白银市人民政府关于进一步加强物业管理工作的意见

各县、区人民政府，市政府各部门，市政府各驻外办事（联络）处，中央、省驻银各单位：

《白银市人民政府关于进一步加强物业管理工作的意见》已经2006年9月18日市政府第20次常务会议审议通过，现予印发，请认真贯彻执行。

为全面贯彻落实国务院《物业管理条例》（以下简称《条例》），进一步加快物业管理体制改革步伐，建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理新体制，改善人民群众生产生活环境，推进全市物业管理工作上新台阶，结合本市实际，现提出如下加强物业管理工作的意见。

一、统一思想，提高认识，增强做好物业管理工作的责任感、紧迫感

（一）物业管理承担着服务居住人群、维护公共设施、管理城市建筑的重要任务，其管理水平的高低，直接影响城市居住环境、市容市貌和城市形象，反映城市的综合素质。因此，各级政府、各部门必须高度重视，应将其列入重要议事日程，切实抓紧抓好，抓出成效。

（二）物业管理作为住房环境的重要内容，越来越受到城镇居民的重视。从维护人民群众的根本利益出发，在提高住宅规划、设计和建设质量的同时，要实施专业化、社会化的物业管理，确实提高居民的生活质量和社会文明程度，着力创造安全舒适的居住环境。

（三）现阶段我市物业管理工作存在着覆盖面小，物业管理企业自身建设不足，现有物业不能满足需求，物业管理服务收费困难等问题。因此，加快物业管理体制改革是全市房地产业发展的客观要求。

二、明确任务，制定措施，加快物业管理体制改革步伐

（四）进一步改革物业管理体制。物业管理要由单纯的房屋维修转变为对住宅小区的综合管理；管理方式要由行政性、福利性管理转变为社会化、专业化、市场化管理；运作机制要由指定性、终身制管理转变为由业主自己选择并以合同形式聘请物业管理公司管理。

（五）加强对业主大会的监督指导。市、县区房地产行政主管部门要正确处理行政管理和业主自我管理的关系，按照《条例》规定，切实履行对组建业主大会和业主委员会的指导职责，促进业主自我管理、自我约束机制的形成。对已成立业主大会的，物业所在地房地产行政主管部门要做好指导、规范工作，引导业主大会在充分尊重全体业主意愿的基础上，按照法定程序，选择热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任业主委员会委员。通过规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，依法维护自身合法权益。同时，要监督业主大会和业主委员会不得做出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

（六）进一步规范前期物业管理工作。建设单位和物业管理应分业经营，物业管理企业要真正成为独立承担民事责任的企业法人。要规范前期物业管理的招投标活动，对达到一定规模的住宅物业，建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理；对规模较小的住宅物业，经市、县区房地产行政管理部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业，并与其签订物业管理合同。

（七）进一步完善物业管理收费办法，规范物业管理收费行为。市房管、财政、物价部门要根据居民的不同消费需求，研究制定质价相符的物业服务收费指导价格，方便居民根据自己的消费水平选择相应的物业管理服务。同时，要加强对物业管理收费的监督检查，严格实行明码标价和收支定期公开制度。社区要充分发挥协调作用，及时将收费纠纷化解在萌芽状态。要把"不拖欠物业服务费"写入《业主公约》，由业主委员会督促全体业主共同遵守，动员和引导广大业主依法依约交费。对长期不交费的业主，社区和业主委员会要做好思想教育工作，经教育后拒不交费的，要将其名单在小区内张榜通报，接受群众的监督。物业管理企业催交无效的，应向人民法院起诉。认真落实《条例》关于供水、供电、供热、通讯、有线电视等单位应当向终端用户收费的规定。

（八）严格市场准入，规范市场秩序。要严格市场准入和建立清除机制，加强企业资质管理，建立物业管理企业信用等级制度。对管理水平低、收费不规范、社会形象差的企业，该整改的整改、该取缔的取缔。要完善投诉举报制度，对群众的投诉和举报，应及时办理和答复，不得推委扯皮。

（九）建立住房专项维修资金制度。建立住房专项维修资金制度是物业管理的一项重要内容，也是解决建管矛盾的有效措施，根据建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的规定制定，适合我市的实施办法。市、县区房地产管理局是住房专项维修资金的主管部门，各县区、各有关部门要密切配合，全面建立住房专项维修资金制度。要抓紧制定维修资金使用管理的相关办法，确保维修资金安全使用。对资金的使用情况要定期公布，接受业主监督，确保维修资金取之于民、用之于民。各县区、各部门在完善住房专项维修资金的归集、管理、使用和监督等各项制度的同时，要抓好住房专项维修资金的清理工作，对挪用住房专项维修资金的，要依法予以处罚，对有关责任人，要依法追究责任。

（十）科学规划，强化管理，保证新建住宅小区配套设施齐全。对新建住宅小区，要把好规划、建设和管理关。一要严把规划控制关。规划部门要坚持"成片开发、规模开发"的原则，切实加强对房地产开发的规划管理，做到物业管理配套设施与房屋同规划、同设计、同建设，从源头上为物业管理创造良好条件。要加强规划实施的动态管理，把监督检查贯穿于规划实施的全过程，严禁建设单位擅自更改规划。二要严把工程建设质量关。建设部门要加强房屋质量的监督管理，建立健全工程质量监控体系，彻底消灭渗漏、裂缝等工程质量通病，提高工程建设质量。要加强对装潢企业和从业人员的管理，禁止无资质装修，推行持证上岗，制定行业规范，提高装修质量，及时调处建筑工程质量和装修纠纷。三要严把综合验收关。房地产项目竣工后，房管部门要会同规划、建设、人防、消防等部门进行综合验收。对未经综合验收或验收不合格的，一律不得交付使用。

（十一）创造条件，加快推进旧小区的物业管理步伐。各级、各有关部门必须齐心协力，花大力气抓好旧住宅小区的综合治理工作。一要完善配套设施。对建成时间长、存在屋面漏水、外墙渗水、下水管道堵塞不畅、路面低洼积水等问题的住宅小区，要按照"因地制宜、先易后难、以点带面"的原则，分期分批进行改造。"十一五"期间，要选择1-2个具有一定规模的住宅小区先行试点，在试点取得经验的基础上再逐步推开。二要实施整合归并。对一些零星分散的住宅小区，要按照"统一规划、科学合理、因地制宜、规模组合"的原则，实施整合归并。统一规划建设综合配套设施，统一进行绿化、美化，对原有设施实行统一管理、资源共享。对这类物业区域，应由社区进行管理，可以实行自治管理，也可以选聘有资质的物业管理企业实行专业化管理。三要加强治安防范。公安部门要开展治安防范检查，划定小区内机动车道，禁止大货车进入小区，治理住宅区内机动车乱停乱放、超速行驶等现象。整顿小区内交通秩序，确保人民生命财产安全。要加强小区管理人员培训，实行持证上岗，提高小区治安防范水平。四要解决扰民问题。规划、房地产、工商、环保等部门要切实加强管理，不准擅自改变住宅小区内原建筑物用途，用于经营饭店、加工厂、歌厅等。对无证照经营的，工商、城管、环保等部门要予以查处，该取缔的坚决取缔，保证住宅小区舒适、安静。对住宅小区内的各种违章建筑、违章摊点，各职能部门要协同配合，共同做好拆除工作，保证住宅小区整治工作的顺利进行。

三、加强领导，狠抓落实，确保物业管理健康有序发展

（十二）加强组织领导，健全工作网络。各级、各有关部门要把物业管理工作摆上重要议事日程，研究政策，制定措施，扎实推进。一要建立建全组织领导体系。市、县区要组建物业管理委员会，定期研究部署物业管理工作，落实工作责任，协调解决物业管理重大问题。二要建立建全社区管理网络。把物业管理纳入社区建设规划，实行统一管理，各街道办、社区要理顺物业管理与社区建设的关系，积极配合、支持并参与到物业管理工作中去，以物业管理服务推动社区服务发展、拓展社区服务范围，逐步形成物业管理与社区建设良性互动的新机制。三要建立健全投诉受理网络。要建立健全投诉处理制度，向社会公开投诉受理电话，并落实专人负责，及时处理群众投诉，自觉接受业主监督。

（十三）强化舆论引导，营造良好氛围。各县区及社区要在窗口地段开辟宣传专栏和宣传橱窗，宣传《条例》。各新闻单位要充分发挥舆论导向作用，采取多种形式，广泛宣传实施物业管理的重要意义和有关政策措施，为全面开展物业管理工作营造良好的舆论氛围。消除广大群众长期以来在行政性、福利性管理模式下形成的无偿服务的陈旧观念，加深对现代物业管理性质、内容和服务范围的认识和理解，从而积极支持物业管理工作。

（十四）加强队伍建设，提高服务水平。各物业管理企业要充分认识物业管理的巨大市场潜力，摆正管理与服务的关系，认真履行各项义务，做到常规服务与专项服务相结合，借鉴外地经验与本地实际相结合，努力提高服务质量和水平。要搞活运作机制，健全内部管理制度，增强质量意识，提高服务质量，求信誉、求效益、求生存、求发展。要加强物业管理专业人员的管理，加强企业关键岗位和一线职工的技能培训，提高从业人员素质，造就一支守道德、懂经营、善管理、精业务的专业队伍。

（十五）各方齐抓共管，形成工作合力。物业管理涉及规划、房屋质量、违章建筑拆除、治安防范、消防、环保等方面，需要各有关部门的密切配合和全社会的共同努力。各级、各部门要从有利于提高城市综合管理水平、有利于提高人民群众居住环境质量的大局出发，积极扶持，密切配合，各司其职，推动全市物业管理的健康发展。对旧住宅小区的整治，各相关部门和单位要组织人员进行全面深入的调查研究，在此基础上，制定工作方案，提出解决问题和克服困难的具体办法和措施，并落实工作责任，明确时间要求。对小区内违章搭建、擅自改变房屋结构等明令禁止的行为，各相关职能部门要依法从严查处。房地产行政主管部门要加强对物业管理现状的调查研究，及时协调解决工作中存在的问题，不断完善管理措施，抓好典型，树立样板，以点带面，推动全市物业管理覆盖面的扩大和服务水平的提高。街道办、社区要依法履行职责，在房地产主管部门的指导下，积极配合、支持物业企业做好工作，共同建设管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人物和谐的现代化小区。

（十六）妥善处理政府与市场的关系。物业管理的发展根本上取决于市场规则的完善和市场机制的良性运行。房地产行政主管部门应按照《条例》的规定，把完善市场机制放在重要位置，切实转变职能，正确行使职责，切实维护物业管理工作程序，保护业主的合法权益。

二OO六年九月二十八日

甘肃省白银市人民政府