买房定金按约履行的才能退回。给付定金的一方按约履行的，定金应抵作价款或退回；履约不能不归责于任何一方的，定金能退；收受定金的一方单方违约导致履约不能的，定金能退双倍。
《民法典》第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
1.成约定金，即以定金的成立作为合同的成立要件。
2.证约定金，即以定金的交付作为合同成立的证明。这种定金对双方都有一定的约束力，尤其在有关合同成立的文件、手续等灭失的情况下，定金的存在对合同的成立就有证明力。
3.违约定金，即以定金作为债之不履行的赔偿。找法网提醒您，这种定金有一定赔偿的性质，对弥补债权人损失有积极的作用。
4.解约定金，即以定金作为自由解除债的关系的条件，交付定金的当事人可以牺牲定金，从而解除债的约束。
1.定金的权利义务关系产生于定金合同。
定金合同对于所担保的主合同而言，既具有从属性，又具有相对独立性。
2.定金是由法律规定的债权担保形式。
定金担保属于物保，形式是给付金钱。
3.定金担保是双方当事人的相互担保。
4.定金的支付须在合同履行前进行。
