公租房承租人去世后如何认定新的承租人

一、全国性规定：

《合同法》第234条规定：承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

《城市房屋租赁管理办法》（1995年5月9日建设部）：第十一条 租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同。住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。

二、江苏省本地的

《江苏省公共租赁住房管理办法》：没有规定

《市政府关于印发南京市公共租赁住房管理办法的通知》：没有规定

三、江苏本地的判决

  要求变更租赁关系是否属于人民法院受理范围？

   原公房承租权人死亡后公房承租权的变更问题，实质系公房产权单位与使用人是否重新建立租赁关系，此系公房产权单位依据法律规定及国家政策行使的管理职能，不属于人民法院民事案件受理范围。

       ----杨秀珍与南京白下房产经营有限责任公司（以下简称白下房产经营公司）等房屋租赁合同纠纷案（(2015)宁民终字第5334号）

    法院主要裁判观点：涉案房屋系公有住房，关于杨秀珍是否符合承租人条件，由白下房产经营公司审核审查决定，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。关于原公房承租权人死亡后公房承租权的变更问题，实质系公房产权单位与使用人是否重新建立租赁关系，此系公房产权单位依据法律规定及国家政策行使的管理职能，不属于人民法院民事案件受理范围。

认定共同居住人？

（1）公有房屋的承租人及其实际入住的家庭成员对该公房均享有居住使用权，承租人变更不改变其他家庭成员的居住使用权；公房被拆迁后，共有使用权转换为对拆迁补偿款的共有权。

     ----沈某乙与沈某甲、张共有纠纷案（（2015）宁民终字第5122号）

 （2）公有住房的销售对象是承租公房的整个家庭，并非购买人个人。综合考虑对分配房屋的贡献值，参加房改前的公房承租人与其他合法使用权人对参加房改后的房屋可享有共同共有权，房屋的登记权利人未经其他共有权人同意将该房屋出售给第三人的，构成无权处分。

---- 所有权确认、房屋买卖合同纠纷案（（2015）宁民终字第5327号）

 四、参照上海市的规定

1.《上海市房屋租赁条例》

第四十条 公有居住房屋承租人与本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的，出租人应予同意。

第四十一条　房屋租赁期问租赁当事人死亡或者依法变更、终止的，租赁关系按照下列规定处理：（一）出租人死亡或者依法终止的，由房屋所有权的继承人或者继受人继续履行租赁合同。（二）居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行阻赁合同。（三）非居住房屋承租人死亡或者依法终止的，租赁合同依法变更或者终止。（四）租赁当事人依法分立、合并的，由变更后的当事人继续履行租赁合同。前款第（二）项规定中可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。租赁关系变更后，原承租人的生前共同居住人仍享居住权。

2. 关于贯彻实施《上海市房屋租赁条例》的意见（二）第十二条 《上海市房屋租赁条例》中所称公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。