房产新政频出榕城购房纠纷不断
[提要]
银行暂停对不能提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放房贷后，个贷机构和银行的房贷拒签量激增了十几倍，而因房贷被拒而引发的退房纠纷已开始在京城楼市不断上演。
由于新政出台后，地方配套的实施细则还未明确，由此造成的房产买卖纠纷正在逐渐增加，购房者在买房过程中有可能遭遇潜在的风险。
风险一：三套房贷停止办理
“我已经有两套住房，一套面积50平方米的房子自住，另一套30平方米小户型用来出租，现在想买一套大一点的房子来改善住房，谁知贷款办不了。”吴先生沮丧地告诉记者，在新政出台前，其买了一套新房，按揭贷款申请已提交，银行方面正在审批。由于房产新政出台，福州各大银行都已暂停发放三套房贷，银行方面表示，是否执行房贷新政，必须以贷款审批核准日为准。如果贷款申请在新政出台之前并未通过银行审批，只能按最新的政策执行，即不予第三套住房发放贷款。
当吴先生向开发商方面提出解除购房合同时，开发商表示购房合同已签订，首付款可以退还，但是按照双方签订的《商品房买卖合同》，买方如逾期未签订合同或未按期支付房款的，则视为违约，开发商有权解除协议，对买方所交定金不予退还。吴先生表示，新政出台导致银行不发放贷款，这不在自己主观控制范围之内，开发商不能因此拒不返还定金。
对此，福建世好律师事务所的郑少芬律师表示，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。
新政的出台，可视为“不可归责于当事人双方的事由”，即不可抗力。因为房贷政策的调整不为开发商或者购房者意志转移，由于房贷政策的调整而导致的合同无法履行，双方当事人都无过错。但业内人士提醒说，目前开发商与购房者签订的购房合同中一般都有一项条款“开发商不负责按揭贷款办理事宜，贷款无法办理等后果由买方自行承担”，因此，购房者遇到此类事件还是要尽量与开发商方面协商一致。
风险二：首付提高
福州的刘女士看中了金山浦上大道某楼盘，3月初，刘女士按照约定，向开发商支付了30000元的购房定金，并在7天内与开发商签订了《商品房买卖合同》，同时付了购房款总价20%的首付。不料，4月底刘女士突然接到开发商的通知，因国家出台新政，要求购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于30%，因此刘女士必须追加总价10%的首付款，如不能按期缴纳，业主必须支付开发商相关违约金。
“这完全是开发商的责任。”刘女士气愤地表示，自己本来在新政之前就可以办完全部按揭手续，但是由于开发商出售抵押房产却没能及时解压，最后导致办理相关手续事件延长，原本在4月17日前就能贷到的款，结果被拖到了4月18日，“首付提高了10%，相当于要多付10万元，可我根本筹不到这么多钱。”
对此，福建某事务所的卢律师认为，开发商只是帮助购房者申请银行贷款，购房者才是贷款申请人，如果购房者是在新政之后申请的贷款，仅因支付能力方面的原因，那么，购房者则应承担违约责任。
卢律师同时表示，如果购房者能提供有力证据表明开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，并且这一事实与贷款延后之间存在因果关系，那么业主可以向开发商索取双倍赔款。“否则，如果购房者不想放弃购房机会，则可与开发商协调，先让开发商垫付新增部分首付款，然后在约定时间内付清余额。”
风险三：二套房认定标准更改
“我们这套房子，是分成2套来办理手续，将来也是办2本产权证，这样你还可以避免户型超过140平方米而要交更高的契税。”面对开发商这样“贴心”的服务，不少购房者肯定会感到满意。然而，随着新政的出台，这种看起来对购房者有利的“好事”，却暗藏巨大的风险。
据了解，不少开发商为了让项目规划符合“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上”的规定，把大户型“拆成”2套住房。购房者在办理按揭贷款时，同时向2家不同的银行申请贷款，由于银行以按照征信系统内贷款申请人的贷款记录作为认定首套房或二套房的依据，只要购房者此前没有按揭贷款记录，同时申请贷款，那么都会被认定为首套房。
日前，银行监管一部主任杨家才表示，二套住房以家庭为单位进行认定，包括本人、配偶及未成年子女，具体住房套数将以房管部门的登记信息为准。由于相关实施细则尚未公布，目前福州各家商业银行仍以贷款记录作为判定依据。但值得注意的是，一旦细则公布，大户型“拆分”小户型的做法将让购房者遭遇许多麻烦。
近日，冯先生就遇到这样的问题。他计划购买金山某楼盘，销售人员告诉他，该套住宅是由两套小户型组合而成，届时会办理两个产权证，由于现在二套房认定细则未出，可以同时向两家银行申请贷款，那么银行就查不出以往是否有贷款记录，则两个贷款申请都能按照首套房贷标准办理。但业内人士提示说，由于房贷审核及贷款发放一般需要1个月的时间，如果期间相关细则出台，那么冯先生有可能其中一个贷款申请将被视作二套房贷，将大大提高其购房成本。即便此次冯先生能顺利按照首套房贷办理2个贷款申请，但以后冯再购房，将被视作第三套房，不仅置业成本将大大提高，而且还无法获得贷款。因此，现在买“子母房”存在一定风险，购房者在买房时需谨慎。[page]
风险四：异地购房无法获得贷款
在福州某外企工作的李先生最近忐忑不安，打算年底结婚的他决定在福州购置新房，但是房产新政对异地购房进行了限制，外地购房者需提供当地税收和社保一年期缴纳凭证，而籍贯是泉州的李先生来福州工作还不到一年时间，如果严格按照规定，那他今年内贷款买房的愿望显然无法实现。
记者致电福州多家商业银行了解到，目前有关“异地购房”的细则还未出台，各家银行均要求申请异地贷款的客户必须提供一年以上的当地纳税证明或者社会保险缴纳证明，但是对于“异地”的界定，不同银行有着不同的规定。一家国有银行个贷部的经理告诉记者，该行是按“省”来界定本异地，本省居民在福州购房不属于异地购房。但采访中，有商业银行表示，福州以外区域都属于异地。
为此，李先生也咨询了多个楼盘的销售人员，得到的回答也各不相同，其中金山某楼盘的销售部经理非常肯定的向李先生保证，银行按省来划分本异地，只要是福建省内居民购房都不算作异地购房者，所以李先生赶在细则出台前购房没有多大风险。
针对这种情况，郑少芬律师表示，由于异地的界定范围不明确，因此，异地按揭购房面临潜在的政策风险。为了保障自己的权益，异地购房者在与开发商签订预售合同时可与其协商增加补充条款，约定若银行以异地购房为由拒绝发放贷款，双方可以解除合同并不需求承担违约责任。
业内人士分析认为，因房产新政出台而导致购房者与开发商之间产生纠纷或是使购房者面临潜在风险，主要体现在两个方面：首先，已经订立合同，但是由于房贷政策发生重大调整，银行改变按揭贷款条件，二套、三套、外地购房者将不愿或者不能从银行获得贷款，导致合同不能继续履行，这就涉及到由谁来承担违约责任的问题;其次，购房者在签订《认购协议书》后，因为政策等原因，影响购房者的预期，导致其不愿签订正式合同，就涉及到定金如何处理问题。业内人士表示，由于相关细则尚不明确，购房者在此期间购房要注意政策风险，最好事先订立双方免责解除条款保障自身权益。
