案例
2004年6月7日，原告王政与被告华茂公司的销售代理商华鹏公司签订购买被告8号独立别墅的协议，约定原告在协议签订之日支付协议款30万元，房屋暂测面积为347平方米，单位价格以公开发售价目表为准（后华鹏公司销售经理在该协议书上添加了单价6200元/平方米）。购买协议同时约定，原告在接到被告通知后三日内给予回复，如认购，则协议款转为房款，并在三日内签订预售合同；如原告放弃，则被告将协议款无息退还原告。
2004年6月14日，原告向被告支付了现金30万元。2004年8月24日，被告华茂公司及华鹏公司联合向原告发出“关于变更住宅VIP协议主体的通知”，声明华鹏公司与被告间的代理销售合同终止及原华鹏公司签订的协议主体变更为被告并继续有效。当原告与被告协商签订预售合同时，被告发现在与华鹏公司工作交接时出现疏忽，原告所订房屋已于2004年8月13日卖与他人。
因无法就诉争房屋签订预售合同，对赔偿问题又未能协商一致，原告起诉至法院，请求判令被告履行协议，与原告签订正式房屋预售合同；否则，被告应双倍返还原告已经支付的30万元房屋定金。
析法
本案的争议焦点是原、被告双方所签协议的性质及30万元协议款的性质。
法院审理后认为，从协议内容来看，该协议虽约定了面积、幢号和价格（确切地说，在价格上尚不能视为双方达成了合意），且签订协议时销售方也取得了预售许可证，但尚不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的条件，故该“协议”的性质应为商品房认购书，而非商品房买卖合同；对30万元“协议款”可否认定为定金，从形式上分析，定金是一种担保形式，必须明确约定，而本案“协议”中只是约定为“协议款”，在收条上为“现金”，并无定金的约定。从内容上分析，“协议”中对该30万元的约定内容也不符合定金的性质，故该30万元不能按照定金的性质处理。
综上所述，虽然未能签订预售合同的过错属于被告，但原告要求被告双倍返还30万元并赔偿差价损失的请求缺乏相应证据，只能请求被告返还30万元本金及相应利息损失。由于诉争房屋已为善意第三人取得，故原告要求被告与其就该房屋签订预售合同已无事实依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，法院判决被告返还原告协议款人民币30万元，并赔偿原告相应利息损失，对原告的其余诉讼请求则不予支持。
答疑
商品房认购书，是指商品房买卖双方在签订商品房预售合同或现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。商品房认购书不同于商品房买卖合同，商品房认购书通常并不具备购房合同的全部内容，两者之间系预约与本约的关系。根据民法理论，预约是约定将来订立一定内容合同的合同，将来应订立的合同称为本约。预约合同最突出的特征在于，它约定的是当事人为将来订立本合同而谈判的义务，约定的是当事人为特定行为的义务，而不是对行为结果的直接确认。具体到认购书中，商品房认购书的目的在于确定双方去洽谈购房合同的义务，购房合同则是对购房行为的直接确认。也就是说，商品房认购书约定的是双方在约定的将来时间洽谈的义务，只要双方到期前来洽谈，并对认购书约定的条款都同意作为购房合同的条款，并且没有恶意不签订购房合同的行为，就已经正确地履行了商品房认购书约定的义务。因此，无论是开发商还是准买受人，均不能根据商品房认购书强制要求对方与自己签订购房合同。本案中，该协议中内容不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定条件，因此，该协议应视为商品房认购书，原告无权要求被告履行交付房屋的义务。
至于30万元协议款的性质认定问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者定金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”可以看出，如果双方对款项性质未作明确约定，则不能当然推定款项就是定金。如果没有约定定金字样而想认定款项的性质为定金，则必须通过约定的内容来体现。
本案中，原告交付的30万元协议款并非定金，而是订金。这两者虽只是一字之别，但产生的法律后果大相径庭。
提示
随着我国经济发展和住房体制改革的深入，商品房预售日益普遍。由于商品房预售是一个复杂的过程，预售双方往往会在签订正式预售合同之前预先订立一个商品房预售认购书，初步约定预售交易条件。认购书广泛存在于商品房销售中后，由于其独特的法律地位和对双方权利义务不甚清晰的界定，由认购书及其中定金问题所引发的纠纷日渐增多。因此，准确界定所签协议是商品房认购书还是商品房买卖合同、所交付的协议款是订金抑或定金至关重要。签订正式的房屋预售协议之前，买卖双方签订的有关认购书（或称意向书）并不是房屋买卖合同，不具备房屋预售合同的法律效力。若认购书中有定金条款，购房者在签订认购书后反悔，销售方有权没收购房者定金；若销售商违约，不与购房者签订正式预售合同，则购房者有权要求销售商双倍返还定金。而如果认购书中约定的只是订金，那么就不具备定金的法律后果了。
因此，在签订购房合同时，购房者应对此有充分的理解，并根据自己的实际情况慎重行事。
