我想购买一套住房，及违约赔偿 我想问一下这合同有效吗？我想要回我交的订金可以吗？
一个楼盘从报批到上市销售,要经过一系列严格的审批手续,才能具有我们通常所说的“五证”从而最终获得售房资格。所谓五证,通常指《国有土地规划使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《开工许可证》、《昆明市商品房预售(销售)许可证》。
近年来, 许多房地产发展商在尚没有获得《商品房预售许可证》等有关证件之前,在小范围内推出一种“内部认购”的方式销售商品房,由于房地产项目在正式推出以前,营销商对市场接受度尚缺乏足够的了解和信心 ,内部认购价一般定的较低, 其运作具有某种投石问路或种试验田的性质, 内部认购的最重要前提是具有一定幅度的购房优惠,以上优惠一般是比照“开盘价”而言的,如果按照目前房地产发展商通行的“低开高走”的营销原则, 内部认购价应该是该商品房销售过程中的“最低时段价”,购房者应给予谨慎的关注。同时 ,房地产营销商为了保证尽可能的赢利, 会严格的限制和控制内部认购的销售量和时间。聪明的购房者如在作好预先准备的前提下果断出手,往往能得到实的优惠,这样一套房计算下来可能会有数以几万计的 “便宜”。当然,这种便宜与风险共存,购房者要十分慎重的考察商品房发展商的资质是否可靠,该项目的发展前景是否良好,该房地产项目的背景情况如何, 除了《商品房预售许可证》以外的合法开工建设的证件是否齐备,以免不小心摊上麻烦,使自己的合法权益受到损害。
最高院关于“购房权转让”有个说明：“当事人在取得房屋之前，与他人签订房屋转让协议的，该协议并非真正意义上的房屋买卖合同，实为将购房权转让，即债权转让，该协议不适用《中华人民共和国城市房地产管理法》调整。该合同系双方真实意思表示，应为有效。
购买权转让较为复杂，建议您聘请律师处理。
