农村房屋买卖合同的效力认定，不仅仅应从宅基地使用权的案件上来把握，同时也应考虑签订合同的主体。主体不合法，同样会导致合同无效。农村房屋买卖由于涉及到宅基地使用权的转让，对其效力的认定，司法实践中认定不尽相同，农村宅基地使用权有以下特点：
１、农村宅基地的所有权归集体。在我国，土地分别属于国家和集体所有，而用于建造房屋的土地，也因所有权的不同而分为建设用地和宅基地，建设用地属于国家所有，宅基地则属于集体所有；
２、农村宅基地使用权的主体是特定的农村居民，即属于本集体经济组织特定的成员，农村集体组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权；
１、农村宅基地买卖需进行权利（使用权）主体变更登记，《宅基地使用证》和《集体土地建设用地使用证》是农民合法取得宅基地使用权的重要凭据；
２、宅基地购买者的资格有限制，宅基地使用权主体应是该农业集体经济组织成员，或与成员有直系亲属等身份或其他规定的身份。因经济发展、人口流动等，原使用权人不再使用宅基地，依法可以转让，但宅基地使用权的购买者（受让主体），有资格限制；
１、 转让人拥有两处以上的农村住房；
２、 转让人与受让人应为同一集体经济组织内部成员；
３、 受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；
４、 转让行为已征得集体经济组织同意；
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