四合院产权复杂如何买卖专家支招
作者：张京华徐名来源：新浪二手房发布时间：2010-06-01174659提要：说起北京的代表性建筑就不能不说到历史悠久的“四合院”，在北京楼市上演着一幕幕疯狂涨价，政府疯狂调控的怪圈中，“四合院”就像一位远离尘世的隐者，默默无闻却始终受到高端客户的青睐，今天新浪二手房邀请到顺益兴四合院总经理张帆，详细解读“四合院”的历史变迁和有关房产证的故事。
顺益兴四合院总经理张帆
四合院产权复杂
说到北京的四合院，就要提到他的历史。大家都知道，北京是典型的四合院建筑群，它有悠久的历史，但是随着城市的改造，四合院越来越少了，正是因为少，并且承载着北京的建筑传统，就越来越受到人们的追捧。
现有四合院以前都是有钱人的宅子，在文革的时候被没收了，到2002-2003年时，政府又落实私房政策，发还产权。因为在没收的时候，比如说我们家有一院子，当时这个房子没收的时候可能是祖辈哥儿俩的房子，到了我父亲这辈了，这个家庭就有了几个孩子。再到我们这辈人口就更多了。随着时间的推移，祖辈可能已经去世，房产的继承就变得复杂起来，在2002-2003年国家返还四合院时，合法继承人可能就是7、8个甚至十几个。这也说明了北京四合院由于历史因素，房产比较复杂的根本原因。
由于继承人众多，且原来的四合院面积有限，大部分家庭都是以变卖四合院之后拿继承费的方式来处置四合院。所以从2003年以后四合院逐渐的热卖起来了。但要过户买卖就要7、8个人甚至十几个人同意才能够过户，过户后的院子都是一个或者两个产权人，那么再过五年后来的产权人再卖的时候，产权变清晰了。也就是没有那么多的产权人了。
共有权四合院要出售就得办土地证
你要买四合院就先要了解它的产权是否清楚，共有人很多是四合院的产权和楼房二手房的产权最主要的区别。一般情况是房本上有1个人的名字，也就是“主证”一个人，另外的人就拿“共有权证”。这样的房屋要买卖，国家就规定，出售的是整宗土地，规定先要办土地证。现在市场上流转的院子，95%的都是只有产权证没有土地证。所以要出售就得先办土地证。
办土地证就得交土地转让金，只有房主交了土地转让金才能有资格卖四合院。而办土地证交土地转让金是个非常复杂的事情。
第一步要到国土局去申请，拿一个申请表，申请要办理土地证；第二步是“四至”，就是房屋的东西南北方上的范围具体到哪里。简单地说就是你的院子东墙和谁家挨着，就要请人家与你确认并按手印；南墙和单位挨着，就要人家盖上公章确认。
把“四至”都弄清楚以后，由土地局指定的评估公司，按照“四至”标记的范围测量占地面积，测出占地面积后评估，按照地区的地价款乘以占地面积，计算出要缴纳多少土地转让金。市国土局在开据土地转让金之前还要开专家会议、局长会。专家会是来论证土地到底值多少钱转让，局长会是确定能否转让。等这些会议开完以后，给你开一个地价核实函。签完这个核实函以后，由国土局出一个该缴纳多少钱的票据，然后你就到银行把土地转让金款转入以后，然后由税务机关开一个税票证明，然后拿着税票等待土地证。等领到土地证以后这个宅子就可以转让了。
房屋产权所有权证和国有土地使用权证都拿到，才能去房管局过户。但办理国有土地使用权证大概要一年的时间。所以现在要成交一个院子周期很长。这是现在很多房主和客户都不知道的四合院交易过程。所以建议购买四合院的购房者到专门从事四合院的公司来做。
