该房地产企业在小区内配套建成的幼儿园，符合上述规定的第一种情形，其在进行开发时所发生的成本、费用等，均可以在土地增值税清算时进行扣除。税务机关提醒房地产开发企业，从2014年1月1日起，我市公共租赁住房、廉租住房、经济适用房、城市和国有工矿棚户区改造安置住房等保障性住房暂不预征土地增值税。
央视曾曝光全国多家知名地产企业欠缴土地增值税，引发广泛关注。其实，土地增值税不仅是从事房地产开发的企业才会涉及，其他企业和个人的一些特定经济行为也会涉及此税。本期《南京税务》专版将为您盘点易被忽视的土地增值税，协助广大纳税人依法履行纳税义务。以房产对外投资需要缴纳土地增值税近期，秦淮地税局在风险应对中发现，某非房地产开发企业将其房产作价投资到一户房地产公司，未缴纳土地增值税。对此，检查人员就相关政策进行了宣传，并帮助企业完成成本评估等工作，协助履行纳税义务，最终该企业补缴了土地增值税。根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第五条的规定，对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第一条暂免征收土地增值税的规定。因此，该企业将房产投资于房地产开发公司应缴纳土地增值税。
根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第十条的规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。税务机关提醒，一般企业不经常发生旧房及建筑物的转让和对外投资、联营企业，因此发生这类业务应及时对照税法规定或咨询税务机关，缴纳土地增值税、依法履行纳税义务。装修费用可计入房地产开发成本栖霞区某房地产企业开发拎包入住的精装修公寓，建筑总面积8.9万平方米。2014年8月，该精装修公寓一期开盘并对外销售，均价1.8万元/平方米(不含装修价),并在合同中约定精装修标准约定1200元/平方米另行计算。同时，房地产开发企业精装修促销赠送的家电、家具等，采购价款80余万元。在土地增值税预缴时，该房地产企业财务人员对上述的装修费用的计算问题提出了疑问。
对此，税务人员指出，根据相关规定，凡以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出，可以作为开发成本计算扣除。因而房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。除此之外的其他装修装饰费用支出，一律不得作为开发成本扣除。因此，该房地产公司促销赠送的家用电器、家具的购买价款不得作为开发成本扣除。土地增值税清算中，销售精装修的商品房，如果家具、电器金额包括在建筑业统一发票中的，可以作为成本费用扣除;如果家具、电器金额是通过单独的购货发票(即国税的销售发票)反应的，不得作为成本费用。政府补贴地价款要冲减成本2010年8月，南京某房地产企业在外地售让一块土地用于房地产开发，土地出让金总额为1亿元，开发期间当地政府又给予该房地产企业2000万元的土地补贴。企业在进行土地增值税清算时，该企业提出疑问，政府补贴部分是否要冲减地价款，按1亿元确认成本还是按8000万元确认成本?税务机关解释，根据《国家税务总局关于印发的通知》(国税发[2009]91号)的规定，扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。如果根据当地政府鼓励政策，2000万元属于土地出让金返还，则该企业实际只支付了土地出让金8000万，在土地增值税清算中企业应当按8000万确认作为取得土地使用权支付金额。配套设施成本费用可以扣除最近，雨花台区某房地产开发企业在进行某小区开发项目土地增值税清算时，其中有一项工程涉及配套幼儿园建设，幼儿园建成后供小区全体业主使用，产权归全体业主所有。该房地产开发企业财务人员对幼儿园建设的成本费用扣除把握不准，特向税务机关进行咨询。税务人员告诉企业，该项建设成本费用可以在土地增值税清算时进行扣除。
税务人员解释，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)的规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。因此，该房地产企业在小区内配套建成的幼儿园，符合上述规定的第一种情形，其在进行开发时所发生的成本、费用等，均可以在土地增值税清算时进行扣除。
公共租赁住房享受土地增值税税收优惠江宁区某加工厂由于搬迁，欲将厂区内一幢旧职工宿舍楼转让作为区内的公共租赁住房。由于非住宅类不动产的转让涉及土地增值税的缴纳较为复杂，财务人员特地向税务部门咨询。
根据《财政部国家税务总局关于促进公共租赁住房发展有关税收优惠政策的通知》(财税[2014]52号)的规定，自2013年9月28日至2015年12月31日，对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源、且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。增值率的测算，主要在于扣除金额的确定。转让旧房的，应按房屋以及建筑物的评估价格、取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额。
特别说明的是，根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)的规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条列》第六条第(一)、(二)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征管法》第35条的规定，实行核定征收。
此外，税务机关提醒房地产开发企业，从2014年1月1日起，我市公共租赁住房、廉租住房、经济适用房、城市和国有工矿棚户区改造安置住房等保障性住房暂不预征土地增值税。
