居住权作为一个日常生活中并不鲜见的名词，并非生而以物权的面貌出现。《世界人权宣言》第13条第一款说到“人人在各国境内有权自由迁徙和居住。”在这里，“居住权”具有普遍人权的含义，是一种人生而具有的不可剥夺的权利，是与人之本质天然地联系在一起的，也是一国政府应当为本国公民提供的必要保障。同样意义的居住权也出现在《经济、社会、文化权利国际公约》之中。
《宁波市》对房屋共有人的居住权进行了规定，目的是为生活中时常出现的共有人权利受侵害的情况提供解决的法律依据，以使共有人都能平等的享受对共有房屋的居住权利。正在制定中的《住宅法》提出了“居者有其屋”的口号，保障居民的居住权是其立法内容之一;同时作为消费者权益保护的一项具体化措施，也把如何保障房屋所有权人依法享有的对其房屋的使用、收益、处置的权利作为该法制定的重要目的，进一步体现国家对市场行为的宏观调控作用。可见，居住权这样一个名词在大多数人头脑中并不陌生。但是，如果从物权的角度来看待它，则其含义就与上述几种概念大相径庭了。
将居住权作为一项独立的用益物权规定与本国物权法中，这在物权立法较为完善的大陆法系国家似乎并不具有普遍性，在我国目前对于物权立法的热烈讨论中也并非一个富有争议的话题。有学者曾经提出应在我国未来的物权法中对居住权进行规定，虽未形成一呼百应之势但也不失为一个具有现实意义的问题。中国人大法工委即将出台的《物权法》征求意见稿将居住权作为用益物权的一种做出了规定，可视为对现实需要的一种回应。在这里，作为一项独立的物权制度，“居住权”应是指特定人因居住而使用他人房屋的权利。
(1)即设定该权利的主体是特定范围内的人(一般情况下是具有特定人身关系的双方，特殊情况下也可以超出这一范围，如老年人与照顾过他的小保姆)，而不是任意当事人，这是由于在物权制度中设立这样一项单独的权利的目的所决定的，即满足家庭关系或夫妻关系中对居住的需求。客体仅限于房屋，一般情形中也无法在其他物上设立居住权。居住权人权利的行使对房屋所有人绝对、排他的权利构成一种限制，所有权人及其他人都必须容忍该权利人对作为客体的房屋进行居住而不得干涉。但同时，如有必要，房屋所有人并不因对他人设立了居住权而丧失对该房屋为共同使用的权利。居住权可以通过合同、遗嘱、法律的直接规定以及时效取得。
(2)可见，对享有居住权的一方来说，法律这样一种明确的规定即保证了此项权利具有了对抗一般人的效力，体现了特定人对房屋这一不动产的一种现实性、排他性的支配权。据此，我们可以进一步分析居住权的法律性质。 第一，居住权是物权而非债权，通过合同设定的居住权与租赁合同设定的租赁权相区别。[page]
对于“物权”的理解，各家学说虽然给出的定义各有侧重，不一而足，但对于其本质含义的理解是大同小异的。物权的特征归根到底，一是直接支配性，一是保护的绝对性。物权所涵盖的所有效力都可以由这两个特性引申出来。
(3)前者体现了物权的积极效果，即无需他人意思或行为介入，即能以自己意思对标的物直接进行管领、实现权利内容;后者体现了物权的消极效果即除权利人之外的其他任何人都负有不得侵害该权利的消极的不作为义务。
(4)而债权则是指特定主体之间请求为一定行为或不为一定行为的权利。物权与债权的区别是显而易见的：物权是绝对权，除权利人之外的一切人均负有不作为的义务，债权是相对权，其效力仅指向特定的义务人，不能对抗第三人;物权是支配权，权利人权利的行使无需借助他人的行为，债权是请求权，债权人权利的实现取决于特定债务人义务的履行，债权人无权直接支配债务人的财产。物权通过规定人与物之间的关系体现人与人的关系，而债权直接展示人与人之间的关系，物权与债权是内涵完全不同的两种权利，“物权可以定义为对某物的独立支配权，这意味着：对该物的权利行使以及对其不同程度的享用均独立于同一定人的关系。”
(5)这里所指“同一定人的关系”也就是债的关系。
“居住权”(habitatio)是指因居住而使用他人房屋的权利。它以他人所有的房屋为权利客体，以排他性的占有、居住为权利内容，包括所有权人在内的其余任何人都不得非法干涉居住权人在权利范围内行使居住权，对于任何妨碍权利行使的行为居住权人都可以直接向其请求排除妨害。可见，居住权是一种以对他人的物的占有为前提、由特定人对他人所有的物进行用益的权利，是一种用益物权。由于物权法定原则决定了所有物权的种类内容必须由法律明确加以规定，而不能由合同双方自由设定，在我国还没有成文的物权法的情况下，我们只是在理论上对居住权的物权性质进行分析。由于居住权可以通过签订合同设定，将其与房屋租赁合同设定的租赁权区别开来就成为必要。房屋租赁权(简称租赁权)是指承租人基于房屋租赁合同取得的对他人房屋进行使用、收益的权利。它同样以他人所有的房屋为权利客体，权利人在合同约定范围内对其享有占有、居住、收益的权利;各国普遍设有“买卖不破除租赁”原则，使得承租人能都够以其租赁契约对抗新的房屋所有权人，被称为租赁权的物权化。有学者也认为租赁权本就是一种用益物权，所谓的“物权化”不过是对其自身属性的重复。[page]
(6)可见，居住权与租赁权的确存在某种程度的相似性，二者是否可以统一于用益物权成为需要分析的一个问题。我们可以认为，租赁权的物权性与居住权的物权性是有相同之处的，二者都构成了对所有权限制，效力不仅及于所有权人，还能对抗所有权人之外的第三人。在有关现行法规中规定房屋租赁应当进行登记备案，
(7)其可行性暂且不论，但租赁权一旦登记即应具有对抗效力。 尽管如此，“私有财产的真正基础即占有，是一种事实，一个不可解释的事实，而不是权利。只是由于社会赋予实际占有以法律的规定，实际占有才具有合法占有的性质，才具有私有财产的性质。”
(8)租赁权在法律上“仍是具有物权性质的债权，其债权的色彩仍然十分浓厚”，不仅涉及到租赁权本身存在的前提，而且是由法律设立一项制度的社会目标以及物权制度的基本要求决定的。当权利直接针对一个物发生作用时，这样的权利被称作物权;而当权利的拥有所针对的是另一法律主体，后者有义务为权利拥有方履行一定的行为，这样的权力即构成债权。“租赁契约之承租人仅能先请求出租人交付租赁物，非经出租人履行租约，交付租赁物，容许承租人用益后，承租人不能支配租赁物”。
(9)这是因为租赁权并非直接对于物为支配的独立的权利，而是对于出租人允许承租人为使用的债权所附从的权利，是允许使用房屋这一债权“所生之反射效果”。
(10)也就是说租赁权不只是包括对房屋为使用收益，还必须以请求出租人交付房屋占有为前提，在出租人转移占有之前如果他不依合同将标的物转移与承租人而是转给他人使用，那么承租人即丧失租赁权，无权要求出租人交付该房屋以保证租赁权的行使，而只能以合同约定请求对方承担违约责任。这是与居住权最明显的区别。居住权是一项独立的权利而非其他权利的附随后果，不以交付为前提，根据严格的登记要件主义，居住权的设定必须以登记为条件，而一旦设定，不论房屋是否已经现实地转移了占有，居住权人都对该特定房屋享有了排他性的权利，对于任何对该权利的行使造成妨害的行为居住权人都可直接对抗，无需借助原设定居住权的合同的效力，这无疑比要求所有权人承担违约责任支付损害赔偿金更能有力的保护居住权人的利益。另外，法律制度的设立必须达到这样的目标：于该制度所带来的社会效益相比，同时增加的社会成本是微不足道的。
对于大量存在的私房出租行为，法律并未强制性的规定必须进行登记(虽然这样的登记仅仅具有行政管理的意义)，而且对于频发的短期租赁行为来说，由于成本的巨大，登记几乎是不可能。而公示公信原则作为物权制度下的基本原则要求不动产权属的变动必须以登记作为公示手段，基于严格的登记要件主义制度，不登记则权利不发生转移。因此不经登记权利人的利益无从保障，仅能以有效成立的合同请求债的保护，这样的保护无疑是不利与承租人的。所以，在不改变租赁权本身所具有浓厚的债权性的前提下，由法律基于对合法占有这样一种事实状态的保护而赋予其物权上的效力，以保护承租人利益，稳定社会秩序，这样的立法手段显然更能适应社会的现实需要。而居住权是从家庭关系和夫妻关系的角度出发，为他人或自己设定居住权，并将房屋所有权转让给第三人，其发生的范围仅限于特定的社会关系，而且对于这一类社会关系仅凭债的约束力往往不能对其提供有效可靠的保护，需要由法律直接作出规定，依靠物权法的强行性进行强有力的保护。由此可见，“他物权的设立主要是从实务而不是理论的角度出发的”，居住权应与租赁权相区别开来以不同的立法赋予二者不同的效力。[page]
基于现实的与学理上对租赁权与居住权两种权利的分析，我们可以进一步将两种权利的区别具体化。首先，租赁权的行使以支付租金为必要。“承租人应当按照约定的期限支付租金。”
(11)当事人一方取得标的物的使用权是否须交付租金，为租赁合同与借用合同的根本区别。当居住权通过合同设定的时候可以约定一定的对价，但这一对价不为取得居住权的必需;而在因遗嘱、法律直接规定、乃至时效取得居住权的情况下，更无对价可言。其次，在签订租赁合同的情况下，承租人受让的是所有权人房屋的使用权，承租人负有不得随意转租的义务，即不经所有权人同意，承租人不能将该房屋转租他人。“承租人未经出人同意转租的，出租人可以解除合同。”
(12)而居住权基于其作为一项人役权的性质虽然不能让与，但权利的行使则可以被转让，在居住权由他人行使时并不改变居住权应有的权利状态。
(13)也就是说，如果居住权人将部分房屋出租以解决生活之需，应是法律所容许的，所有权人不得干涉，更不能因此而单方解除当初设立居住权的合同。再次，我国合同法第220条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”出租人有义务向承租人提供适合使用的房屋，承租人自行维修的，维修费也由出租人负担。而对于居住权人来说，在其居住期间对房屋进行必要的维修应为其居住的题中之意，房屋所有权人除必要的大修外不负有维护房屋以供居住权人使用的义务，这是由居住权作为一项用益物权所必然具有的性质。
