转发《北京市实施中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例>办法》的通知

各区、县分局（区、县税务局）、燕山分局：

现将市政府1993年第6号令发布的《北京市实施<中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例>办法》转发给你们。并根据国家税务总局关于土地使用权有偿出让，转让的征免税有关规定，现就营业税、所得税、土地使用税、房产税和印花税等有关问题通知如下，请依照执行：

一、土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者（国家土地管理部门和土地使用者双方签订出让合同），并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

土地使用权转让是指土地使用者取得土地使用权后，再将土地使用权用于出售、交换、赠与或其他经营活动（与受让方签订转让合同）的行为。

二、关于营业税征免问题

1、根据国务院国发（1989）38号《关于加强国有土地使用权有偿出让收入管理的通知》，土地使用权有偿出让取得的收入必须上交财政。因此，对土地管理部门向土地使用者收取的出让金暂不征收营业税。

2、根据国家税务局国税发（1992）165号《土地使用权转让及出售建筑物和经济权益转让征收营业税具体办法》的通知规定：对土地使用者在转让土地使用权时连同土地附着物所有权一并转让的行为，应按其从受让方或购买方取得的全部收入依5%的税率征收营业税。

3、对将土地使用权归还土地所有者的行为以及转移土地使用权的行为，不征收营业税。

4、以土地使用权投资、入股，参与投资方利润分配，并共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

5、土地使用者将土地使用权和地上建筑物附着物的所有权用于抵押的，在抵押合同期内不征收营业税。

三、关于所得税征免问题

1、 土地管理部门向土地使用者出让土地使用权收取的出让金按国务院的规定上交财政，所以此项收入不征收所得税。

2、国家对集体土地进行征用付给一定的补偿费，补偿费所得不征收所得税。国家收回土地使用者的土地使用权所付的补偿费，其补偿费所得不征收所得税。

3、对从事房地产开发业务的开发公司和其他经营房地产的公司、单位和个人，转让土地使用权的所得应按规定征收所得税。

4、企事业单位、机关团体等由于规划的安排需要搬迁或将多余闲置的土地（仅指土地）转让给其他土地使用者取得的收入所得，由于国家目前尚无明确规定，可暂不征收所得税，待国家有了新的规定，再按新的规定执行。

四、关于其他有关税收问题

对国内各投资企业单位从事房地产开发和土地有偿出让、转让的，在国家税务局没有新的规定前按现行规定征收土地使用税、房产税、印花税：

1、受让方取得土地使用权后，应依照规定按实际占用的土地面积缴纳土地使用税。

2、房地产开发公司建造商品房的用地，原则应按规定征收土地使用税。但鉴于其在商品房出售前纳税确有困难的实际情况，对房地产开发公司取得土地使用权后，在建商品房期间占用的土地暂缓征收土地使用税。对建成后的商品房占地及院落，从办理验收手续之次月起征收土地使用税。在办理验收手续前已使用或出租出借的商品房占地及院落，应按规定征收土地使用税。在商品房出售后，按土地使用权转移的归属情况划分征免。

3、受让方在受让土地上建造的房屋，应按房屋原值扣除30%后的余值依1.2％年税率缴纳房产税。受让方若属房屋管理部门，将房屋出租的，对其出租的房屋，应按取得的租金收入依12％税率缴纳房产税。

4、土地使用权出让转让书立的凭证（合同）暂不征收印花税，但在土地开发建设，房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应按照印花税有关规定缴纳印花税：对于建筑安装工程承包合同，双方分别按合同所载的承包金额万分之三贴花；购销合同，方双分别按合同所载的购销金额万分之三贴花；建设工程勘察设计合同，双方分别按合同所载的收取费用万分之五贴花；产权转移书据，双方分别按书据所载金额万分之五贴花；财产租赁合同，双方分别按合同所载的租赁金额千分之一贴花，税额不足一元的，按一元贴花。其中房屋租赁合同，凡属于个人生活居住的暂免计税贴花，属于生产经营的，按规定贴花。

五、关于外商投资企业开发房地产有关征免税问题

根据《中华人民共和国工商统一税条例》、《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》和《城市房地产税暂行条例》、《中华人民共和国印花税暂行条例》及国家税务局国税函发[1990]505号文件《关于对外商投资企业从事土地开发和使用权有偿转让征收工商统一税和企业所得税问题的通知》的规定，对外商投资企业从事房地产开发和土地使用权有偿转让征收工商统一税和企业所得税以及房产税、印花税的有关规定明确如下：

1、外商投资企业受让土地使用仅后再转让所取得的转让金，包括场地使用费、土地处置费等，应按照5%的税率缴纳工商统一税。

2、外商投资企业承包开发经营出让土地使用权取得的出让金和土地使用费，在扣除实际上缴给政府主管部门的部分后，计算缴纳工商统一税。

3、外商投资企业代理土地使用权出让取得的手续费和价差收入，应列为代理业务收入，按照7％的税率缴纳工商统一税。

4、外商投资企业建造商品房（包括工业厂房）和建筑物（如台、场、码头、墓穴等）连同土地使用权一并转让的价款，应划分计算缴纳工商统一税，转让土地使用权取得的转让金，按照5%的税率缴纳工商统一税；出让房屋建筑物取得的价款，可以减按3%的税率缴纳工商统一税。

5、外商投资企业建筑的用于出租的房屋建筑物，所取得的租金收入，应按照5%的税率缴纳工商统一税，并按照房屋建筑物的原值缴纳房产税，年税率为1.2％，本市规定，按应纳房产税税额给予减征30％的照顾。

6、从事土地开发经营和建筑商品房出售或出租的外商投资企业，应按照税法规定从获利年度起缴纳33％的所得税（按应纳税所得额计算，企业所得税税率为30％，地方所得税税率为3％）。

外商投资企业将受让的土地使用权再转让取得的收入，减除原受让价款和开发费用后的差额，列为当年度损益，按照税法规定缴纳所得税。

注：从事房地产开发经营的外商投资企业按照税法规定，不列为生产性企业，不享受所得税“两免三减”。

7、在土地开发经营、房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应按照印花税有关规定缴纳印花税（同前等四条第4款）。

对于外商投资企业，凡是按照工商统一税的规定缴纳工商统一税的，其本身书立的属于列举应该缴纳印花税的凭证，都暂免征收印花税。

1993年7月26日

北京市人民政府令

1993年第6号

市人民政府1992年5月27日发布的《北京市实施<中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例>办法》，已经1993年5月7日市人民政府第11次常务会议决定修改，现予重新发布。

1993年5月18日

北京市实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》办法

（1992年5月27日北京市人民政府第11号令发布1993年5月18日北京市人民政府第6号令修改）

第一条 为合理开发、利用、经营国有土地，加强国有土地使用权出让和转让管理，促进本市城市建设和经济发展，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）和国务院《关于发展房地产业若干问题的通知》等有关规定，、结合本市实际情况，制定本办法。

第二条 本市行政区域内国有土地使用权（以下简称土地使用权）出让和转让，适用《条例》和本办法。

第三条 本市土地使用权的出让和转让工作，由土地管理部门依照《北京市实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》的有关规定办理。

第四条 除下列用地，经土地管理部门核准，可依法办理划拨外，其它用地均应通过出让或转让方式取得土地使用权：

（一）各级财政拨款建设的党政军机关、行政事业单位办公用房的用地；

（二）城市基础设施、公用设施和公益事业用地；

（三）国家重点建设的能源、交通、国防和农业水利工程用地；

（四）市人民政府批准的其它用地。

第五条 出让和转让土地使用权，不及于地下资源、埋藏物及市政公用设施。

第六条 依照《条例》和本办法以出让或转让方式取得土地使用权的土地使用者（以下简称土地使用者），合法权益受法律保护。

土地使用者开发、利用、经营土地的活动，应遵守法律、法规、规章的规定，不得损害社会公共利益。

第七条 土地使用权的出让和转让，以及土地使用者对于土地的开发、利用、经营，必须符合本市城市规划。

第八条 土地使用权出让的地块位置、面积 用途和出让期限及其它条件，由土地管理部门会同计划、规划、建设、市政管理部门共同拟定，报同级人民政府批准后，由土地管理部门实施。

第九条 出让土地使用权的批准权限：

（一）耕地1000亩、其它土地2000亩以上的，由市人民政府审核后报国务院批准；

（二）耕地不足1000亩、其它土地不足2000亩的，由市人民政府批准；但远郊区内其它土地不足10亩的，可以由所在区、县人民政府批准。

第十条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

（一）居住用地70年；

（二）工业用地50年；

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；

（四）商业、旅游、娱乐用地40年；

（五）综合或其它用地50年。

第十一条 出让土地使用权的基准地价，由市土地管理局会同市物价局、市国有资产管理局、市房地产管理局等部门综合平衡后报市人民政府审定，作为土地使用权出让价格的基础。

基准地价，由出让金、基础设施配套建设费用及土地开发的其它费用等因素构成，并结合地块位置、规划设计条件和出让年限确定。

第十二条 土地使用权（包括地上建筑物、附着物）协议出让或转让，出让或转让双方应先委托经市土地管理局资质认定的地价评估机构进行价格评估后，再签订土地使用权出让或转让合同。

远郊区、县在规定权限内出让土地使用权，出让价格应报市土地管理局备案。

第十三条 土地使用权出让，除下列用途可以协议方式外，应采取招标、拍卖方式：

（一）普通住宅建设用地；

（二）工业建设用地；

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地；

（四）市人民政府批准的其它用地，

土地使用权协议、招标、拍卖出让的程序，市人民政府另行规定。

第十四条 土地管理部门应向预期受让者提供下列资料：

（一）土地的位置、四至范围、面积及地籍图。

（二）土地的规划用途和建筑容积率、密度、净空限制等项规划要求。

（三）建设项目的完成年限，必须投入的建筑费用和发展面积的最低限度。

（四）环境保护、绿化、卫生防疫、交通和消防等要求。

（五）市政公用设施现状和建设计划或规划设计要求。

（六）地块的地面现状。

（七）出让的形式和年限。

（八）出让金的付款方式和要求。

（九）土地使用者的义务和有关的法律责任。

（十）需要提供的其它资料。

第十五条 出让土地使用权，应按照平等、自愿、有偿的原则，由土地管理部门（以下简称出让方）与土地使用者签订合同。土地使用者应在签订合同时向出让方支付全部地价款15％至20％的定金。

第十六条 土地使用者应自签订土地使用权出让合同2个月内支付全部地价款；确有正当理由不能在上述期限内支付的，经土地管理部门征得财政部门同意，可适当延长支付期限，具体支付期限和方式应在出让合同中规定。延长付款期间，土地使用者每月应按未付款额1‰至2‰的比例支付资金占用费。

土地使用者超过2个月或合同规定期限仍未支付全部地价款的，不退还定金，出让方有权解除合同，并请求违约赔偿。

第十七条 出让方应按合同规定提供出让地块的土地使用权。未按合同规定提供土地使用权的，应退还定金，土地使用者有权解除合同，并请求违约赔偿。

第十八条 土地使用者在支付全部地价款后，应按规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。

第十九条 土地使用者应按合同规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。

未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，由土地管理部门依法予以纠正，并可根据情节给予警告、处地价款额1％的罚款，直至无偿收回土地使用权。

第二十条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应经土地管理部门和城市规划管理部门批准，依法重新签订出让合同，调整出让地价，并办理登记。

第二十一条 土地使用者每年应按规定的标准缴纳土地使用费。缴纳的具体标准和办法，市人民政府另行规定。

第二十二条 外商投资企业以出让方式取得土地使用权的，应按外商投资者在企业所占投资比例，以外汇支付地价款和土地使用费。国家另有规定的，从其规定。

前款规定也适用于华侨和香港、澳门、台湾地区投资者投资的企业。

第二十三条 土地使用者转让土地使用权，必须符合下列条件：

（一）付清全部地价款，取得土地使用证；

（二）已按出让合同规定的期限和条件开发和利用土地，其中开发建设投资不少于项目总投资额的25％。

第二十四条 土地使用权转让应当签订转让合同。

土地使用权转让时，出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移，地上建筑物、其它附着物的所有权也随之转让。

土地使用者转让地上建筑物、其它附着物所有权时，其用地范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

第二十五条 土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

第二十六条 土地使用权和地上建筑物、其它附着物所有权转让，应办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其它附着物所有权分割转让的，应经土地管理部门批准，并办理过户登记。

第二十七条 转让土地使用权，转让方应依照规定缴纳土地增值费。缴纳的标准和办法，市人民政府另行规定。

第二十八条 土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市或区、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市人民政府可以采取必要的措施。

第二十九条 土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其它附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应向原发证机关交还土地使用证，并办理注销登记。

土地使用者申请续期的，应当在期满前6个月内提出申请，并依法重新签订合同，支付地价款，向土地管理部门办理登记。

第三十条 土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公共利益为需要，政府可以依法提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。

第三十一条 除本办法第四条第（一）至（四）项规定的划拨用地外，以下列方式转让划拨土地使用权的，须经土地管理部门和规划管理部门、国有资产管理部门批准，由土地使用者同土地管理部门签订土地使用权出让合同并补交地价款后，方可进行：

（一）出售、交换、赠与划拨土地使用权或以划拨土地使用权换取财物、合作建房的；

（二）以划拨土地使用权入股或作价投资的；

（三）以企业兼并方式转让划拨土地使用权的；

（四）转让地上建筑物、其它附着物连同转让划拨土地使用权，包括出售开发建设的房屋连同转让划拨土地使用权的；

（五）以其它方式转让划拨土地使用权的。

未经批准擅自转让划拨土地使用权的，由土地管理部门依法没收其非法收入，并根据情节对非法转让双方处非法收入2倍以下罚款，直至依法收回划拨用地，没收地上建筑物。

第三十二条 对以出租房屋等方式利用划拨用地从事经营性活动，由土地管理部门向经营者收取土地收益金。征收标准和办法，市人民政府另行规定。

第三十三条 土地使用权出让地价款和土地使用费、土地增值费、土地收益金，由财政部门统一负责征收管理，土地管理部门代收，直接入财政专户存储，专项用于城市基础设施建设。

第三十四条 通过出让或转让取得土地使用权的土地使用者，需进行地上物拆迁的，可按国家和本市有关建设拆迁的规定自行拆迁或委托拆迁。

第三十五条 外商在本市投资开发经营房地产，适用《北京市人民政府关于外商投资开发经营房地产的若干规定》；该规定未作规定的，适用本办法。

第三十六条 土地使用权的出租、抵押及登记办法，市人民政府另行规定。

第三十七条 本办法由市人民政府解释，具体执行中的问题，由市土地管理等有关部门解释。

第三十八条 本办法修改前签订土地使用权出让合同的，依照合同的规定；合同没有规定的，适用本办法修改后的有关规定。

本办法施行后至修改前转让划拨土地使用权的，适用本办法修改后的有关规定。

第三十九条 本办法自1992年6月1日起施行，1993年5月18日市人民政府修改。

北京市税务局