被抵押的房屋可否被约定债务人违约就直接归债权人所有?

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我姓熊，是一名货车司机。2004年9月，我表姐突然找上门来，跟我说她丈夫看我跑运输很赚钱，决定也去买一辆货车跑运输。问我可不可以借给她15万元，承诺3年以后还我。当时我有些犹豫，毕竟15万元也不是个小数目，这可是我三四年的辛苦换来的。表姐似乎看出我的顾虑，就说：“你放心，咱们签一份抵押合同，我把房子抵押给你，如果3年之内不能还钱的话，我的房产就归你。”考虑再三，我与表姐签订了抵押合同，并将上述话语都写进合同里，并又给表姐一年的宽限期。后来，经人建议我们还进行了房屋抵押登记。
然而表姐夫买车后，在运输过程中竟发生车祸，还撞死一个农民，为此赔了近10万元钱，车也报废，这对于四处欠债的他们来说无疑是雪上加霜。我也预感自己的那笔钱可能没有办法收回。到2007年，过宽限期两个月后，表姐还是没能把钱还给我。我听说过了还款期限两年后不主张就丧失了胜诉权，所以我就打电话向表姐催要欠款。没想到表姐竟说我们签订的抵押合同无效，这让我非常气愤。
请问：表姐主张该抵寸甲合同无效是否合理?我该如何维护自己的权利?

律师专线解答
熊先生，这个结果是我们大家都不愿意看到的，但不得不遗憾地告诉您，您与您表姐签订的抵押合同中关于“您表姐3年之内不能还钱，她的房屋就归你”的约定无效，但是抵押合同的其他条款依然有效。
我国《担保法》第40条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”因此，您与您表姐所签订的合同虽然是出于双方自愿，但是，你们在合同中约定“如果您表姐3年之内不能还钱，她的房屋就归你”显然违反了上述规定。
另外，《合同法》第52条(五)项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。同时，根据该法第56条的规定，合同部分无效，不影响其他部分效力。可见，您和您表姐签订的房屋抵押合同中关于“如果您表姐3年之内不能还钱，她的房屋就归你”的条款因违反了《担保法》第40条的规定而无效，但是这并不表示您表姐将房屋作为您借给她钱的担保的事实不存在。当您表姐在约定的期限内不能还钱时，只是不能直接将该房屋归您所有，但根据《担保法》第53条第1款的规定，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。可见，您与表姐可以协商，将该房屋进行拍卖、变卖等方式得到价款，然后偿还您表姐欠您的钱，超过您借给他的部分应当给您表姐，不足部分则由您表姐偿还；如果协商不成，您只有将此事诉至人民法院，请求法院处理。

症结所在
本问题的症结在于咨询者对抵押合同是否可以直接约定还款期限届满抵押人不能还款，抵押物直接归抵押权人这一问题认识不清。

律师提醒与注意事项
在此提醒债权人，您应当在还款期限届满之日起两年内行使债权，在此期间债权人享有胜诉权。
虽然法律规定不能在抵押合同中直接规定抵押物直接归抵押权人所有，但是可以设定债务人逾期不履行债务抵押权人以该财产折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
将房屋作为抵押物时，应当办理房屋抵押登记，因为只有办理了抵押登记的合同才具有法律效力，才能受法律保护。

法律链接
《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十条、第五十三条
《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条 <