律师：开发商逾期交房如何维权

一、业主作为购房合同一方当事人，依据合同约定，完全可以解除合同

　　二、退房后，业主与银行之间的借贷关系是独立于房屋买卖关系之外的，解除购房合同并不同时解除贷款合同，但由于购房合同被解除，开发商从业主处取得的所有购房款项包括业主申请的银行按揭贷款均应返还业主。业主可依据《贷款通则》第三十二条第五款，“借款人提前归还贷款，应当与贷款人协商”的规定，与银行协商，将剩余贷款本息提前还给银行。

　　实践中，为解除房屋抵押关系，开发商往往将应退购房款分成两部分，其中属于业主首付款的部分直接退还给业主，属于业主向银行借款的部分直接交还给银行，并视为业主已向银行提前还款。银行依据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》的规定，抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款后，抵押物或质物返还抵押人或出质人，借款合同终止。根据《担保法》之规定，借款合同终止后，抵押权即告消灭，当事人应办理相关解除抵押登记手续。

　　三、关于房屋保险，以按揭贷款购买房屋时，一般都会要求业主办理房屋保险，保险受益人为贷款银行。解除购房合同后，根据《中华人民共和国保险法》的规定，如果业主签订的保险合同中没有不许退保的约定，业主在解除购房合同的同时，即可解除保险合同，但应当依据规定办理退保、退费手续。

　　四、业主同开发商解除购房合同，还需前往房产局撤销合同备案。具体办理流程为，业主按购房合同签订的争议解决方式(见购房合同第二十条)，先到仲裁委员会申请仲裁。待仲裁书下达之日，携仲裁书、购房合同、个人有效身份证件、申请退房事由书、退房协议书，前往合同备案所在房产局申请撤销备案登记。