抵押是不动产权利的抵押,是债的一种担保形式。由于使得资金融通更为便利,为经营者提供了筹资渠道,推动、活路了地产经营开发活动,其作用是显而易见的。但另一方面,由于有关法律、规定与市场经济发展存有滞后现象,解决不了现实中实际问题为此,笔者提出几点不成熟的思法,以期探讨。一、土地使用权抵押不用影响转让笔者在实际上工作中发现,土地使用权抵押后,有的抵押权人不允许抵押人转让或出租土地使用权。《担保法》第49条第一款规定:“抵押人转让抵押物,应当通知抵押权人,并告知受让人抵押物已经抵押的事情。”由此可见,土地使用权抵押后是可以转让的,转让后并不影响抵押权人对其抵押权的实现。只是抵押人与抵押权人可重新设定另外的,或者受让人可继续为转让人提供担保,并按有关规定办理变更抵押登记。二、划拨土地使用权的抵押设定划拨土地使用权设定抵押,应考虑以下两种情形:一是明确界定不可设定抵押权的划拨土地使用权。《担保法》第37条规定:“下列财产不得抵押,如‘学校、幼儿园、医院’等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施”等,即用于公益事业和关系国计民生的划拨土地使用权,不应设定抵押权。二是必须明确划拨土地使用权最高抵押金额。划拨土地使用权即使符合设定抵押权,但大多金融机构不予设定,充其原因,主要上由于土地使用权出让金所致。
抵押人到期未履行债务,按规定抵押权人必须补交划拨土地使用权出让金黄色后,才能优先获得抵押的土地使用权。由此,笔者以为划拨土地使用权设定权设定抵押时,只需在进行地价评估时将按规定应缴的从评估价额中先行核减出来,这样在无形中减少了抵押权人的金融风险,同时了为使用划拨土地使用权的经营者提供了方便。 地使用权即使符合设定抵押权,但大多金融机构不予设定,充其原因,主要上由于土地使用权出让金所致。抵押人到期未履行债务,按规定抵押权人必须补交划拨土地使用权出让金黄色后,才能优先获得抵押的土地使用权。由此,笔者以为划拨土地使用权设定权设定抵押时,只需在进行地价评估时将按规定应缴的土地出让金从评估价额中先行核减出来,这样在无形中减少了抵押权人的金融风险,同时了为使用划拨土地使用权的经营者提供了方便。三、集体土地使用权的抵押设定集体土地使用权设定抵押是一个争议性很强的话题,顾虑来自于抵押权人。
笔者认为,随着市场经济的发展,集体土地使用权流转已是大势所趋,那种抵押登记仅限于国有出让土地的观念显然已不能适应新形势的要求,集体土地使用权抵押是摆在我们面前很实际的的问题。为促进乡、村、个体集体经济发展,集体土地使用权设定抵押时,可按国家现时征地补偿标准作为确定最高抵押金额的依据。诚然,使用集体土地使用权的抵押人较比使用出让和划拨土地使用权的其抵押金额明显偏低。目前国家在征地补偿标准上为了保护农民利益,加以考虑集体土地流转中的市场因素,相信以后的规格定会更加有利于使用集体土地经营者利益的方向发展。
