房屋外管道漏水时，首要步骤是与相关的责任方进行交涉。
1.若漏水管道属于房屋开发商在建设时铺设的公共设施，业主应先尝试与开发商沟通，要求其出具漏水非人为破坏的证明。
2.若开发商拒绝承认问题或不出具相关证明，业主有权委托具有专业资质的鉴定机构对漏水原因进行鉴定，以确保责任归属明确。
3.在交涉过程中，业主应保留好所有与漏水问题相关的证据，包括但不限于照片、视频、通讯记录等，以备后续可能的法律程序之需。
4.若鉴定结果证实为开发商责任，业主可要求其承担维修费用及因漏水造成的损失赔偿。
5.若漏水管道位于公共区域，且非开发商责任，业主应及时向物业公司报告，由物业公司协调维修事宜。若因物业公司未尽到管理职责导致漏水问题扩大，业主同样有权要求其承担赔偿责任。
房屋漏水责任的划分主要依据漏水原因及责任主体的不同而有所区别：
1.对于新建房屋，因建筑沉降、防水材料质量或施工不当等原因导致的屋顶、窗台下沿、墙角和墙体开裂处漏水，责任通常应由开发商承担。业主有权要求其重做防水并赔偿因此造成的损失。
2.若漏水因新房装修不当，如管道安装不牢固、预留口位置错误或漏水处理不当等原因导致，责任应由装修公司或施工队承担。业主有权要求其凿开管道重新做防水并赔偿损失。
3.在租赁关系中，若因承租人使用不当或保管不善导致房屋水管破裂漏水，责任应由承租人承担。
4.若因出租人未履行维修义务导致的漏水问题，责任则应由出租人承担。在此情况下，承租人可自行维修，维修费用由出租人负担，并有权要求相应减少租金或延长租期。
房屋漏水问题的法律依据主要来源于《中华人民共和国民法典》的相关规定。
1.根据《中华人民共和国民法典》第二百九十六条：“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。”
找法网提醒，这一规定明确了不动产权利人在利用相邻不动产时应尽到的避免损害义务。
2.《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条：“行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。”
3.《中华人民共和国民法典》第一千一百六十七条：“侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。”
这两条规定为房屋漏水问题的责任划分和赔偿提供了明确的法律依据。在房屋漏水问题中，若因一方过错导致他方财产受损，过错方应承担相应的侵权责任。
