一、引言
由于我国的房地产业正处于快速发展阶段, 在市场强劲需求的拉动下, 许多位于旧城区的工厂先后搬迁让位于商业和住宅, 即所谓“退二进三”的旧城改造政策。开发商往往看中的是搬迁工厂的优越地理位置,但是对这些企业在长期运行过程中对本地和周围环境造成的污染,以及污染对未来商业和住宅的影响很少顾及。这就使得消费者在购买这些地区的不动产时冒着很大的污染损失风险, 这种风险损失最终会转嫁到各个阶段的消费者身上。西方学者在最近的十年中已经开始重视这种污染损失风险,并且成功地运用不少有效的估价手段评估这种损失[1-8]。由于受环境污染不动产的评估工作在我国基本处于空白, 本文在概括的基础上, 初步介绍北美估价师评估受污染的不动产的工作, 以期引起国内同行的重视。
不动产的最大特点之一是位置的不可移动性。伴随区位条件的改善，这种不可移动性可以为她带来巨大的增值，但是当出现环境污染时，不动产不可避免地受到来自内部和外部的环境污染物的污染。伴随科学技术的发展和人民大众环境意识的提高，以及对污染水平测量技术的日益完善，人们也要求对这种受污染的不动产进行客观估价，以便体现公开、公正、公平的市场交易。
一般而言, 不动产根据其用途可以分为3种主要类型: 工业、商业和住宅。工业用地的污染往往与工业的性质有关, 例如: 钢铁企业带来的重金属污染、化工业带来的各种无机和有机化合物污染、食品和纺织企业带来的各种有机污染、建材企业带来的粉尘污染等等; 商业用地的污染一般小于工业用地污染, 并且往往通过商品的运输、储存和销售过程中的泄漏、遗弃、事故等环节造成的污染,商业污染的范围一般小于工业污染,但是有时对局部地区构成的污染也不容忽视; 住宅污染主要来自住宅建设、装修和生活垃圾造成的污染, 住宅建设和装修造成的污染比较集中因而容易得到控制, 生活垃圾造成的污染却是较长期和分散的, 其造成的有机污染也会对周围地区造成较大的影响。此外,根据污染物的时效性, 可以分为暂时的、短期的和长期的, 例如: 噪音和空气污染可以看作暂时的, 因为污染源一旦得到控制污染很快消失; 水污染一般要持续相当一段时间,时间长短很大程度上取决于自然净化能力; 土壤和地下水污染即使在污染源被清除后还会持续相当长的时间,这种长期的污染对不动产的价值影响最大,因此也是估价师在估价过程中分析的重点。
二、北美估价师评估受污染不动产的历史发展
Campanella 于1984年在美国《估价杂志》（The Appraisal Journal）上发表的“污染情况下的价值部分缺损”可能是北美第一篇涉及污染不动产价值估算的文章[1]。Patchin 于1988年首次提出污染不动产的“污名”（stigma）概念[2]，污名是指被污染不动产的污染物被清除后依然存在的“名誉”上的损失, 这种损失会继续对不动产的价值产生减值作用。Patchin 进一步提出，污染不动产最少存在3种价值损失：（1）污染物的清除成本；（2）对受污染损害公众的补偿义务；（3）污染物清除以后留下的“污名”造成的价值损失，因为人们通常的概念是“不要把麻烦买过来”。Patchin指出传统的市场比较法还无法客观评估这类不动产, 鉴于市场比较法的失灵，Patchin 指出最好的估价方法是采用资本还原利率，因为它主要受3种因素制约，其中包括：净资产增值率，可持有抵押贷款期以及对不动产未来增值或贬值的预期[2]。1990-1992年的早期文章主要是采用某种标准框架[3]，即根据市场价值通过资本还原利率对污染不动产进行折扣, 具体步骤包括:
(1) 确定没有受到污染的类似不动产的市场价值;
(2) 确定清除污染的市场成本现值;
(3) 确定由于污染带来的物业收益损失现值;
(4) 确定由于污染带来的物业维护成本增加的现值;
(5) 确定目前污染物业的维持成本现值，包括维修费、税费和保险费等。
直到90年代后期, 由于西方社会公众环境保护和健康意识的提高以及市场需求的发展, 越来越多的估价案例开始涉及污染不动产价值估算, 其中比较典型的有, Page 和Rabinowitz （1993）通过6个工业和商业用地的典型案例评价地下水污染的影响[4]，他们发现地下水污染对工业和商业用地的影响反而大于居住用地; Patchin (1994) 研究了8个工业和商业用地的交易案例[5]，他发现污染对不动产价值的影响范围可能高达20.9%甚至到93.7%, 影响程度的大小取决于污染物的种类、范围和可持续的时间,其中对不动产价值影响最大的是污染对人体健康的损害程度, 同时他也指出，强烈的市场需求可能会淡化污染对不动产的价值影响。Simons and Seme-ntelli (1997)曾经研究地下储油罐渗漏对不动产的影响[6]，通过对比1989到1992年美国Cleverland不动产的销售数据，他们发现具有地下储油罐的不动产的交易价格明显低于商业不动产10.4%的交易基准价格，其幅度大约在3.8%到4.9%之间。即在这4年之中, 同类不动产的市场交易价格增幅在10.4%的基准水平之上, 但是具有地下储油罐渗漏的不动产增幅仅仅达到3.8%到4.9%之间。运用经济学的术语来说, 由于污染使得不动产的边际收益至少减少5～6个百分点。 Simons等人(1999) 应用6个市场交易案例，得出结论[7]: 具有污染的地下储油罐的不动产的交易价格降低幅度在28%到31%之间。
在上述分析中，我们可以看到, 污染对不动产价值损失的影响是明显的和客观存在的[8], 但是这种影响程度到底有多大? 不同估价师的案例分析中存在较大差别, 其中除了受污染不动产本身的特性之外, 不同的估价方法也会对污染损失的影响产生重要影响。因此有人进一步研究北美估价师采用何种方法进行受污染不动产的估价。
三、北美估价师评估受污染不动产的方法综述
1998年Kinnad等人向美国和加拿大的208个估价师发放了一份调查表[3]，主要是针对如何评估受污染不动产的价值。最终获得87份可以用来归纳分析的调查表，其中81份来自美国，6份来自加拿大, 背景调查表明54%的估价师具备10年以上的经验评估污染不动产。调查基本统计结果列入表1和表2, 根据调查表和统计结果, 可以归纳出北美估价师评估受污染不动产的方法具有以下特点: [page]
(1) 由于北美地区评估受污染不动产已经积累了10年以上市场数据， 80%的估价师表示只要能够收集到数据就优先采用市场比较法;
(2) 79%的估价师采用过收益还原法。进一步的调查表明：72%的估价师采用直接资本化率方法，64%采用折扣现金流模型（DCF，discount cash flow）。在资本收益率调整类型中, 70%估价师通过增加资本还原利率估算污染损失, 而60%估价师则通过扣除租赁收益达到抵扣污染损耗。此外, 还可以通过减少租赁收入、贷款价值比率、分期付款期或者增加空置率、负债率、净资产产出率、净资产分红率等多种方式抵扣污染损失。另外，有个别估价师指出，当受污染不动产用于商业、零售业或工业、仓储业时，污染的影响几乎可以忽略不计。另有些估价师主张采用增加不动产运行成本来抵扣污染的影响;
(3) 63%的估价师采用 “假设无污染法” 来评价污染的价值损失, 即首先估算没有被污染情况下的不动产价值，然后扣除用于治理污染的成本费用和消除污名的价值损失。有的估价师指出，在某种极端情况下, 如果消除污染的成本超过物业的市场价值，则不动产的价值为零;
(4) 在多年的评估实践过程中, 没有估价师拒绝评估受污染的不动产, 但是具体评估途径不尽相同, 其中55%的估价师通过没有被污染的物业价值作为基准，然后扣除污染价值损失的影响, 87%的估价师则是直接对被污染不动产的价值进行评估。这一结果表明, 相当一部分估价师同时采用2种途径来估算污染不动产的价值;
(5) 关于对被污染不动产的“污名”评估方式(表2), 61%采用增加折扣率, 66%采用增加资本化率, 57%采用减少估算的现金流, 75%采用减少估算的市场价值。显然, 不论采用何种方式, 对被污染不动产的“污名”评估都具有很大的难度和不确定性。为了克服这种不确定性, 估价师主要采用5种基本途径, 55%以上的估价师依靠以往的经验积累, 50-75%的估价师依靠市场销售或租赁比较案例, 43%的估价师采用现金流风险分析, 41%的估价师依据环境影响评价报告（阶段I）, 53%的估价师依据环境影响评价报告（阶段II）。
(6) 仅仅有3%的估价师表示不考虑污名的影响, 51%的估价师依靠经验或者买卖交易各方的观点确定污名的影响, 83%的估价师则是依靠市场销售的数据确定污名的影响。
四、结论与讨论
伴随人类社会的发展和公众环境健康意识的提高, 受污染不动产的价值评估已经引起各国房地产估价行业的重视。本文通过客观介绍北美估价师对污染不动产的多年评估方法和经验, 可以得出以下基本结论:
(1) 污染不动产至少存在3种价值损失：（a）污染物的清除成本；（b）对受污染损害公众的补偿义务；（c）污染物清除以后留下的“污名”造成的价值损失;
(2) 北美估价师主要采用4种方法评估受污染不动产的价值损失: (a) 市场比较法; (b) 收益还原法; (c) 假设无污染法; (d) 污染损失直接估算法;
(3) 对被污染不动产的“污名”评估具有很大的难度和不确定性, 北美估价师主要采用5种基本途径: (a) 以往的经验积累; (b) 市场销售或租赁比较案例; (c) 现金流风险分析; (d) 环境影响评价报告（阶段I）; (e) 环境影响评价报告（阶段II）;
(4) 北美估价师已经具备较多的经验评估受环境污染的不动产。其中一个重要因素是北美地区已经积累较多的受环境污染不动产的市场交易案例, 从中他们不仅可以获得与污染损失相关的市场销售租赁资料, 同时也可以得到资本还原利率和收益率的折扣比率等等的必要数据和信息。因此建立完善的房地产交易信息系统是十分必要的。
根据房地产业向生态化方向发展的必然趋势，我国房地产估价行业也应该及时预见和把握这种趋势, 开始重视环境污染对不动产带来的价值损失, 以便与国际房地产估价行业的发展接轨。本文初步归纳和介绍北美估价师的基本工作方法, 相信国内同行会在不久的将来总结出这方面更多的优秀案例和方法的研究成果。
中国房地产估价师
