商品房买卖合同
更新时间：2011-12-20 18:20:47
问题描述：
以下是合同内容
第五条：逾期交付商品房的处理
甲方支付乙方已付款利息，按同期银行同期利息计算，此 外，甲方还应每日按商品房价款的千分之零点三向乙方支付违约金，
第九条：配套房屋配套设施运行规定，运行日期约定如下；
1：上水 入住时通； 5：暖气 入住后第一采暖期；
上述配套设施未按约定日期运行的，甲方应在60日内采取
补救措施，并赔偿乙方损失，并每项还应按商品房价款的 0.01%向乙方支付违约金。
第十二条：商品房产权登记；双方约定在下列第 3 种期限
内，办结房屋权属登记；
3:：商品房竣工验收合格后，甲方需在30日内办理房屋所有权初始登记。初始登记完毕后，甲方应在180日内，及时协助乙方办结房屋所有权转移登记。
由于甲方原因，未按上诉期限内办结房屋权属登记的，按下列约定的处理；
合同继续履行。甲方应按房屋价款的0.01%向乙方支付违约金
第十二条补充合同内容：因政策及专业有关部门规定工作程序的影响 甲方不能按本合同第十二条约定的时间内办理房屋所有权登记的、办结房屋所有权转移登记的，甲方不承担责任。
问题一：开发商为不违约交房时间，虽然按期在08年5月31日办理交房手续，上水虽然通了只可以用水但不能饮用，第一年采暖期暖气没开通；
问题二：07年11月20日签的房屋买卖合同，同时在房管局做的房屋登记证明，是所有权预告登记，直到2010年12月15日才可以办理产权证。我与开发商多次协商违约金事宜,开发商说只能给一年的物业费1300多元作为违约金的补偿，我要求他们按总房款的每日支付违约金，不同意用物业费的方式补偿。
按照法律法院应该怎样认定违约金？是否只能按照开发商合同约定的违约金呢？我应怎样主张才好？
以上两点问题开发商的合同所约定的是否属格式条款，约定的违约金是按房屋价款的百分比支付违约金，没有“每日”两个字。开发商说违约2天和2年都是同样数额只有几十元。
07年11月20日签订合同时就将契税1万多元交完了，两年多不能办理产权证，1万多元的利息也比开发商的违约金多呀。
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