尚未取得产权的安置房买卖合同有效的二审判决书
四川省成都市中级人民法院
(2008)成民终字第732号
上诉人(原审被告)颜某。
委托代理人昝某宁，四川法典律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)魏某恩。
委托代理人李某娇。
上诉人颜某因与被上诉人魏某恩房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院(2007)金牛民初字第2565号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院认定，魏某恩系成都市木材综合工厂(以下简称木综厂)职工，2005年该厂修建41-46幢职工住宅，需拆除部份职工住宅，并以修建的房屋作为安置住房，魏某恩居住的5幢25号房屋属于拆除范围。2005年4月28日，木综厂生活物业管理公司与魏某恩签订搬迁协议，约定木综厂拆迁魏某恩的5幢25号房屋，以41-44幢中的新房一套对其进行安置。2005年5月27日，魏某恩与颜某签订房屋购销协议，约定魏某恩将位于本市西北桥北街41-44幢中套型为二室二厅、面积为70-90平方米的一套房屋出售给颜某，价格20万元，付款方式为第一次付购房定金9万元，第二次付款7.5万元，第三次在拿到房屋钥匙时付款2万元，在办完产权手续后付清1.5万元。协议签订的同时，魏某恩与颜某签订委托书，内容为魏某恩委托颜某代为办理及领取房屋产权证，领证后代为办理房屋的出售、产权过户、领取产权证并收售房款，委托期限至委托事项办理完结时止。同时，魏某恩向颜某出具承诺书，承诺所售房屋系其个人财产，如在办证过程中，魏某恩出现意外身亡，颜某有权按公证委托办理过户手续，房屋尾款由魏某恩子女收取。当天，颜某同魏某恩到木综厂以魏某恩名义交纳了购房款9万元，又向魏某恩支付7.5万元，魏某恩向颜某出具了收到房款16.5万元的收条，并将付款收据、搬迁协议等手续原件交给颜某。2007年7月，颜某凭购房收据进行选房，确定所购房屋为42幢3单元8号。
原审法院认定上述事实，采纳了木综厂分房方案、通知、搬迁协议、交款通知单、公证书、房屋购销协议、交款收据、承诺书、收条及双方当事人陈述等证据。
原审法院认为，魏某恩作为木综厂的拆迁安置户，在该厂拆除其旧房后，取得了在木综厂修建的41-44幢职工安置住宅中选择其中一套住房的权利，安置住房在报批修建过程中，房屋尚未选定之前，魏某恩就该房与颜某签订房屋购销协议。颜某虽然基于该协议以魏某恩的名义交纳了购房款、参与选房、交纳了装修保证金，但因该协议内容违反了《中华人民共和国房地产管理法》中关于尚未取得权属证书的房屋不得买卖的规定，故该协议应为无效协议。魏某恩、颜某因无效协议取得的财产应当相互返还，魏某恩应将取得的购房款16.5万元及利息和装修保证金2000元退还给颜某，魏某恩应承担造成协议无效的过错责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条之规定，判决如下：一、原告魏某恩与被告颜某签订的房屋购销协议无效。二、原告魏某恩于本判决生效后5日内退还给颜某购房款16.5万元及利息(利息按中国人民银行同期贷款利率计算，从2005年5月27日起到支付完毕时止)，并于同日退还装修保证金2000元。案件受理费2150元，由魏某恩承担2000元，颜某承担150元。
宣判后，原审被告颜某不服，向本院提出上诉，要求撤销原判，改判确认双方当事人签订的房屋购销协议有效。颜某的主要上诉理由是：双方签订的房屋购销协议所涉及的房屋未进行物权登记不影响协议的效力，原审法院依照《中华人民共和国城市房地产管理法》中关于尚未取得权属证书的房屋不得买卖的规定认定房屋购销协议无效，属适用法律不当。魏某恩因为房价上涨而主张合同无效，违反诚实信用原则，其诉讼请求不应得到支持。
被上诉人魏某恩辩称，讼争房屋系魏某恩与其小女儿魏盛清共同所有，且该房屋至今未办理权属登记，双方买卖合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第(四)、(六)项关于未经其他共有人书面同意的共有房产和未经依法登记领取权属证书的房屋不得转让的规定，应属无效。请求驳回上诉，维持原判。魏某恩在二审中提交了木综厂文件，以及户口本等证据，其中木综厂文件中“住房申购条件”有：“在我厂全民所有制已婚正式职工两(夫妻)及两代两人以上常住户口在本市五区…可申购”的内容，用以证明涉案房屋是魏某恩与魏盛清共有。
本院在二审中查明的事实与采信的证据与原审相同。
本院另查明，本案讼争房屋已经竣工，因双方当事人就房屋购销协议产生纠纷，木综厂未将房屋交付任何一方当事人。
本院认为，《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条第(六)项规定的不得转让的房屋一般是指自始至终都不能办理权属登记的房屋。该条款主要针对不认定无效即不能达到法律、行政法规的立法目的，并将会损害国家、集体、他人利益及社会公共利益的买卖合同。我国实行不动产登记制度，但不动产登记只是物权变动的生效要件，而非买卖合同的生效要件。本案讼争房虽未登记领取权属证书，但魏某恩安置房的权属及位置是明确的，在将来是可以取得产权的。《中华人民共和国城市房地产管理法》并未明令禁止预售商品房在取得权属证书之前签订转让合同，拆迁安置房在被拆迁人尚未取得产权的时候，从权属确定层面来看和“预售商品房”一样，也是虽“未依法登记领取权属证书”，但产权处于“可以期待”的状态，故拆迁安置房在未依法登记领取权属证书的时候，签订转让合同并不违反法律禁止性规定。[page]
此外，魏某恩在二审中提出了主张合同无效的新理由，即讼争房屋系其与女儿魏盛清共有，魏某恩出售房屋违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第(四)项关于共有房产未经其他共有人书面同意不得转让的规定。本院认为，魏某恩就此提交的木综厂文件只能证明当时该厂规定了“两(夫妻)及两代两人以上常住户口在本市五区”的职工购房条件，不能证明讼争的房屋为魏某恩与女儿魏盛清共同购买。魏某恩关于其出售房屋系无权处分的主张不能成立。
本案魏某恩、颜某签订的房屋购销协议，系双方的真实意思表示，且该行为不损害国家、集体、他人的利益，也不损害社会公共利益，合同的标的物所有权是否即时转移并不影响合同的效力。基于以上分析及从诚实信用、鼓励交易的原则出发，本院认定魏某恩、颜某签订的房屋购销协议有效。
综上，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、撤销成都市金牛区人民法院(2007)金牛民初字第2565号民事判决。
二、魏某恩与颜某签订的房屋购销协议有效。
三、驳回魏某恩的诉讼请求。
一审案件受理费2150元，二审案件受理费3600元，由魏某恩负担。
本判决为终审判决。
审判长张某
审判员陈某
代理审判员靳某馨
二OO八年三月三十一日
书记员张某伟
