北京商住两用房和普通住宅的区别如下：
1.土地性质不同：商住产品可以建在商业用地上。而住宅只能建在住宅用地上。
2.产权年限不同：商住产品土地使用年限是40年(特殊用地50年)，住宅则是70年。
3.功能用途不同：商住是两用产品，可居住，也可以办公，还可用于公司注册;住宅则仅限于居住功能。
4.水电费计算不同：商住产品是按商业标准收的，跟住宅相比确实贵了很多。
5.契税和交易税费不同：住宅契税是房屋总价的1.5%，而商住楼是3%。如果是按揭贷款的，利息也不同，一般商住楼要高1%左右的利息。
6.首付比例和贷款方式、年限不同：商住产品首付比例是5成，只能商业贷款，且最高年限是10年。住宅根据限购与否，是否首套房，首付比例也不同。
7.能否落户不同。
购买房子的必需的程序是：
1.签订认购书，并缴纳订金；
2.签订买卖契约，包括内销商品房销售契约、内销商品房预售契约等；
3.买卖双方只有办理完预售登记后，契约方能具备法律效力；
4.签订管理公约，办理入住手续；
5.办理产权过户，领房产证。
法律上普通住宅的定义是按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。普通住宅建筑面积一般在140平方米以下，未采用标准高的建筑装修、无空气调节系统，高级公寓、别墅、度假村等不属于普通住宅。
找法网提醒您，根据《城市房地产管理法》第二条在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
