交房纠纷常见的四个问题
现象一：逾期交房
开发商逾期交房应依约承担违约责任
交房延期是房屋交付中最容易出现的问题，由于交房延迟，开发商将支付高额的违约金，一般来说约为已交房款的万分之几(视双方约定)。因此一些开发商就在没达到交房条件时匆忙交房，引得消费者愤而反抗，要求一个公道，而另一些开发商则是推迟了交房时间，却以“不可抗力等原因”为借口拒绝支付。
律师点评：购房者与房地产开发商签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，只要没有违反法律、行政法规的强制性规定，就是合法有效的，双方应全面履行合同约定的义务。一旦开发商逾期交房(除不可抗力原因以外)，就应承担违约责任，即开发商应向购房者支付逾期交房的违约金。
现象二：质量不过关
开发商逾期交房应依约承担违约责任
房屋质量问题无疑是购房者最为关心的问题，比如地板漏水、墙壁严重开裂等等。但问题是，很多房子刚交付的时候，并没有裂缝，即使有也往往已被全都抹平，数月甚至一两年后才会慢慢显现，但到时候，权责在谁、如何维修、费用如何收取等问题就难以分清。
律师点评：1、申请鉴定房屋质量。商品房作为一种特殊的商品，应遵循和适用《城市房地产开发经营管理条例》，该条例第32条规定：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验，经核验，确属主体质量不合格的，购买人有权退房。”申请鉴定单位鉴定房屋质量，如主体结构质量不合格，出售方构成根本违约，购房合同应该解除，出售方还应当依法承担赔偿责任；如房屋主体结构质量合格，只是存在房屋质量瑕疵，出售方不构成根本违约，购房合同不应解除。
2、售房方对房屋质量瑕疵有维修之附随义务。《城市房地产开发经营管理条例》第31条规定：“房地产开发企业应当按照《住宅质量保证书》的约定，承担商品房保修责任。”对于房屋质量瑕疵，售房方有维修之附随义务，还应当依法承担赔偿责任。因此，保修期内如出现房屋漏水、墙体渗水、线路故障、上下水管道阻塞等非因不可抗力或非因己方原因造成的质量问题时，业主可以要求开发商进行维修，直到符合国家规定的标准。开发商不得向业主另行收费，由于质量问题给业主造成的损失，开发商也应承担赔偿责任。
现象三：擅自更改规划
擅自更改规划须承担相应责任
最近武汉出现的一些交付纠纷中，很大部分都属于这一问题。如原先在合同中约定的中空玻璃变成了普通玻璃、没有采取节能墙体等。还有一类是配套设施没有到位或者更改，如开发商擅自将中心花园缩水，原先承诺的绿地变成了高楼，或者将绿地改造成了篮球场等设施，将承诺的彩色园艺地砖变成了柏油马路以及改动了楼盘的外立面颜色等等。
律师点评：其实大多案件都在交房验收时集中爆发。开发商肆意变更规划、更改住宅公用部位设施的初衷，主要还是在于利益方面。
在楼盘预售过程中，开发商是不能随意更改规划的。如果有更改，必须通知所有业主，并征得业主的同意方可。否则，即使开发商征得规划部门同意变更，从合同的意义上讲，也属于对购买楼盘的业主们的一种违约行为。对于这种违约情形，业主们可以要求开发商按照原规划履行购房合同恢复原状，或者要求给予损失赔偿，而具体赔偿标准可视违约程度而定。此外，如有重大规划变更的，则属于根本违约，业主们可以要求同开发商解除购房合同并退房。
现象四：面积缩水
超3%部分可提出双倍返还请求
对于期房而言，预售时的面积都是根据设计预测的，与房子造好后实际测量出来的面积总归有些误差。这一点买房人肯定可以理解，在一定范围内的误差也能够接受。但面积差得太离谱，买房人肯定难以接受。这就需要买房人在签约时与开发商事先做好约定，而且要细致约定，别让开发商钻了空子。
律师点评：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值超出3%，买受人同意继续履行合同，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
律师提醒
交房纠纷防患于未然
为了使业主的权利能得到最大程度的保障，律师建议，在签订补充协议时，最好将以下内容纳入其中，如：《房屋所有权证》的办理期限及违约责任；发生法定退房或依合同约定退房，购房款、利息、装修费、相关费用(保险费、律师费、契税及物业管理费等)及已支付银行利息等项目的处理办法；由于房屋质量问题(含附属物，如暖气管、热水器、电磁炉等)造成购房人及他人人身和财产损害的赔偿问题；室内空气质量标准问题；房屋或空气质量检测费用承担问题；停车位问题；小区绿化率、会所、儿童游乐园问题；面积差异的处理办法；开发商行使外墙面使用权和屋顶使用权对业主生活产生影响的补偿问题；擅自变更规划的解决办法及楼间距、采光问题等等，做到有备无患。
卖方观点
买方市场中购房者不再“沉默”
交房时频繁发生质量纠纷，是消费者太挑剔，还是物业品质太差？这其中，开发商又在充当一个什么样的角色？
多家开发商在接受记者采访时均表示，在保证一定利润空间的前提下，他们当然希望开发出来的产品十全十美，“毕竟因质量问题与业主发生纠纷，无论从品牌的损害，还是后期项目的销售影响来看，对我们都是极其不利的。”
武汉某地产代理公司市场总监肖大海(化名)表示，开发商此言不假，“但今年以来交房的楼盘，大部分是去年房价疯涨时售出的，当时武汉楼市整体销售情况都很乐观，开发商对品牌的在意程度显然不如现在看得重。”因此，他认为，建房时开发商是否真的那么在意质量纠纷，“我不太确定”。
肖大海认为，物业的质量是由销量决定的。销量好，房子不愁卖，谁在乎小的质量问题？相反，销量不好，房子稍有瑕疵，消费者也会吹毛求疵，把它放大，纠纷也就多起来了。他说，“为什么唯独今年交房纠纷这么多？就是因为销量不好，消费者预期房价是下跌的，因此会把小问题放大。”
焦点武汉房地产网资深分析师沈喆对此也很认同。“今年以来房子滞销，楼市仿佛一下子进入了买方市场，购房者维权的意识明显增强。”
卖方表现
购房者大胆向开发商说“不”
今年以来，武汉市众多楼盘都进入了交房期，然而，去年“一房难求”，今年则是“一房难卖”，在买卖双方的博弈状态中，市场由卖方市场向买方市场转变，购房者也开始转变思维，向开发商勇敢地喊出了“不”。
房子升值不敢退房
李小姐购买了沙湖边上一两居室，2007年8月底交房，然而，等到交房当天，小区规划却还未竣工，并不具备收房条件。于是，和李小姐一起前来收房的业主们气愤不已，前去找开发商讨说法，然而，得到的回答却是：“欢迎退房。”李小姐称，当时的房价基本属于每天上涨的情况，自己的房子也是每天都在升值，仅凭这一点，业主都不会退房的，于是，只能“忍气吞声”，不了了之。
不再做“砧板上的肉”
然而，在正常的房产开发周期中，销售只是其中的一个环节，房子卖出去了也并不意味着开发任务就彻底完成了，交房环节是考验开发商品牌和信誉度的更为重要的考卷。在市场火爆的情况下，这个环节似乎被弱化，但随着楼市的理性回归，无论对于开发商还是购房者来说，收房环节重新被重视起来，购房者对于收房也更加理性，市场上已经喊出了“不”的声音，维权意识也越来越强烈了。
宏观调控
交房政策逐条解读
2007年，武汉楼市价量齐升，这意味着今年将有众多楼盘进入交房时期。在众多楼盘的交房过程中，各种购房、交房纠纷也逐步地被暴露出来。为了进一步规范市场，日前，武汉市开发办发布了《关于进一步规范商品房交付行为的通知》(以下简称《通知》)，其中有六条新规对开发商从交房所必须具备的条件以及延期交房等情况进行了相关的限制和规定。
验收、备案后才可交房
无论是怎样的产品，质量都是最基本的保证，因此，新规中的第一条明确写着，商品房项目必须完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收，办理竣工交付备案手续才能交房。武汉现代国民经济研究所房地产发展研究部主任王芳表示，这个条款保障了交付时的房屋质量。目前，部分开发商在房屋未完成要求的单体工程的情况下便强行通知购房者收房，以至于一些单体工程在购房者在入住后很长时间才达到要求，极大地损害了购房者的权益。
“交房时，开发商应将各专项验收及竣工交付使用备案证明文件在交付场所进行公示。”在交付现场进行公示，购房者可以清楚明白地看到交房条件已经具备，因此，也可以省去很多后期不必要的麻烦。此规定在具体的操作过程中执行起来却并不是很规范，而新规出台后到底能不能将这一点落实下去，还是需要拭目以待了。
延期交房明确违约责任
因进度原因不能按期交房时，开发商应于合同约定的时间，告知购房者延期交付的具体时间，并承诺将承担违约责任。不能按期交房时，开发企业不得强行通知购房者收房。武汉一房产代理机构何先生表示，这里要特别提醒购房者，如果开发商延期交房，对于延期交房的时间必须要十分明确，否则在后期交房中同样会存在很大的困扰。
除了不具备交房条件之外，在房产证的办理过程中容易造成交房延期。然而，在目前的购房合同中，开发商延期交房却没有承担相应的违约责任的约定，如此一来，一方面使得房地产行业不够规范，另一方面，也极大地损害了购房者的权益。除此之外，《通知》还规定：开发商应在交房时及时协助购房者办理产权证，因企业原因造成办证延期的，开发商应承担违约责任。
此外，“开发商在与购房者签订购房合同时，应充分考虑到各种不利因素，合理确定交房时间，避免造成合同违约。”王芳表示，这项条款是为了维护购房合同的有效性，增强合同和交付时间的正常进行，让购房者可以根据交房时间合理安排自己后期的计划。
关于收房
“江城验房第一人”分享验房经验
收房时业主都应该注意些什么？
收房验房是个专业性很强的工作，许多老百姓连最基本的常识都不懂，“稀里糊涂”就收了钥匙，给后期维护合法权益带来了被动。江城验房第一人、武汉验房网验房师宋金强认为，在仔细检查房子质量的同时，重点关注开发商交房手续是否齐全、流程是否合理，能最大限度避免“被忽悠”收房的问题。
手续是否齐全？
宋金强认为，交房时业主应有意识地查看开发商相关手续是否齐全，是否达到交房条件。这其中一个重要文件就是《竣工验收备案证》。
建设部2004年发布的《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》(建质[2004]18号)明文规定，没有《竣工验收备案证》是无法办理产权登记的，因此在交房时，如果开发商拿不出《竣工验收备案证》，业主可以拒绝收房，并有权利要求开发商按照合同约定承担相关违约责任。
网络上也有很多帖子提到要查看《竣工验收备案表》，事实上《竣工验收备案表》只是《竣工验收备案证》的一个中间文件而已。开发商是否达到交房条件，《竣工验收备案表》是最重要的依据。此外业主也要特别关注《武汉市商品房项目竣工交付使用备案证》等相关文件。
流程是否合理？
宋金强认为，合理的交房流程，一般应包括如下几个步骤：
首先，开发商应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。业主持入住通知要求的证件及其他相关资料，在入住通知要求的期限内到房地产开发企业指定的地点，查验房地产开发企业依法应当取得的书面文件；《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》应交付业主；《竣工验收备案证》及其他合同约定交付条件中约定的相关验收证明文件应按合同出示给业主查看。
其次，关注质量问题。索要《面积实测表》，向开发商了解公摊面积大小及组成。业主请专业人员或自己对房屋质量仔细检查，记录问题，并详细填写验房单。房地产开发企业对商品房存在的质量问题逐项予以修复或作出修复书面承诺并经业主查验同意后，双方根据商品房面积实测技术报告结算房款。
再次，业主向房地产开发企业交纳商品房买卖合同或商品房预售合同约定的其他费用，对于不合法的费用业主可以拒交。
最后，业主签署《房屋验收交接单》，从房地产开发企业或房地产开发企业指定的第三方处领取房屋钥匙。业主向房地产开发企业依法选定的前期物业管理企业交纳物业管理费，并办理物业管理的相关手续。完成此步骤，就可以直接对房子进行装修入住了。
如果严格遵照上述流程进行验房收房，每一步都过关了，基本上房子问题也就不大了。
