1、法院查封会影响业主和开发商签订合同的效力吗?
【基本案情】因涉及债权债务纠纷，某开发商在深圳、杭州等地房源被政府锁定后，其位于武汉白沙洲的589套房源也于近日被查封，对此不少业主开始担忧自身合法权益是否会受到影响。据相关项目负责人回应称，目前楼盘施工还在照常进行，不会受“房源被查封”的影响。至于房源为何被查封，何时解封，却没有给出明确的答复。
购买了该项目的业主金先生已经交付了30多万的首付款，在向银行办理房贷手续时却被银行告知，该房源已被查封，银行已暂停对该项目发放贷款。对此金先生颇为苦恼：交了那么多首付，现在却无能为力，是不是只能等着楼盘解封后再去申请住房贷款?
【案例分析】
所购房屋被查封，会给购房者带来很大的麻烦。不仅可能导致无法顺利办理过户，而且被查封的房产可能会被司法拍卖的风险。
其实法院查封并不会影响业主和开发商签订合同的效力。据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应依据法律规定登记。因此，如果购房者与开发商是在法院查封之前签订了买卖合同，并在查封后交清了全部购房款，但没有依法办理过户登记手续，该房屋所有权未发生转移，因此法院可以查封。由于房屋被查封是开发商的原因造成，购房者对此并无过错，开发商已构成违约。因此，可向执行查封的法院提出执行异议，并可同时向房屋所在地的法院起诉，请求确权并要求开发商按照合同约定承担违约责任。
而针对金先生这种情况，已签订了购房合同并支付了首付款的业主，可要求解除买卖合同，要求开发商退还首付款，承担违约金。
2、已购商品房被法院查封，购房者怎么办?
所购商品房已付清大部分的房款，但开发商因诸多原因被法院查封资产，所出售楼盘包括其中。开发商擅自出售已被查封的房产是否要承担刑事责任?购房者该如何维护自己的合法权益?
(1)购房者应第一时间到当地房地产管理机关查明自己所购房产的真实情况，何时查封，因为什么原因被查封等;
(2)一旦查明房地产公司是先被查封仍然出售给购房者，那么其行为是违法的，所签订购房合同无效，购房者应要求对方立即返还房款并承担相应赔偿责任;
(3)若房地产公司正是因为融资困难才违法出售房产，那么购房者在向其追偿房款的同时要注意该公司其他财产，并向法院申请诉前财产保全，以确保他日判决能够执行;
(4)因为这类涉嫌诈骗的纠纷，操作起来比较复杂，建议购房者在当地请个律师为其提供帮助的好;如果对请律师是否能拿回房款也有疑虑，那么可以和律师协商采取风险代理的方式进行委托。
