5月26日，国家税务总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》（下称《通知》），明确了土地增值税清算过程中若干计税问题。这也是4月份“国10条”出台后，针对其中第4条“发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用”，从国家部委层面发出的严厉信号。此前，在重庆等地出台的新政细则当中，清算土地增值税已经被多次提出。
这是一场姗姗来迟的清算风暴。1994年，土地增值税开始征收，但由于预征率较低等原因，并未起到调节市场的作用。2006年，国税总局出台《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，规定自2007年2月1日起开始清算，但因2008年的国际金融危机来袭而被弱化。
“2009年楼市形势大好，目前房企手中积攒了充裕的资金，恰逢楼市调控，本次出台清算措施时机正好。”一位北京地产业界人士对《中国建设报·中国住房》记者表示。他认为，土地增值税的征收属于一项长期政策，若能从严征收，将督促房企合理把控拿地、开发、销售的节奏，捂盘或者囤地所能获得的利润也会大大削弱。
“更重要的是，此时强调从严征收土地增值税，将为中央调控楼市再添一道砝码，稳定市场预期，显示政府稳定房价的决心并未动摇。”一位地产分析人士说。
维护税法刚性
“土地增值税的征收额在长期以来存在很大的弹性，这损害了税法的刚性。”一位业内人士说。房地产行业是国税总局出台各项税收规范文件最多的行业，从2006年至今已出台多达十几项。而在房地产业的各项税种中，问题最多的就是土地增值税和企业所得税，但偏偏这两个税种在政策层面缺乏刚性。
早在1994年，土地增值税便开始征收，并确定了四级超率累进税率：增值额未超过50%的征收增值额的30%；增值额为50%～100%的征收增值额的40%；增值额为100%～200%的征收增值额的50%；增值额超过200%以上的征收增值额的60%。
但由于开发成本的确定存在一定现实困难，1995年1月出台《土地增值税暂行条例实施细则》规定，涉及成本确定或其他原因而无法依据计算土地增值税的，允许开发商按照预（销）售房地产收入的1%~3%预先缴纳土地增值税。结果，这一道“活口”在实际操作中被普遍使用。
一位地方税务人员对记者表示，房地产行业本身的确有其特殊性，即项目期长，成本对象复杂，以及易受外部政策变化影响等。一个项目的操作周期基本上在2年左右，土地增值税的清算节点往往很难把握，同样的财务资料也可能因为时间节点的不同而算出不同的土地增值税额。
这也为企业偷税漏税提供了土壤。按照规定，房企在项目预售过程中，每年向地税局预缴土地增值税，而到项目开发销售完结后进行清算，实行四级超率累进税率缴税。但一些项目的房子都卖完了，房企却以还有几间社区活动中心还未建设为由不进行清算。此外，预缴额度也常常远低于实际应交税额。
针对这些问题，本次《通知》提出，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，要按照发票金额来确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同的售房金额及其他收益确认收入。这些规定，无疑削减了企业不能提供销售发票的避税空间。
照此计算，一套100万元成本的房子若以150万元售出，按照50万元的利润空间，土地增值税需要缴纳30%，即15万元；而按照预征收，仅需要缴纳150万元的3%，也就是4.5万，两者相差巨大。一位北京当地房企的营销总监表示：“如果真的能做清算，地产商最高利润的50%左右要都贡献出来。”
“目前的问题是，尚且不知道是否对存量项目进行稽查清算。如果是，恐怕很难让所有开发商都把‘吞’下去的钱重新‘吐’出来。”一位业内人士说。
加码楼市调控
在本轮楼市调控措施中，“遏制不合理需求”和“增加供给”是两大关键。2009年年底，国土资源部相关负责人曾介绍，全国闲置的房地产用地约有1万公顷。如果以容积率1.5计算，可形成的商品房供给量高达1.5亿平方米。显然，如何逼出目前市场上的闲置土地，加大市场供给，成为此轮楼市调控的关键课题。
“由于长期以来土地增值税并未从严征收，开发商只要尽可能拉长土地开发周期，凭借房价、地价的溢价便可获得大幅增长的利润。”一位业内人士表示，一旦政府开始从严征收并清算土地增值税，开发商就要在拿地、闲置土地、开发、销售等各个环节中“好好掂量”，“捂盘或者晒地都将面临税赋成本的增加”。
《通知》同时指出，房企逾期开发缴纳的土地闲置费不得在土地增值税中扣除。此外,《通知》还明确了土地增值税清算时收入确认的问题。如果严格执行土地增值税清算政策,将大大降低土地二级市场卖方的赢利空间，这也能有效遏制“炒地”行为。
因囤地或捂盘而获得额外收益，高则可征收50%土地增值税。如果严格执行，房企对项目提价所能获得的增收就会大幅降低，这也将减小涨价的冲动。
4月出台的“国10条”明确提出，“税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。”
近日，国家税务总局公布《关于开展2010年税收专项检查工作的通知》，房地产企业再次登上重点稽查行业的榜单。该通知要求，2010年4月到9月进行稽查执行工作，10月底前报送全年工作总结、分行业专题分析报告及统计表，随时报送专项检查的工作动态、经验做法、典型案例及行业检查指南等。
“可以预见，土地增值税的清算与稽查将同时进行，这对本轮房地产调控无疑加了一道重要的砝码。”上述业内人士表示。他认为，国税总局此次明确土地增值税清算细节，意味着此项工作将加紧推行，同样会收紧开发商现金流。
事实上，土地增值税在2007年曾进行过一次清算，但最终因2008年的国际金融危机而不了了之。一位广州业内人士表示，2008年房地产企业的资金链很紧，政府放松征收也有现实考虑，但暂时的放松不代表未来都不从严征收。“经过2009年销售的回笼资金，现在房地产企业手中资金雄厚，从严征收并不存在上一次的问题。”
“从短期来看，清算措施能够‘逼’出更多的市场供应，对于本轮楼市调控有很大的好处。而从长期来看，这在很大程度上也能够充实税收的大盘，对我国税制改革及完善也有积极作用。”上述人士如是说。[page]
