山墙间距无需是否以有侧窗为前题条件？

[案情介绍]

    2009 年7月，宜黄县风岗镇老城区的吴某，需在李某南北朝向2层楼房的相邻处建4层楼房，因房屋间距问题发生纠纷，吴某认为山墙之间如在没有开窗的情况下，不需要空房屋间距;李某主张根据消防安全间距的有关规定应空间距。双方争执不下。

　　山墙间距无需是否以有侧窗为前题条件?

　　第一种意见认为，条式住宅之间如没有开窗，不需要空房屋间距。理由为，在城区沿街建设的各式综合楼，如都需要空房屋间距的话，浪费了大量土地，在实践中不现实，为此，认为无需作出间距空让。

　　第二种意见认为，《江西省城市规划管理技术导则》中对建筑物的间距已作出了明确规定，为此，应按此规定标准执行间距空让。

[案情分析]

    山墙俗称外横墙沿建筑物短轴方向布置的墙叫横墙，横向外墙一般称为山墙。它的作用主要是与邻居的住宅隔开和防火。条式住宅相邻的地方就是两幢房屋山墙相邻处。低层住宅建筑为一层至三层;多层住宅建筑为四层至六层;中高层住宅建筑为七层至九层。

　　首先，《江西省城市规划管理技术导则》适用于本省县政府所在地镇和设市城市城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路和其他工程设施。导则中的各有关控制技术指标为低限指标，在实施中各地可以适当提高，但不得降低。编制详细规划(含控制性详细规划、修建性详细规划和城市设计)应符合技术规定。各项建设工程的建设，应按已批准的详细规划执行，尚无经批准的详细规划的，按技术规定执行。此规定对适用范围作了明确的规定，本案中，吴某和李某的房屋处于宜黄县政府所在地镇，故应适用此导则规定的标准

　　其次，上引导则第二十条规定：住宅建筑山墙间距，必须符合下列规定：(1)条式住宅，中高、多层之间不应小于6m;高层与各种层数住宅之间不应小于13m;(2)高层塔式住宅、多层和中高层点式住宅与侧面有窗的各种层数住宅之间应考虑视线干扰因素，适当加大间距。第二十一条规定中高、多层住宅建筑的间距控制应符合下列规定：(一)住宅建筑平行布置时： 1、朝向为南北向的，其最窄处间距旧城区不得小于南侧建筑高度的0.9倍;新区不得小于1.1倍。 2、朝向为东西向的，其间距按上款乘以0.9的系数。(二)住宅建筑垂直布置时： 1、南北向的，其最窄处间距旧城区不得小于南侧建筑高度的0.7倍;新区不得小于0.8倍，且最小间距不得小于6米。 2、东西向的，其最窄处间距旧城区不得小于较高建筑高度的0.7倍;新区不得小于0.8倍，且最小间距不得小于6米。垂直布置的住宅建筑的山墙宽度不得大于14米，超过14米的按平行布置的住宅建筑考虑。第二十三条规定：低层住宅建筑之间的在符合第十九条至第二十二条规定的前提下，南北向平行布置的最小间距为9米;低层住宅建筑与其北侧中高、多层住宅建筑的最小间距为10米，低层住宅建筑与其北侧高层住宅建筑的最小间距为13米。在一类住宅用地的低层独立式住宅地区及其紧邻地区进行新建、改建的，其间距不得小于南侧建筑高度的1.4倍。

[判决结果]

    综上所述，本案中，吴某的4层楼房为多层建筑高约12米，李某的2层楼房为低层建筑约6米，按上述规定，吴某所建房屋最小应离李某房屋6米。如吴某房屋的山墙长度超过14米，就应按平行布置的住宅建筑考虑，即12米乘以0.9系数为10.8米，也就是说吴某与李某房屋间距应空让10.8米。上述规定了如侧面有窗的各种层数住宅之间应考虑视线干扰因素，还需适当加大间距，为此，无需以是否有侧开窗为空让建筑间距为前题条件。

[相关法规]

   《江西省城市规划管理技术导则》第二十条规定：住宅建筑山墙间距，必须符合下列规定：(1)条式住宅，中高、多层之间不应小于6m;高层与各种层数住宅之间不应小于13m;(2)高层塔式住宅、多层和中高层点式住宅与侧面有窗的各种层数住宅之间应考虑视线干扰因素，适当加大间距。