中，均未办理相关的房地产开发手续。

　　上述事实有X城工程处与X公司签订的两份联营合同、X公司与X公司签订的联营合同、华联价格事务所的价值鉴定结论书、北京市海淀区规划管理局海监字第013号限期拆除通知书及庭审笔录在案佐证。

　　本院认为，民事活动应当在法律允许的范围内进行。本案所涉三方当事人均无房地产开发资格，故三方当事人分别签订的旨在开发、销售房地产的联营合同无效。X城工程处只有该块国有土地的合理使用权，其无权改变该块国有土地的用途，故X城工程处将该国有土地的原农场性质变更为开发房地产性质是违法行为，X城公司应当对合同无效承担主要责任。X公司在无开发经营房地产资格的情况下与X城工程处签订开发、销售房地产的联营合同，全权运作该项目系非法行为，故X公司应当对合同无效负次要责任。X公司无房地产开发经营资格，其与X公司签订的开发、销售房地产的联营合同亦无效，对此，X公司应次要责任。由于X城工程处与X公司无合同关系，亦不存在直接的民事法律关系，X城工程处的经济损失应当由有合同关系的X公司赔偿，X公司与X公司不存在连带责任问题。X公司在向X城工程处进行赔偿后，有权向X公司主张权利;鉴于X公司在本案诉讼中未向X公司主张赔偿，本案对此不予处理。X城工程处主张土地收益损失132万元，由于确定土地收益的联营合同被确认无效，其依据无效合同内容所主张的权利亦失去合法的基础，故X城工程处的土地收益损失之主张不能成立，本院应予驳回。关于X城工程处要求将该地块恢复原状之主张，鉴于该地块上的违章建筑已经有关部门作出处理，不属本案处理范围，本院对此不予处理。

[判决结果]

    综上所述，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、第二十九条、第四十三条，《中华人民共和国土地管理法》第十二条及《中华人民共和国民法通则》第五十八第一款第(五)项、第六十一条，第一百三十四条第一款第(七)项之规定，判决如下：

　　一、北京X城建筑装饰工程处与北京X投资策划有限责任公司分别于1998年9月11日及10月9日签订的《关于联营上庄乡家庭农场的合同》无效。

　　二、北京X投资策划有限责任公司与北京X商贸公司于1999年4月13日签订的《关于联营上庄乡家庭农场的合同》无效。

　　三、北京X城建筑装饰工程处经济损失人民币2994500万元，由其自负1796700元，由北京X投资策划有限公司赔偿1197800元(于本判决生效后10日内执行)。

　　四、驳回北京X城建筑装饰工程处其他诉讼请求。

　　价值鉴定费29990元，由北京X投资策划有限责任公司负担11996元(于本判决生效后七日内交纳)由北京X城建筑装饰工程处负担17994元(已交纳)。

　　诉讼保全费50520元，由北京X投资策划有限责任公司负担20208元(于本判决生效后七日内交纳)由北京X城建筑装饰工程处负担30312元(已交纳)。

　　案件受理费60010元，由北京X投资策划有限责任公司负担24004元(于本判决生效后七日内交纳)由北京X城建筑装饰工程处负担36006元(已交纳)。

　　如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，按照对方当事人的人数向本院递交上诉状及副本，同时交纳上诉费，上诉至北京市高级人民法院。

[相关法规]

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》

　　第二十七条 依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。

　　第二十九条 房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：

　　(一)有自己的名称和组织机构;

　　(二)有固定的经营场所;

　　(三)有符合国务院规定的注册资本;

　　(四)有足够的专业技术人员;

　　(五)法律、行政法规规定的其他条件。

　　设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照;对不符合本法规定条件的，不予登记。

　　设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。

　　房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。

　　第四十三条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

　　《中华人民共和国土地管理法》第十二条 依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。

　　《中华人民共和国民法通则》第五十八第一款第(五)项违反法律或者社会公共利益的民事行为无效。

　　第六十一条 民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，对方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

　　双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。

　　第一百三十四条第一款 承担民事责任的方式主要有：……(七)赔偿损失。