农村房屋拆迁之评估面积

翟华城（化名）系北京市朝阳区落田洼的居民，2004年4月落田洼地区被划为拆迁范围。经评估，翟华城的拆迁补偿面积为217.5平米，补偿货币总计90万。出于对面积认定的疑惑。翟华城自行委托了房地产测量机构测绘，结果显示其房屋面积实为370平方米，从而远远低于3000元的单位补偿价委实太不合理。遂翟华城坚持拆迁人不合理安置补偿他就拒不搬迁。
2005年11月底，拆迁人对翟华城提起了裁决申请。2006年一月初，朝阳区建设委员会支持了拆迁人的裁决申请，对翟华城下达了《北京市城市房屋拆迁纠纷裁决书》。翟华城不服，当即向朝阳区法院提起行政诉讼，要求撤销该裁决书。此诉讼的庭审过程中，双方核心的交锋点之一即在于评估面积与实际面积的大相径庭。而第三人拆迁人则辩称评估面积与《集体土地建设用地使用证》记载的面积为一致，因而法律效力完整。这一官司从一审打到二审，败诉之命运始终与翟华城纠缠，裁决终究未予以撤销。
2006年5月中旬，翟华城转而行政起诉朝阳区人民政府，请求朝阳区法院判决被告于93年向其颁发的《集体土地建设用地使用证》无效，并重新依据实际情况颁发新证。同年8月底，朝阳法院以超过诉讼时效为由裁定驳回起诉！翟华城不屈不挠地提起上诉，然上诉法院最终以终审裁定维持了一审裁定。
【后篇——析理】
在我国，因全民所有制而异可以将拆迁大抵分为国有土地拆迁与集体土地拆迁。农村房屋拆迁是典型的后一拆迁类型！近观此类拆迁纠纷，拆迁面积争议是主要的导火线之一！土地政策在近二十载历尽变更，单就北京地区而言，现行有效规定“城近郊区乡政府1982年以前审批的宅基地不得超过267平米，82年以后审批的宅基地不得超过167平米”在复杂的农村房屋占地使用状况面前往往凸现得如此苍白无力，难以适用！但难归难，问题、纠纷、民忧总归要予以解决！
结合翟华城这一富有代表性的案件来讲，评估面积远远低于实际面积的直观原因在于《集体土地建设用地使用证》的不实记载。根据相关法律的规定，所谓的167平米、267平米是控制标准，绝不等同于认定标准，被拆迁人宅基地面积认定的具体标准应当由区县人民政府根据本区县实际情况确定。因而，暂且刨除诉讼时效不谈，原告通过确认之诉要求朝阳区人民政府按照实际情况重新颁发文件的做法完全可以得到法律上的认可的！
提及诉讼时效，《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十二条规定：“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理”。基于对政府行为权威的合理信任，时至2004年拆迁，原告方知晓朝阳区政府颁发的《集体土地使用证》所记载的面积不同于实际面积，因而不能机械地将诉讼时效的起算点定格为20世纪的90年代！而且，这一争议出现在行政诉讼中，出于被告举证这一诉讼规则，应当由朝阳区人民政府提供真实、客观的证据证实93年其已按法定程序送达了土地使用证。否则，则应当认定为超出诉讼期间！
以上分析乃针对房屋面积的认定，在此基础上进一步需要解决的问题就是补偿范围了。相关法规已经指出，具体拆迁管理法规施行之前，宅基地上已建成的房屋，未取得房屋所有权和规划行政主管部门批准建房文件但确由被拆迁人长期居住的，应当给予适当补偿，补偿标准由乡人民政府根据标准执行。那么，基于被拆迁人拆其居住的即存事实，拆迁人进行补偿的范围应当客观涵盖被拆迁房屋的实际面积！
此外，本案还有一点事实亦存在法律错误，即拆迁房屋所在土地的性质为集体而非国有。在原告持有的集体土地使用证并没有被依法撤销或收回之前，也不存在原告按照征收程序规定交付土地的情形，将其认定为国有土地没有法律依据！