房屋预抵押是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，并将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
简言之，就是在房屋尚未建成或待建时，购房人将其未来可得的房屋权益作为抵押物，向银行申请贷款。
这种行为在我国房地产市场中大量存在，尤其是在预售商品房中更为普遍。
预抵押具有以下几个特征：
1.抵押标的物尚未形成：
预抵押的标的物是尚未建成的房屋，因此存在一定的风险。
2.购房人已支付首期房价款：
在设定预抵押时，购房人必须已经按照规定支付了首期房价款。
3.抵押人享有期待权：
由于预售商品房尚未建成，抵押人对其并不享有所有权，而是享有期待权。
4.从属于购房贷款合同：
预抵押合同是从属于购房贷款合同的从合同，其目的是为了担保购房人能够按照约定支付购房贷款。
预抵押的风险主要包括：
1.由于抵押标的物尚未形成，存在无法按时交付的风险；
2.购房人可能因各种原因无法继续履行贷款合同，导致银行面临贷款损失的风险；
3.此外，由于预抵押涉及的法律关系复杂，可能存在合同无效或被撤销的风险。
为了保障房地产市场的规范运行和预抵押关系当事人的合法权益，预抵押合同应当具备以下条件：
1.主体合法：
预抵押关系的当事人必须合法，即抵押人必须是预购人，不能是预售商品房的开发商。抵押权人则是依法可以提供预售贷款业务的银行。
2.合法有效的商品房预售合同：
在签订预抵押合同之前，必须已经签订了合法有效的商品房预售合同。这意味着商品房的预售必须符合相关法律规定，如已交付全部土地使用权出让金、取得土地使用权证书、持有规划许可证等。
3.贷款符合基本要求：
预抵押的贷款必须符合相关规定，如购房人必须按规定支付首期的房价款，并由贷款银行支付其余的购房款。
此外，贷款的用途也必须符合规定，如用于支付除首期房价款之外的其余购房款。
4.办理抵押登记：
预抵押属于不动产抵押范畴，必须按规定办理抵押登记。只有办理了抵押登记，预抵押合同才能生效。
根据《城市房地产管理法》和《民法典》的相关规定，房地产抵押时应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。
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