1.免责条款违反法律和社会公共利益的无效;
民事活动应尊重社会公德，不得损害社会公共利益，破坏国家经济计划，扰乱社会经济秩序。这是对免责条款进行限制的法律依据。因此，在预售商品房中，有上述内容的免责条款无效。应注意的是，这里所指的违反法律，是指违反法律的强行性规范，只有违反强行性规范的免责条款才为无效。
2.免责条款不得免除故意和重大过失责任;
如果允许当事人在合同中订立免除故意或重大过失责任的条款，则无异于鼓励当事人不履行合同或不负责任地履行合同，这就与民法通则规定的诚实信用的原则相违背，且不符合合同订立的目的。
3.免责条款不得免除合同当事人的基本义务;
也就是说，免责条款的免责以合同的基本义务得到履行为前提。如果允许当事人不履行合同的基本义务而不承担任何责任，就背弃了合同的本来目的，且与法律的原则相违背。
4.免责条款不得违反公平原则;
公平原则是民法的一项基本原则，它的要求之一就是民事主体在承担民事责任上要合理。
找法网提醒您，合同免责条款应写明：免责的原因；免责的对象；免责的具体情形；免责条款是当事人真实的意思表示，经当事人协商一致；免责条款不违法、不违背公序良俗；并且采用特别的标识对与他人权利义务相关的内容提请当事人特别注意或者加以说明。
免责条款特点包括：
1.免责条款具有约定性。免责条款是当事人双方协商同意的合同的组成部分。这是与法律规定的不可抗力致使不能履行或者履行不完全时免除责任是不同的。当事人可以依据意思自治的原则在合同中约定免责的内容或者范围。
2.合同中的免责条款具有免责性。免责条款的目的，就是排除或者限制当事人未来的民事责任。
3.免责条款的提出必须是以明示的方式作出，任何以默示的方式作出的免责都是无效的。
