二手房买卖的交易风险

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产法》）规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。因此，经过一手买卖之后，产权必须明晰的二手房方可再行上市。但实践中，未办理产权证的期房转让曾一度活跃在二手房市场。随着国家对房地产市场的日趋规范，2005年4月30日以后，这种违规交易已被明令禁止：建设部等七部委下发的《关于做好稳定住房价格工作的意见》（以下简称《意见》）第七条规定，在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。因此，只有取得《房屋所有权证》和《土地使用权证》的房屋才具备合法上市交易的条件。
由于不是所有产权性质的房屋均能上市交易，并且产权不同的房屋上市交易时向国家缴纳的费用不同，导致交易的成本存在差异，这需要双方在签订房屋买卖合同前最好了解清楚，否则在交易过程中容易发生争议。
（一）交易房屋存在共有情况
根据《房地产法》第三十七条规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。房屋的共有情况，根据共有人的关系，可分为两种：
1、夫妻共有财产
我国《婚姻法》的规定，夫妻对在婚姻关系存续期间所得的共有财产，有平等的处理权。夫妻共有财产的区分以法定共有为原则，约定共有为例外，因此，对于夫妻一方在婚姻关系存续期间购买的房屋，只要双方未约定或约定不明确的，为法定的夫妻共有财产。由于《房屋所有权证》是财产权属的唯一有效的证明，通常，买房人只需审查房产证的实名即可。但在实践中，如夫妻双方无特殊约定，房地产主管部门在办理产权登记时只记载一方的名字，即只登记在夫或妻一方的名下。这种情况下给买房人在审查卖方人资料时带来了一定的风险。
试举一案例说明：某中介代理王某出售其名下的一套房屋，买卖双方签署合同后，买方向王某支付了全部房款。但中介在为买方办理房屋过户手续时被告知该房屋存在权属纠纷，已被法院查封，无法办理过户。原来，王某与丈夫的离婚诉讼正在法院审理期间，该房屋的权属问题也正是争议的纠纷之一。这使得买方陷入两难境地：一方面，虽支付了全部房款，却不能享有房屋的所有权；另一方面，卖方拒不退还房款钱，要求等待法院判决确定权属后再行解决。买方无奈向法院起诉，但却被告知需以离婚案件对该房屋是否共有作出的裁判结果为依据，才能开始审理。
风险提示：购房时需要特别注意夫妻共有的情况。在审查房产证时，如果当房屋产权登记只有卖方的名字时，买方需要区别情况确认以下事实：
一是卖方为已婚，应审查其结婚证原件，并要求与其配偶见面，确认夫妻双方出售房屋的意愿是一致的，由配偶亲自签署同意出售声明或者让其出具同意出售的公证证明；
二是卖方为离异或丧偶，应要求其提供离婚证、法院离婚判决书或调解书、街道等有关部门的丧偶证明等；
三是卖方为未婚，这种情况是最需谨慎的。由于现阶段，我国对未婚状况没有主管机关出具有效的未婚证明，即使公安机关的户籍登记与婚姻登记也不一定同步，买方如仅从书面资料是无法确认卖方的婚姻状况的，这就给有些具有恶意的卖房人提供了可乘之机，如上述案例卖方为达到在离婚前转移财产的目的，由单位出具了虚假的未婚证明，最终给买方造成了巨大的损失。
对于购房者来说，应该认真、全面审查卖方所有证件的真实性和有效性，并尽可能多地从不同渠道了解有关该房屋和卖方个人更详尽的信息，从而降低购房的风险。
2、非夫妻共有二手房买卖
非夫妻共有财产是除夫妻关系以外的其他关系的当事人，如父子、亲戚、朋友等，基于双方的约定，对财产享有共有权。这种情况下的共有由于不是法定的，通常情况下，主管部门在办理房产证时，采取一人一证，主证为房屋所有权证，共有人持共有权证，在房屋所有权证“共有人”一栏会注明共有人的人数及姓名，这较容易确认共有人情况。这种情况下，买方需要取得其他共有人出售房屋的书面一致同意。

（二）交易的房屋存在租赁情况
卖方在出售房屋前，可能已将房屋出租给他人居住，这种情况下购房人应特别留意。
根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”最高法《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可请求人民法院宣告该买卖无效。”也就是说，如果二手房出售前已经出租给他人，那么在租期内，在同等条件下，承租人享有优先购买权。卖方应该在出售房屋合理期限内告知承租人房屋即将出售的情况，并告知房价等出售条件，承租人最晚应在三个月内尽快决定是否行使优先购买权。如果承租人放弃优先购买权，卖方得到承租人出具的书面表示后，可将房屋出售给其他人。如果卖方不告知承租人房屋出售的情况，而擅自卖给他人，则承租人有权向法院以侵害其优先购买权为由主张买卖行为无效。这样的结果对于买方而言自然是无法接受的。
为避免出现此类问题，笔者建议购房人在签订购房合同前对房屋进行实地考察，确定是否有人承租并居住其内，以确保交易的安全性。另外，如果确认承租人已放弃优先购买权，买方仍应了解租赁合同的有效期限，因为根据《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”也即“买卖不破租赁”原则。在租赁有效期间，买方是不能让承租人搬走的，除非双方协商达成一致意见。
（三）交易房屋存在抵押情况
交易的二手房可能已通过抵押的方式作为其他债权的担保，最常见的情况即该房屋是通过按揭贷款购买的等。
根据《中华人民共和国担保法》规定，以不动产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效；最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》规定，当事人不办理抵押物登记的，不得对抗第三人；第六十七条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。”可以看出，我国法律对房屋抵押的登记公信力原则的规定是有利于保护买方利益的。[page]
买方在审查资料时应查验房屋产权证原件上“他项权利”一栏上的记载事项，当然，最稳妥的是到主管部门查询一下他项权利情况，如已登记有抵押权，那么，根据《担保法》及司法解释的规定，转让设有抵押的房屋需通知抵押权人，有的抵押合同双方还约定需征得抵押权人的书面同意，如果抵押权人不同意，只能要求卖方先解除抵押关系后再进行交易过户。否则可能因违反法律规定而带来不必要的纠纷。
（四）交易房屋存在其他法律纠纷
其他法律纠纷主要指交易房屋有被法院查封等司法限制情况。
试举案例说明：买卖双方签定了《商品房买卖合同》，买方申请了银行按揭贷款，卖方拿到了全部房款，所有的程序都进展顺利。但在中介为其办理过户手续时，却被告知此房屋已在一年前即被法院查封，查封期限为两年，不能办理过户手续。这对买方来说损失是无可估量的：全部房款已支付给卖方，房屋已装修完毕，每月还必须偿还银行的贷款，但房屋的所有权却还是别人的。此时的卖方却早已不知去向。
根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第四十一条规定：“对有产权证照的动产或不动产的查封，应当向有关管理机关发出协助执行通知书，要求其不得办理查封财产的转移过户手续，同时可以责令被执行人将有关财产权证照交人民法院保管。必要时也可以采取加贴封条或张贴公告的方法查封。”如果法院不采取加贴封条或张贴公告的方法查封，而只是到有关部门发出协助执行通知书，购房人很难从房产证等书面审查和实地考察的方式发现该房屋的查封情况。倘若双方已签订了买卖合同，房地局是不会给予办理过户手续的。《最高法关于人民法院执行工作若干问题的规定》第四十四条：“被执行人或其他人擅自处分已被查封、扣押、冻结财产的，人民法院有权责令责任人限期追回财产或承担相应的赔偿责任。”
这种情况下，房屋能否上市交易呢？当然可以。如果卖房人非恶意，可以由产权人向法院提供另外的财产将被查封房屋换出来，或通过其他方式依法解除查封后，是可以进行二手房买卖的。另外，如法院查封后已履行了拍卖的程序，房屋查封的申请人需持法院单方过户协助执行通知书，到房屋行政主管部门办理登记手续，登记完成后才能再次上市出售。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》今年刚实施，规定查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。同时，人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。这对相对人的知情权是能够起到一定的保障作用的。
（五）交易房屋的产权性质的特殊情况
目前居民手中所拥有的房屋产权证书基本上有三种：普通商品房、经济适用房、房改房。这三种产权证书在本质上是没有区别的，都是购房者拥有房屋所有权的合法书面凭证，其财产权利受国家相应法律法规的保护和规范，但是在使用和交易方面有着一定的区别。普通商品房的产权证书拥有完整的房屋所有权即占有权、使用权、处置权和收益权四项权利，在不违反法律规定的情况下，可以自由的转让、出租或赠与，不受任何单位或个人的限制和干涉，其收益全部归个人所有，购买人除税费外不需要交其他的费用。房改房和经济适用房属于有特殊产权性质的情况，由于国家对这两类房上市出售有限制性规定，需要购房者特别注意。
1、房改房
房改房即公有住房，其产权证基本可以分为两种：按成本价购买的产权证和按标准价购买的产权证。上市出售的已购公有住房，按规定应由买受人在办理房屋权属登记手续时按照当年房改成本价的1%补交土地出让金或土地收益。其中对于职工按房改成本价或标准价（含标准价优惠办法）购买的原产权属于中央在京单位的公有住房即央产房的转让，《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》规定：卖方需到在京中央和国家机关住房交易办公室办理《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，开据物业、供暖费结清证明，交易办公室根据职工住房档案进行核对。核对无误的，出售人方可到房屋所在区、县国土房管局交易管理、权属登记部门办理过户手续，也可委托定点交易机构代为办理房屋买卖以及交易过户手续。由于央产房房产证与普通公房没有区别，购房人应注意查看卖方的原购房合同，否则一旦属于限制上市交易的央产房，就无法办理产权过户手续，从而给自己带来不必要的损失。
2、经济适用房
这是国家为照顾中低收入的居民实施的优惠购房措施。由于建造经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿给开发商使用的，这就是经济适用房价格低的主要原因。根据北京市的规定：个人购买的经济适用房，房屋产权归个人所有，已取得合法产权证书，即可依法进入二级市场上市交易。上市后，其收益全部归个人所有。这就是说，经济适用房的产权证书所拥有的权利和普通商品房基本一样，惟一不同的是，国家对经济适用房的转让有限制性规定：
《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》规定：已购买经济适用住房的家庭未住满5年的不得按市场价格出售住房。确需出售的，可出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购，出售单价不得高于购买时的单价。购买人仍需按《关于北京市城镇居民购买经济适用住房有关问题补充规定的通知》（京政办发[2002]53）等文件有关规定办理经济适用住房购买资格审核手续，超过核定最高购房总价标准以外部分需补交10％的综合地价款并按经济适用住房产权管理。
已购买经济适用住房的家庭住满5年的，可以按市场价格出售。由出售人到房屋所在地区、县国土房管局按成交额的10％缴纳综合地价款。在办理完产权过户手续后，购买人所得到的就是普通商品房的产权证书，再次交易的时候，就无需交纳土地出让金了。
因此，如果购买的是经济适用房，购房人一定要注意该类房屋的购房年限、购房条件和房屋单价等，以确保房屋所有权能合法转让。