“爱尔兰房价终于和房屋供应量挂上钩了，两位数的房价增长时期显然已经结束了”——爱尔兰银行全球市场部首席经济学家丹·迈克拉夫林博士
■编译 尚东
根据调查，爱尔兰的房价增长速度在减缓，这主要是因于房产税太高，人们对投资房产的收益前景有所担心。不过，针对不同的购房人群和房产项目，政府有相应的税收优惠和补贴，因此，房产市场需求依然旺盛。数据显示，在新房价格中，有1/4以上是以税的形式进入政府腰包：房价的28%为增值税和印花税。也就是说，一所售价300000欧元的住房，税就占了84000欧元。在过去7年里，来自新房市场的该项收入从3%提高到9%。2004年11月26日的财政预算数据显示，2005年政府准备征收20亿欧元的印花税，而这笔款项的绝大部分将来自房屋购买，预计明年印花税收入还将提高4.5%。
最新的permanent tsb银行房价指数显示，从今年1月到4月，爱尔兰全国房价上涨了1.3%，不足去年涨幅的一半。55%的首次购房者买的是二手房。
根据最新的permanent tsb房价指数，爱尔兰全国范围房价的价值4月份增长了0.3%，比3月份的0.4%略有下降，比2004年的增长水平（1.2%）有大幅下降。
从1月份到4月份的价格走势看，全国房价上涨1.3%，不足去年同期的3.2%的一半，这是9年来前4个月中增长幅度最低的。
最新的指数报告还表明，截至到今年4月份，过去12个月的房价上涨了6.5%，差不多是2004年增长率（12.9%）的一半。这种房价增长率的下降趋势已经延续了数月：2004年11月为9.8%，12月为8.6%，2005年1月为8.5%，2月为7.9%，3月为7.5%。
今年4月份的全国平均房价为257560欧元/套，比去年同期的241692欧元/套长了不到16000欧元。
该数字表明，4月份，55%的首次购房者买的是旧房，而不是新房。
针对目前的房地产市场，permanent tsb银行的市场营销部主管耐尔·欧格雷迪评论说，今年前4个月，全国房价增幅较小，但有些市场的增幅较大，比如都柏林市场。从总体房价趋势来看，到2005年底，房价年增长率将达到5%。
然而，不同地区的房价上涨幅度不尽相同。都柏林与都柏林以外地区今年4月份的房价增长率分别为0.3%和0.4%，而在2004年的4月份，分别为0.8%和1.6%。
到今年4月份，在过去的12个月里，都柏林与都柏林以外其他地区的房价增长分别为7.5%和5.3%。而到今年3月底为止，过去12个月的房价增长分别为8.3%和6.5%。今年前4个月的房价增长分别为1.8%和1.4%。2004年同期分别为2.9%和3.9%。
从今年4月份的平均房价看，都柏林与都柏林以外的其他地区相比，分别为340850欧元/套和223030欧元/套。2004年同期则分别为316490欧元/套和211786欧元/套。
在都柏林的四个卫星区劳斯郡、米斯郡、基尔代尔郡和威克洛郡，今年4月份房价增长了0.9%，与去年同期相比略有提高（去年为0.8%）。今年前4个月的增长势头较猛，到4月份共增长了2.6%，去年同期为2.8%。
到今年4月份，这些地区过去12个月房价增长几乎没有变化，保持在3月份的5.8%。今年4月份的房价从去年同期的262885欧元/套上升到278288欧元/套。
在购房者的构成中，首次购房者与二次购房者支付的房价也有所不同。今年4月份，首次购房者的房价增长强势，为1.5%，而二次购房者的房价没有变化。2004年4月份，两者分别为0.4%和1.5%。首次购房者的房价增长说明，随着房产税的调整，首次购房者对成屋的需求日益旺盛。
首次购房者和二次购房者相比，今年前4个月房价上涨分别为2.7%和1.1%；2004年同期分别为2.1%和3.7%。过去一年（截至到今年4月份）的房价上涨分别为8.5%和6.2%；到3月底为止过去一年的上涨率分别为7.3%和7.8%。
今年4月份，首次和二次购房者的房价分别为227321欧元/套和290255欧元/套，去年同期分别为209651欧元/套和273518欧元/套。
从住房的建筑结构看，半独立式三卧室住房的价格今年4月份上涨了0.6%，去年同期则上涨了1.1%。
在过去的12个月（截至到今年4月份）里，该类住房的价格上涨了5.4%，比截至到今年3月份的年增长率（5.9%）略有下降。今年前4个月的房价增长为1.8%，去年同期则为4.0%。一套三卧室半独立式住房的价格今年4月份为253452欧元，比去年同期的240384欧元有所上升。
新建房与成屋的价格上涨与上一年相比发生了变化。今年4月份，新建房的价格上涨了0.6%，而成屋价格则上涨了0.3%。2004年4月份，新建房和成屋价格上涨分别为0.7%和1.4%。
今年前4个月，新建房和成屋价格分别上涨了1.6%和1.0%；2004年同期则分别为4.7%和3.2%。过去一年（截至到今年4月份）新建房和成屋价格分别上涨了9.2%和6.4%。截至到3月份的年增长率分别为9.2%和7.5%，而截至到去年4月份的年增长分别为11.7%和13.5%。
今年4月份的新建房平均价格为255418欧元/套，成屋价格则为264824欧元/套；去年同期则分别为233970欧元/套和248907欧元/套。
根据《爱尔兰房地产评论》的调查，经历了10年房价的飙升及新房上市量的剧增后，爱尔兰住宅市场2005年将继续有上佳表现。
《评论》认为，从资本通胀和房屋供应量看，2004年也许是房地产市场的分水岭。在过去的11年里，新房年供应量连续上升，从1993年的21500套增加到2004年的77000套，供应量最终对房价膨胀产生了一定抑制作用。有证据显示，在过去的一年里，爱尔兰的月平均房价涨幅在逐渐下降。《评论》预测，按新建房74000套计算，2005年房价将平均上涨5%。
“爱尔兰房价终于和房屋供应量挂上钩了，两位数的房价增长时期显然已经结束了。但由于就业的强势增长和薪水的大幅提高，2005年的房屋需求量依然很大，因此房价大幅下滑的可能性很小。”爱尔兰银行全球市场部首席经济学家丹·迈克拉夫林博士评论说。[page]
抵押贷款市场的表现依然好于其他经济部门，新的贷款活动异常活跃。根据环境部的数据（截至到去年9月份），2004年的新抵押业务首次突破100000大关，比上一年增长19%。《爱尔兰房地产评论》估计，2005年的总抵押贷款将达到190亿欧元，将在去年的基础上上涨11%左右。
爱尔兰银行个人贷款部主管乔·拉尔肯先生就房地产市场的前景发表评论说：“目前的住房需求空前旺盛，所有指标都显示继续增长势头。比如，爱尔兰的平均收益大幅提高，新创就业机会数据今年也非常诱人。很显然，对新房和抵押贷款的需求依然强劲。”
购房支付能力的关键因素是利率，现在的利率仍然保持着50年来的低水平。就利率变动而言，迈克拉夫林博士在为《爱尔兰房地产评论》的撰文中认为，今年的利率有可能提高0.5个百分点，但这要取决于欧元区一季度的GDP增长情况以及石油市场。自欧元实施以来，欧盟商业银行的利率平均为3%，爱尔兰的抵押利率在4.5%左右。
数据显示，房地产市场上更新住宅交易量不断提高。尽管房价继续升高，但平均贷款与总房价的比率却在下降，这说明人们是用卖房子的钱买更好的住宅。由于2004年的租金下降了5%左右，房地产市场的投资利率虽然还很高，但已显示下降趋势。
根据《爱尔兰房地产评论》的调查，2004年的新房供应量又创新高。在上市的新房中，都柏林在数量上超过了其他地区，占22%，2003年为21%，2001年为18%。在整体新房供应量中，公寓的份额继续增长，2004年上升到了22%以上，不过半独立式住宅占的比例还是最大——在2004年前9个月的新建房中占了1/2，而2001年只占1/4。
商业房产收益2004年增长了11.5%，自2000年以来首次超过了住宅部门，今年的增长率有可能达到15%。根据《爱尔兰房地产评论》预测，2005年写字楼部门将有所反弹，在商业开支的刺激下，预计收益将达到两位数。另外，由于消费支出持续稳定增长，业主对零售店面的需求扩大，零售部门继续表现良好。
据NCB股票经纪人去年对其客户的投资组合所做的调查，在其客户的投资组合中，房产投资占主要成分，爱尔兰住宅市场是最受欢迎的投资。
按照市盈率分析，爱尔兰住宅市场的市盈率高达38倍，而其他资本投资的市盈率不足14倍。人们之所以热衷于投资房产市场，除了贷款利率低及市盈率高等因素之外，虽然与其他投资相比，住宅市场获利的时间要长一些，但随着将来的资本增值，住宅的收益会得到补偿。
与其他投资形式（如股票和政府债券）相比，住宅市场有其特殊性，比如地理位置十分重要、管理费用低、贬值慢等，但交易费用高。比如，在股票市场投资100万欧元，交易费用包括1%的印花税，加上股票经纪人的佣金（大约0.75%）。政府债券投资没有印花税，经纪人佣金大约为0.5%。然而，如果在住宅市场投资100万欧元，印花税就高达9%，要卖掉这样的房产需要支付给房产代理人及律师的费用将超过销售价值的1%。
也就是说，住宅市场投资的入市总费用达9%，而股票投资的费用为1.75%，政府债券为0.5%。
另外，爱尔兰的第二居所市场近年来增长迅速，尤其是在边界、中部和西部地区。投资住宅和度假住宅的需求对这些地区房价的升高产生了很大影响，也影响了政府制定的地区平衡发展的政策。
然而从长远看，这种度假居所是一种自然的需求过程，如果这些居所能够补偿基础设施成本，也不会带来严重的经济问题。比如对闲置或度假居所征收房产税将有助于补偿这些居所的基础设施费用，也有助于降低需求压力及抑制房价上升。
最后一点，与欧盟其他地区相比，爱尔兰的户头率（独立住宅的户头在整个人口中所占的比例）仍然很低，这说明在未来10年，新房的需求在爱尔兰仍将旺盛。
链接一
爱尔兰房地产税收激励措施
对城市、农村及城镇更新计划、多层停车场项目、商住两用房项目、疗养院、学生宿舍、停车换乘设施等，政府给予一系列税收优惠。
符合税收优惠的项目还包括私人康复中心、儿童护理中心、私人医院、运动伤疗门诊等。
具体范围和鼓励措施包括：
* 商业房地产；
* 开发商业和工业建筑的资本补贴；
* 给予交易者的双份租金补贴；
* 租金免除；
* 住宅；
* 自住业主建设及改造补贴；
* 供出租住房的补贴；
* 儿童护理设施；
* 儿童护理设施第一年享受100% 的补贴。
中国房地产报
