地役权与土地利用不可分离，是伴随土地私有过程而产生的土地利用规范。地役权制度最早起源于罗马法，分为田野地役权和都市地役权。《中华人民共和国物权法》第十四章专章规定了地役权制度。所谓地役权是指利用自己的土地而不得不役使他人土地而产生的权利。它的基本功能是调整不同土地所有者之间因共同利用各自土地而产生的权利义务关系，以使在相邻土地归属于不同主体的情况下，使需要借助他人土地之便利才能利用自己土地的人，得以顺利利用自己的土地。他人的土地为供役地，自己的土地为需役地。在大陆法系中，均把土役权视为一种他物权，一种最基本的用益物权。而在英美法系中，地役权也被认为是对他人土地的权利，但地役权区别于地权，被称为非地权利益。
一、地役权的法律特征
地役权是一种非常独特的他物权，其法律特征表现为：
1、地役权是附属于土地的一种他物权，具有物权的对抗世人的特征。
2、地役权不是独立的财产权。地役权的功能决定了地役权服务于特定土地，不能脱离特定土地而存在，不能独立转让、抵押和处分。
3、地役权是一种不可分割的物权。表现在它是在总体上被行使，不可在当事人之间分割，不因土地的分割而分割。
4、地役权具有永久性。地役权依附于土地，通常与土地共生共灭。
5、地役权具有从属性。地役权必须从属于需役地而存在，若无需役地便不能产生地役权，其从属性或附从性主要表现在：其一、地役权必须与需役地的所有权或使用权一同转移，不得与需役地分离而单独转让;其二，地役权不得与需役地的所有权或使用权相分离而作为其他权利的标的。
6、地役权是以他人的不动产供自己的不动产便宜之用的权利。设定地役权的目的，在于为自己的不动产利用提供便利，以增进自己不动产的利用效益与价值。
二、地役权的种类
在民法理论上，通常从地役权的行使上对其进行分类：
1、以地役权行使的内容为标准，将其分为积极地役权和消极地役权。积极地役权又称作为地役权，以需役地人在供役地上为一定行为为内容，如通行地役权、引水地役权等。消极地役权又称不作为地役权，以供役地人不为一定行为为内容，在消极地役权中，供役地人并非单纯负担容忍义务，而应负不作为的义务。
2、以地役行使方法为标准，将其分为继续性地役权和非继续性地役权。继续性地役权是指地役权的行使无需每次有权利人的行为而能继续行使的地役权，如眺望地役权。非继续性地役权是指每一次行使权利均须有权利人之行为的地役权，如汲水地役权。[page]
3、以地役权的行使状态为标准，可分为表见地役权和不表见地役权。表见地役权又称表现地役权，是指地役权的行使有外部表现状态，能够从外形事实而认知的地役权，如地面吸水地役权。不表见地役权又称不表现地役权，是指地役权和行使没有外部表现形态，不能自外形事实而被认知的地役权，如通过地下管道的排污地役权。消极地役权通常为不表见地役权。
三、地役权的取得与消灭
地役权因以下原因而取得：
1、基于法律行为而取得。经由设定行为取得地役权，包括两种情形：一是以合同行为设定地役权;二是单独行为，如遗属行为设定地役权。
2、基于法律行为以外的原因而取得。一是因时效而取得，仅限于继续并表现的地役权;二是因继承而取得。
地役权因以下原因而消灭：1、土地消失;2、法院宣告(因目的不能);3、约定事由发生;4、抛弃。
四、地役权与相邻权的区别
地役权与相邻权都是设定在不动产上的权利，都是为了发挥不动产利用价值和使用效益而设定的，但二者作为不同的法律制度，也存在不同的差异，主要有：
1、二者产生的原因不同。相邻权为不动产所有权或使用权内容的当然扩张或限制，因法律的直接规定而发生，是法定权利，而地役权则为不动产所有人或使用人之间基于契约关系而发生的权利扩张或限制，是约定权利。
2、二者对不动产利用关系的调节程度不同。
相邻权调节程度较低，而地役权的调节程度较高。
3、二者存续期间及是否有偿不同。相邻权存续期间是法定的，而地役权存续期间可由当事人约定。相邻权取得和行使具有无偿性，而地役权的取得既可有偿，也可无偿，但通常是有偿的。
4、两者存在条件不同。相邻权既适用于土地相邻，也适用于房屋相邻，而地役权只适用于土地相邻，但不受土地是否毗邻的限制。
5、是否为独立的权利类型不同。相邻权不是一项独立的民事权利，更不是一项独立的物权类型，属于不动产的所有权或使用权本身的扩张与限制，而地役权是独立于不动产所有权或使用权之外的一种民事权利，为一项独立的用益物权。
6、是否需要登记不同。作为法律的直接规定，相邻权成立及对抗第三人，均无需单独登记即可发生，而地役权由其用益物权的性质所决定，其成立及取得对抗善意第三人的效力，应以登记为必要。
