《物权法》第20条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，首次以法律的形式将房屋及其他不动产的预告登记制度加以确定和廓清。
一、预告登记制度概述
预告登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权。它是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行，而就相关的请求权进行的登记。
我国民事立法在预告登记制度方面存在空白，仅在《城市商品房预售管理办法》第10条中，对商品房预售合同要求到房产管理部门和土地管理部门进行备案登记。但该备案并非强制性要求，备案亦不产生对抗效力，与《物权法》确立的预告登记有着本质的区别。预告登记制度，为德国民法学者在中世纪所创立，发端于后期普鲁士法，即1872年5月5日的《所有权取得法》以及《土地登记法》。普鲁士法在区分债权法和物权法的基础上，规定了两种类型的预告登记。第一种是为保全已经成立的物权的预告登记，即登记簿记载的内容与真实权利不符时，对真实权利人有丧失权利的危险时采取的保护手段。它在于打破登记簿的公信原则，以排除第三人的善意取得。第二种是为保全物权变动的债权请求权的预告登记。本文所论述的是第二种。
二、预告登记之实证目的分析
(一)预告登记制度之价值
在不动产交易过程中，如商品房预售，买方时常处于弱势地位，在与卖方签署预售合同后，由于登记条件并不能立即具备，买受人因未完成登记而无法取得所有权，此时买方取得的只是合同上的请求权。基于债权的平等性和相对性，债权人仅享有请求债务人为移转登记的权利，而不能阻止债务人对其不动产所有权作其他的处分。债权人的请求权也没有对抗第三人的效力，当第三人的物权与买受人的请求权同时存在，请求权处于受偿的次位。鉴于此，债权人取得不动产物权的目的将落空，无法获得自己预期的房屋。在卖方“一房二卖”的时候，只能要求卖方承担违约责任，这将极不公平。预告登记之制度价值在于使被登记的请求权具有物权的效力，即具有排他效力，使其不仅可以对抗不动产的所有权人和其他物权人，也可以对抗任意第三人。即使预告登记后发生了未经预告登记权利人同意的与该项请求权内容相同的不动产物权处分行为，由于该预告登记的请求权具有排他效力，也足以确保预告登记权利人不受损害。这样既稳定了不动产交易秩序，也平衡了不动产变动各方当事人的利益。[page]
(二)预告登记之请求权权利范畴
《物权法》将该类获益的请求权权利范畴界定为基于“房屋或者其他不动产物权”的请求权。《德国民法典》第883条第1款，将可以进行预告登记保全的请求权归纳为以不动产物权的取得、转移、变更、消灭为目的的请求权，以及附条件或附期限的请求权。日本的《不动产登记法》第2条规定可以进行预告登记保全的请求权包括：物权变动业已发生，但登记申请所必需的手续上的条件尚未具备;为保全物权的设定、转移、变更或者消灭的请求权;为保全附有始期、停止条件或其他可于将来确定的物权变动的请求权。但日本的相关法律中，将预告登记制度称为“假登记”。日本的预告登记适用于保全物权和保全债权的请求权，德国、瑞士及我国台湾地区的预告登记则只适用于保全债权的请求权。之所以存在上述差异，是因为日本民法在物权变动上采取债权意思主义，物权的变动仅因当事人的意思表示而发生效力，不动产物权的变动未经登记的，在实体上已经发生效力，但不发生对抗第三人的效力。为保全这种实体上已经发生变动的物权，使其具有对抗效力，法律遂允许权利人进行预告登记。而德国、瑞士及我国台湾地区民法在物权变动上采取形式主义，不动产物权的变动非经登记，不发生效力，因而只能存在对物权变动的请求权进行预告登记，不可能存在对保全物权的预告登记。我国的预告登记制度则适用于保全物权的请求权，区别于上述各国和地区。
(三)预告登记制度之性质
预告登记具有使妨害其将来不动产物权变动登记的请求权所为处分无效的效力，其究竟是为一种物权或仅为一种债权保全的手段，甚有争论。在德国民法中，有人主张，经由预告登记，独立的限制物权便获产生;也有人认为，预告登记已被赋予了可得对抗嗣后意欲发生物权变动的第三人的特别效力，它不具有任何实体权性质的效力，充其量不过是一种登记法上的制度。还有人认为，预告登记惟有对将来权利取得予以保护，而对所有权人(让与人)加以拘束，以资限制其权利。受让人纵为预告登记，然对该土地犹未有支配权，故登记前之土地所有权受让人之权利，乃非物权，而是物权之期待。在瑞士民法中，预告登记的性质，被解释为赋予债权以对抗新所有人的效力的特殊的登记制度。在我国，关于预告登记的性质，主要存在三种观点：第一种观点认为，预告登记系介于债权与物权之间，兼具两者的性质，在现行法上为其定性实有困难，可认为系于土地登记簿上公示，以保全对不动产物权之请求权为目的，具有若干物权效力的制度，代表学者为王泽鉴等;第二种观点认为，预告登记的权利是一种具有物权性质的债权，或者可以说是一种准物权，代表学者为王利明等;第三种观点认为，预告登记的性质是使被登记的请求权具有物权的效力，纳入预告登记的请求权，对后来发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他的效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律结果，其实质是限制现时登记的权利人处分其权利，代表学者为梁慧星等。[page]
笔者以为，预告登记介于债权与物权之间，兼有二者的性质。从各国法律规定来看，预告登记使登记的不动产物权变动的请求权具备了对抗第三人的效力，即具备了一定的物权效力。因此，从预告登记的性质上说，预告登记是债权物权化的一种具体表现。所谓债权物权化，是指债权具备了物权的某些效力。从各国法律的规定来看，预告登记的对象基本上限于不动产物权变动的请求权。这种请求权是基于当事人之间的法律行为而产生的，权利人虽有权请求义务人将不动产物权转移给权利人，但并不能完全阻止义务人对不动产物权再行处分。因此，这种请求权应属于债权的性质。但是，如果不对义务人的这种行为予以限制，则权利人的权利就很难得到保障。因此，权利人借预告登记制度来预防这种危险，使得违反预告登记的债权请求权的处分无效。这种无效使预告登记的请求权具备了对抗第三人的效力，从而使得这种债权请求权具备了物权的排他效力。可见，预告登记使得债权请求权具备了物权的性质，形成了债权物权化的现象。
(四)预告登记制度之法律效力及权利限制
预告登记的实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，保障预告登记权利人的权益，赋予其预告登记的请求权以物权效力。预告登记的效力是预告登记制度的中心问题，预告登记的效力主要包括保全权利的效力、保存顺位的效力、破产保护的效力。上述三种效力分别体现了预告登记的担保作用、顺位作用和完善作用。我国理论界对预告登记效力的认识基本一致，该三种效力分别为：
1、权利保全效力。即预告登记后，义务人对不动产权利的处分妨害预告登记请求权的范围，处分行为无效，使其发生所约定或规定的法律效果，具有排斥后来的其他物权变动的效力。关于权利保全效力，《德国民法典》第883条第2款规定：“在对土地或权利为预告登记后所为的处分，在妨害前项请求权的全部或一部的限度无效”。我国台湾地区《土地法》第79条中规定：“前项预告登记未涂销前，登记名义人就其土地所为之处分，对于所登记的请求权有妨碍者无效”。可见，在权利保全的效力上，义务人对不动产权利的处分采取的是相对无效的原则，预告登记的保全权利的效力，应以义务人的处分行为相对无效为原则。这是因为，当义务人的处分并不妨害预告登记的权利人的请求权时，权利人的请求权并未受到影响，自无认定该处分行为无效的理由。同时，确认义务人的处分为相对无效也是各国的通例。
2、权利顺位保存效力。即通过预告登记，被保全的权利与其顺位同时登记。不动产权利的顺位不是依现实登记的日期确定，而是以预告登记的日期为准加以确定。关于保全权利顺位的效力，《德国民法典》第883条第3款规定：“以转让某项权利为请求权的标的时，该项权利的顺位按预告登记的日期加以确定”。日本《不动产登记法》第7条第2项规定：“已进行假登记时，本登记的顺位依假登记的顺位”。可见，预告登记具有保全日后本登记顺位的效力。由于预告登记本身并无独立的效力，只是在本登记时，预告登记才具有意义。因此，预告登记的命运与效力完全依赖于本登记是否可以作成。经由预告登记，被保全的权利的顺位被确定在预告登记之时。这样，预告登记便防止了第三人的介入，保全了本登记的顺位，使所有权转移请求权得以顺利实现。[page]
3、破产保护效力。即在相对人破产，但请求权的履行期限尚未届至或者履行条件并未成就时，权利人可以将作为请求权标的的不动产不列入破产财产，使请求权发生指定的效果。在不动产物权人陷于破产时，预告登记权利人可以对抗其他的债权人而保全请求权的实现。关于破产保护的效力，《德国破产法》第24条规定：“为保全破产人的土地权利，或破产人所为登记的权利让与、消灭，或权利内容、顺位变更请求权，在登记簿内记入预告登记时，债权人对破产管理人得请求履行”。在日本民法上，所有权转移的假登记与本登记之间，作为标的的不动产被编入破产财团时，仍无碍于办理本登记。如办理了本登记，得以其所有权的取得权对抗破产债权人。
在确定的财产权登记条件已经具备，或者所附条件成就、所附期限到来之时，若预告登记权利人怠于行使权利，势必造成对现实登记权利人处分权行使的长期限制，给登记权利人带来不利益，有悖公平合理、物尽其用的原则，因此必然要对其权利行使设置必要的法律藩篱。《德国民法典》第887条便设立了以公示催告预告的方式解除预告登记人权利人权利的制度。我国《物权法》对预告登记的效力设置了三道必要的限制性规定：
其一，对预告登记的适用范围采用具体列举和概括规定相结合方式规定，限定为“当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议”，即实践中对不动产协议中涉及取得、转移、变更和废止不动产物权情形，如签订商品房预购以及将其转让、以预购商品房或在建工程设定抵押以及房屋联建等民事协议时方适用;
其二，对于预告登记请求权的效力，物权法只规定了预告登记后的请求权的权利保全效力;
其三，明确规定了预告登记失效的两种情形：债权消灭或自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的。
三、预告登记对于司法实践的认知意义
在司法实践中应当明确，不动产物权请求权一旦纳入预告登记，便具有排他效力，在预告登记的有效期间内，未经预告登记权利人的同意，现实登记权利人违背登记内容的要求擅自处分该不动产的，人民法院应当依法认定该处分行为不发生物权效力。该举措对于现实生活中屡次出现的“一房二卖”现象有良好的制约作用。
预告登记使得被登记的不动产物权请求权具有物权效力，但并不因此改变请求权原来的法律关系。应当注意，首先，原债权请求权是预告登记的前提，若债权消灭，预告登记将失去存在的基础，预告登记将相应自动失效而不具有对抗的排他效力;其次，原协议中双方当事人基于债权债务关系享有对抗该请求权的抗辩权，不因预告登记而消除;最后，对于预告登记权利人能够进行不动产预告登记而怠于申请登记的事实是否成立，应当在查明事实的基础上，综合分析认定。但如双方当事人约定由现实登记权利人负责事后的申请登记，而现实登记权利人在能够进行不动产登记而怠于登记的，为维护预告登记权利人的合法权益，不应适用物权法的相关规定认定预告登记失效。[page]
《物权法》自07年10月1日起生效，但在实践中，各地接受预告登记的政府部门，对预告登记制度的实施方式有所不同。如成都市房产管理局拟采取的方式是，将07年10月1日后取得新产权的房屋买卖纳入预告登记的范畴。笔者以为此举不妥，它剥夺了就物权法生效前已取得的房屋进行买卖的预告登记权利，属于对物权法适用范围的非法缩减，(下转第22页)(上接第11页)但问题的解决有待于物权法相关实施细则的制定和实施。
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