笔者所在公司目前管理物业面积 350 万平方米，现有业委会 49 个，从业委会的实际运行来看，售后房小区业主委员会，相对比较稳定，成员主要是公派代表和推选代表经选举的业主委员。因为这种小区收费较低，市场化程度不高，业委会成员基本上没有薪酬，实行义务工作，只有付出没有回报，属于清廉型组织。而商品房小区业委会运作中遇到的问题就比较多。大多数业委会在维护业主合法权益，实施小区自治管理，监督物业管理公司实施物业管理，管理专项维修资金、及时沟通与协调业主与物业管理公司关系等方面发挥了一定的作用。但也有一定比例的业委会较不规范或无法规范地开展工作，对小区的和谐带来了负面影响。
业委会在组建和管理中常有以下三个方面的问题：
一是组建难以形成合力。开发商、业主代表、街道及居委会、政府主管部门代表在筹备过程中各自的地位和职责不够明确，很多环节出现脱节，推诿现象频频发生，最终导致业委会的“难产”甚至是“流产”。
二是组建过程有待简化。从推选业主代表、产生业委会委员候选人到起草业主公约，特别是推荐筹备组、委员候选人等工作，过程相当繁杂，一般都要花几个月甚至是半年的时间，有时往往一年也难以完成。
三是业委会人员失控。由于业委会对维修资金的使用，物业管理公司的选聘等重大事项有一定的支配权，部分小区的委员还可以领取津贴，不少业主觉得当上业委会委员是有利可图的。因此这些业主想方设法进入业委会，造成业委会人员失控，推选时各种矛盾突出，真正想为业主做事的业主反而进不了业委会。人员失控也导致后期在物业管理活动中，业主自我管理、自我约束的作用不能规范发挥，或者为了一己私利，最后“隐患”无穷。
业委会在运作过程中也常有以下三个方面问题：
一是缺少制约和监督机制。一些业委会内部权力膨胀，不能代表业主利益，少数服从多数的原则也得不到体现，业主对业主大会、业委会的信任度下降，使得业委会的作用难以真正发挥。
二是自律机制不完善。尽管有关法律及章程对业主、业主大会及委员会的权利义务、职责有明文规定，但较为笼统和简单。小区虽然也有业主公约，但是重权利、轻义务，在行使权利方面随意性较大，越位现象普遍存在，出现问题责任难以追究。
三是委员责任意识不强。遇到难事、烦事，一些委员缺少处置的办法，由于能力所限，不规范的情况时有发生，甚至有动辄将辞职挂于嘴边，缺乏责任心，导致业主大会及委员会名存实亡，无法有效运作。[page]
分析业委会从组建到运作的这些问题，原因是多方面的：相关规定配套不齐全，缺少可操作性；认为业委会没有上级、无人能管；一些委员自身业务水平不高，但又不愿接受小区居委会及行政主管部门的监督和指导；一些业委会在处理小区日常事务上不按规定程序行事；业委会的监管主体不明、措施缺失、力度不够；虽然业主、居委会、街道、房产管理部门等是监管主体，但管人与管事难以有机结合。对于业委会的不作为、乱作为的责任追究缺乏一种手段、机制的保障。
鉴于以上业委会的一些现状，笔者认为可以从以下几个方面进行探索：
一、加强对业委会成员的培训。由于业委会成员都是兼职工作，往往对物业管理行业了解不多，可以定期开展业委会成员的业务培训，特别是相关的政策法规的培训，明确业委会的权利和义务，摆正业委会在小区物业管理中的位置。
二、建立监管体制与机制，把好人选关，探索业委会由居委会统一管理的运作机制。业委会虽是群众自治组织，但也应纳入相应的管理轨道，根据现有业委会的现状，考虑到社区的统一管理及社会的稳定，将业委会划入居委会统一管理的模式可以进行尝试。当然，作为房地产行政管理部门，也应在平时加强对业委会的业务指导，积极引导业委会向健康有序的方向发展。同时，要严格把关，对类似物业管理权公司的选聘、业委会委员的选举等重大事项进行最终评估。
三、建议筹备组的组成由街道办事处牵头，居委会、物业办、派出所和业主代表共同组成，业主代表的比例适当减少，从源头上把好人员关，使筹备工作处于相关部门的掌控之下。通过运作机制的调整，把业委会运作规范起来，使之发挥应有的积极作用。在日常运作的监管方面，突出街道办事处的综合协调作用，突出主管部门的业务指导作用，突出居委会的实时监督作用，来实现业委会运作监管的制度化、规范化和长效化。
