超经智囊 如何提前偿还房屋贷款

编辑同志:

　　我前几年购买了一套商品房，购房时向银行借了30万元房贷。最近有一笔钱即将到期，我打算提前还掉一部分房贷。请问提前还房贷要注意些什么?

上海余婷

　　从今年开始，房贷正式执行调整后的利率，对商业贷款来说，即便是实行最优惠的5.51%的利率，也让人感到负担很重。手头的资金就是选择存款、人民币理财、股市等投资方式，也很难实现超过5%的收益，与其这样，还不如把这些"多余"的钱还给银行，毕竟省钱也等于赚钱。

　　据悉，目前提前还贷者大幅增加，上海各银行每天都接到大量的提前还贷咨询电话，有的银行办理还贷业务还要排队。那么，提前还贷需要注意哪些问题呢?

　　首先要弄清违约金。各银行对提前还房贷都有一套具体的处理办法，而且差别很大。通过拨打各银行的客服热线了解到(实际情况以各银行办理为准)，对于商业贷款不满1年的，大部分银行都要收取违约金，如中国银行规定要支付提前还款额的1个月利息，利息按照还款日的贷款利率执行；工商银行不满1年提前还贷的违约金是提前还款金额的5%；建设银行不接受1年内的提前还款，特殊情况下可以考虑，但需要支付同档利率的1个月利息；招商银行则收取还款本金3个月的利息；民生银行则一般不收取违约金。不满1年的提前还贷要支付的违约金金额比较高，比如还款10万元，按照5.51%的利率收取1个月的利息，需要支付约460元违约金，这就需要与满1年后支付的利息比较这笔违约金是否合算，然后再作出是否提前还款的决定。一般情况下，贷款期满1年后，银行对提前还贷不收取违约金，但也有少数银行例外，如招商银行规定，提前还款要收取本金1个月的利息。

　　其次是提前还贷以后剩余贷款的处理。银行通常对一次性还款的数额有最低限额的规定，如满1年后，提前还款额下限为正常每月还款额的6倍。如果没有一次性全部还清，贷款人可根据银行规定和自己财务情况选择处理剩余贷款的方式，这主要有三种情况:贷款期限不变，减少每月还款数额；每月还款数额不变，缩短贷款期限；同时调整每月还款额和还款数额。余女士可以借助网上的提前还款计算器，计算一下采用哪种还款方式比较适合自己。

　　第三是提前还款的审批期间。贷款人提前还款都有一个申请期，长短不一，如工商银行规定，贷款满1年，提出提前还款申请后，要经过10天的审批，如果不满1年，还需到贷款网点申请，时间会延长；中国银行需要15天的审批期；招商银行一般需要30天的审批期；建设银行则没有固定审批期，通常要看当月还款总额情况，然后安排具体的还款时间。这样，就需要还款人打好提前量，尽量减少利息的支出。

　　第四是提前还贷需要提供的资料。到银行办理提前还款，客户需要提供身份证、当初和银行签订的贷款合同、上一个月还款的账单等有关资料，同时要填写提前还贷的申请。

　　另外，在提前还贷后，不要忘记处理房贷险。前几年投保的多是一次性付费的房贷险，可以退还部分保费，或者将房贷险转换成家财险。

　　由于各银行对提前还贷的具体规定相差较大，贷款人可以先到具体贷款的银行咨询好如何办理各种手续、注意事项等，择机办理。

　　文章纯属个人观点，仅供参考，文责自负。读者据此入市，风险自担

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